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서울특별시
용산구 한남3구역 디에이치 한남 투시도 |
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부산광역시
남구 대연8구역 더샵 원트레체 조감도[1] |
인천광역시
부평구 신촌구역 투시도 |
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광주광역시
동구 계림3구역 포레나 광주계림 투시도 |
경상남도
창원시
마산회원구 양덕4구역 창원 롯데캐슬 하버팰리스 투시도 |
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전북특별자치도
전주시
덕진구 종광대2구역 센트레빌 더 헤리티지 투시도 |
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1. 개요2. 유사 개념과 차이점3. 법적 규정4. 유형5. 과정
5.1. 기본계획 수립5.2. 정비계획 수립5.3. 정비구역 지정5.4. 추진위원회 설립5.5. 조합 설립 또는 신탁사 선정5.6. 건축심의5.7. 사업시행인가5.8. 감정평가, 조합원 분양
6. 문제점5.8.1. 투기과열지구에서의 재당첨 제한
5.9. 관리처분계획 수립 및 관리처분인가5.10. 이주·철거·분양·준공인가·입주5.10.1. 투기과열지구의 감정평가액 15억원 초과시
5.11. 입주 후 사업 정산 및 조합 해산6.1. 조합 임원의
무능과
부정부패
7.
해외8. 여담9.
목록10. 관련 문서6.1.1. 신탁방식의 등장
6.2. 기존 도시조직의 파괴6.2.1. 반론
6.3. 아파트 위주의 재개발6.3.1. 반론
6.4. 저조한 재정착률6.5. 임대아파트 의무 공급 및 소셜믹스6.6. 민간자본 위주의 재개발1. 개요
再 開 發 / Redevelopment, Urban Renewal재개발( 再 開 發)이란, 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 개발하여 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다.
2. 유사 개념과 차이점
재개발은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띄고 있다. 보통 재개발 플랜을 들고 오는 쪽이 지방 정부이기 때문이다.재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비하는 기반 시설 전체가 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지 싹 갈아엎으면 재개발.
재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발· 재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비촉진에관한특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중
3. 법적 규정
기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리[2]를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다. 이 공용환권을 취득할 수 있는 기산일을 '권리산정기준일'이라고 정의한다. 이 시점 이전에 지어지고 소유권이전등기를 마친 주택이 입주권을 분배받을 수 있는 대상이 되고 이후에 지어진 주택은 소위 ' 물딱지'라 불리는 '현금청산' 대상이 된다. 이 권리산정기준일이 사업별로 제각각이기 때문에 대상지에서 이것을 파악하는게 재개발 및 재건축 시장에 도전하는데 있어 가장 중요하다. #2016년부터 한국토지신탁 같은 부동산 신탁회사가 재개발을 단독으로 추진할 수 있게 된다. 기사
4. 유형
4.1. 사업대상
- 도심재개발 : 노후화된 도심지역을 상업지역 또는 업무지역으로 재개발하는 것
- 주거지역재개발 : 불량한 주거환경을 개선하고 공공시설을 재정비하는 것
- 산업지역재개발 : 노후 산업단지나 노후 전통시장의 시설을 개선하는 것
4.2. 사업방식
- 보전재개발 : 건물의 노후화 정도가 상당량 진행되었으나 철거할만큼 심각하지는 않은 상태이거나 역사적, 문화적으로 보존할 가치가 있는 지역에서 더 이상의 악화를 방지하고 현 상태를 유지관리하는 것을 주목적으로 하는 재개발. 재개발 중에서는 가장 원형이 유지된다. 사실상 도시재생과 큰 차이가 없다.
- 수복재개발 : 기존의 도시 골격을 그대로 유지한채 노후화된 건물이나 열악한 시설만 드러내어 교체하는 방식이다.
- 전면재개발(철거재개발) : 기존의 도시 골격을 완전히 철거하고 새로 만들어내는 방식으로 보통 재개발이라고 하면 이것을 일컫는다. 재개발 유형 중에서 가장 변화가 크며 공사 후 원주민의 재정착률이 가장 낮다.
토지등소유자의 민간이 토지를 대고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 대는 민간이 주도하는 재개발 방식이 주를 이룬다. 공공은 대개 이 방식에서 도시및주거환경정비법, 국토의계획및이용에관한법률, 각 시도조례 등에서 규정한 큰 틀에서의 규제를 기준으로 민간이 계획한 재개발 계획을 승인해주는 권한을 가진다.
대한민국의 주된 재개발 방식[3]은 건축물의 바닥면적 대비 전체 연면적의 비율인 용적률을 기준으로, 낮은 용적률을 가진 저층 주거지역[4]을 전면 철거한 후 높은 용적률[5]의 아파트 단지로 개발하는 것이다. 여기에 드는 비용은 상승한 용적률만큼 주택을 추가로 지어 이것을 분양한 돈으로 충당한다. 분양대금이 전체 사업 비용을 감당하지 못할 경우 기존 토지소유자들이 부담하게 되며 이것을 추가분담금이라고 한다. 그래서 미분양이 안 나는게 중요하다.
용적률이 극히 낮고 지가가 상당히 높으며 주민들의 토지 소유한 토지 지분이 컸던 일부 저층 아파트 단지의 경우 부동산 광풍과 맞물리며 어떤 경우는 집을 넓혀가면서 돈을 되려 받는 경우가 있었다. 집을 새로 짓는데 돈을 받고 짓는다는 것이 이해가 가지 않지만, 민간 주도의 재개발 시장에서 부동산이 극단적인 상승세일 경우 가능하다. 재개발을 하면서 자신이 가지고 있던 토지를 일부 파는 식이었기 때문이다. 하지만 이것을 반대로 말하면 부동산 가격이 하락세일 경우 그만큼 돈을 더 내야 한다는 이야기가 된다. 바로 이것이 추가분담금이며, 반대의 경우는 이주환급금이라고 한다.
재개발 사업이 결정되더라도 재개발 사업 추진이 쉽지 않다.
우선 재개발 자리에 상가가 있다면 권리금 문제로 철거용역과 전국철거민연합 등이 심한 충돌을 빚는 경우가 잦다. 그리고 경기가 급락하면 주민들의 반발을 무마[6]하면서 재개발을 추진하다가 사업성 부진으로 백지화되어버리는 경우도 많다. 또한 재개발 조합비리, 주민들간의 이권다툼, 시공사 담합 등 다방면으로 문제점이 많다.
자기 집이 재개발 지구로 지정될 겅우, 재개발 추가분담금 추정액을 먼저 알아봐야 한다. 조합이나 추진위원회에 물어보면 가장 쉽게 알 수 있다.
추가분담금 추정액을 알게 되면 자신의 재테크 능력으로 추가분담금 추정액을 조달할 수 있는지 비교하여야 한다. 조달할 수 있다면 재개발 조합원으로 빠른 시간 내에 가입하여 재개발 사업을 진행하는 것이 유리하고, 그렇지 못할 것으로 보인다면 적절한 시점에서 집을 매도하고 이사가야 한다. 수년 ~ 수십년 동안 재개발 진척이 없었다고 손놓고 있다가 부동산 개발 바람 불어서 순식간에 사업이 진척되면 이미 늦다. 하지만 대부분의 사업장은 개발이익을 얻을 수 있으므로 부동산 경기가 좋다면 사업의 진행양상에 따라 프리미엄을 받고 처분할 수 있으니 상황을 유심하게 살펴보고 적정한 수준의 수익이 실현된다 싶으면 그때 처분해도 된다. 단, 사업시행인가 이후로는 처분조건에 제약이 따를 수 있으니 법령을 잘 살피고 거주요건 및 보유요건을 채워서 조합원 자격을 합법적으로 승계시킬 수 있는지 여부를 꼭 확인해야 한다.
5. 과정
서울특별시의 일반적인 조합형 재건축/재개발 계획 순서도.
인천광역시의 재건축/재개발 계획 순서도.
사업자가 한국토지주택공사(LH)인 특정시(50만 이상 대도시 기초자치단체) 재건축/재개발 계획 순서도.
서울특별시, 나머지 광역시, 그리고 기초자치단체인 대도시( 특정시), 일반 기초자치단체 등에서 조금씩 순서도가 다르다. 하지만 골격은 거의 같다.
단지 리모델링의 경우 추진위원회부터 바로 시작 가능하다. 사업시행인가는 건축심의라 표현하며 관리처분인가는 행위허가로 표현한다.
5.1. 기본계획 수립
시도 단위의 광역자치단체가 20년 단위로 수립하는 계획으로 향후 재개발이 예상되는 지역을 예고하고 재개발 방향에 대해 큰 그림을 기반으로 설명하는 계획이다.5.2. 정비계획 수립
기본계획에 속한 구역, 혹은 주민들의 제안에 의해 상정된 지역을 대상으로 구체적인 재개발 계획을 수립하는 단계로 기본계획보다 더 구체적인 방안을 담는다.5.3. 정비구역 지정
[7]
지자체가 정비 계획을 기반으로 본격적으로 재개발 사업이 가능한 지역임을 승인하는 과정이다. 정비구역으로 지정되면 보상가액을 높여 받기 위한 부정 행위나 지분 쪼개기 등을 방지하기 위해 건축물 신축이나 토지분할에 대해 지자체장의 허가를 받아야만 시행할 수 있는 행위제한이 걸린다. 대부분 사진처럼 "동이름+숫자+지역" 형태로 정비구역 이름이 지어진다.
5.4. 추진위원회 설립
재개발 추진의 기초를 다지는 과정으로 향후 조합을 설립하기 위해 필요한 행정절차를 준비하고 정비사업의 전반을 관리하는 업자를 선정하는 단계이다. 주민 절반의 동의만 있어도 설립이 가능하다.
5.5. 조합 설립 또는 신탁사 선정
본격적인 재개발 단계로 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의가 있으면 설립이 가능하다.
조합은 시공사 선정, 건축 계획, 정비사업비 관리 등 재개발 사업 전반을 책임지는 법인으로 조합장, 감사, 이사 등의 정식 조직을 갖춘다. 만약 신탁방식으로 재건축할 경우 신탁사가 선정되면 조합 설립과 동일한 효과가 발생하며 2021년 5월에 신탁사가 선정된 상계주공5단지 등이 대표적이다.
흔히 재개발에 문제가 생겼다고 하면 이 단계인 경우가 대부분이다. 구체적인 개발 방식을 설정할 때 주민들이 자신에게 유리한 방안[8]으로 편을 갈라 힘겨루기를 하는 등 갈등 요소가 많은 단계이다.
또한 조합은 재개발 사업 전반을 관리하는 조직이다 보니, 재개발 지역 주택 소유주들 및 추진위원장에게 각 시공사와 건설사, 시행사 등 재개발 사업과 관련된 업체들에게서 자신들의 회사가 시공사로 선정되도록 투표를 해달라며 뇌물 수백만원을 제안하는 등의 유혹을 하는 문제들이 있다. 90년대까지만 해도 이런 불법적인 일이 상당히 많았으며, 이는 엄연히 범죄이므로 지금은 이런 일이 거의 없어진 편이다.
일선의 부동산 전문가들에 따르면 현실에서는 공사 전까지만 조합원이 갑이며 공사가 시작되면 바로 건설사가 갑이 되고 조합원은 거의 힘이 없는 약자로 순식간에 뒤바뀐다. 뇌물 몇백만원 받는 의미가 없는 것. 이에 대한 비리 여부를 두고 다툼을 벌이다가 시간을 보내는 재개발구역이 많다.
5.5.1. 투기과열지구에서 재건축/재개발 조합원 지위양도 제한
서울시내 및 기타 투기과열지구[9]로 지정된 지역의 재건축 아파트의 경우 조합이 설립 또는 신탁사가 선정[10]되면(재개발은 관리처분인가 이후) 10년 보유+5년 거주+1주택 세대만 조합원 지위양도가 가능하다. 재건축인지 재개발인지에 따라 대단히 다르니 주의 요망. 미아뉴타운 4-1구역은 재개발처럼 보이지만 재건축이기 때문에 관리처분 상태는 아니지만 10년 보유+5년 거주+1가구 1주택자의 매물만 거래 가능하다.2022년 들어 윤석열 정부와 오세훈 서울시장은 이 조합원 지위양도 금지조항을 정밀안전진단 통과 이후로 당기려고 시도 중이다.
또한 10년 보유+5년 거주+1가구 1주택 이외에도 상속, 세대전원 해외이주, 세대전원 타시도 이사 등의 경우에도 조합원 지위양도가 가능하지만 매우 특수한 조건이라[11] 저런 조건들은 일선에서는 거의 배제하고 있다. 그 외에도 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 3년 이내에 사업시행인가, 관리처분인가, 착공이 되지 않는 경우에도 조합원 지위양도가 가능하다. 단, 토지거래허가제 적용지역은 10년 보유+5년 거주+1가구 1주택 조건만 지위양도가 가능하다.
다만 투기과열지구가 아닌 조정대상지역의 경우에는 이러한 제한이 없다. 남천 삼익비치아파트의 경우가 대표적 예시인데 부산은 투기과열지구가 없기 때문에 비거주자의 경우에도 조합원 지위양도가 무제한이다.
5.6. 건축심의
재개발 재건축 사업의 중간 보스 단계이다. 재개발, 재건축 조합이 올린 개발안을 지방자치단체( 광역자치단체)가 검토하고 도시계획에 맞는지 승인하는 단계를 건축심의라고 한다. 건축심의를 통과해야 사업시행인가가 나온다. 건축심의를 통과하면 재개발, 재건축 사업의 60%를 통과하는 것이다.
건축심의 요청이 들어오면 광역자치단체는 기초자치단체나 광역자치단체 내 각 부서, 교육청, 소방서, 경찰서 등 재개발 구역 주변에 있는 각종 행정기관들에 건축심의안을 보낸다. 예를 들어 지방정부 도로과에서는 교통영향평가를 시행하고 이렇게 건축물을 건설하면 도로에 자동차가 너무 많이 쏟아져서 교통정체가 발생하니 건물 입구를 주 도로에서 떨어진 다른 곳으로 배치하라든가, 교육청에서는 이 재개발 사업으로 들어오는 아파트에 입주할 학생 수를 검토하여 학생이 배정될 학교의 시설을 검토해 학교 시설 증축을 하거나 학교를 신설하라는 교육영향평가, 환경부와 지방정부 환경관련 부서에서는 환경영향평가를 시행해 이 건축물이 들어서면 어떤 환경적 영향이 발생하는지[12] 등등을 여러가지 검토하고 의견을 제시한다. 소방서에서는 자신들의 소방력으로 해당 아파트에 화재 등이 발생했을 때 대처할 능력이 되는지를 검토하고, 경찰서에서는 이 아파트 단지가 들어오면 경찰 인력 소요를 예측한다. 경찰서와 소방서는 자신들의 검토 결과 얼마나 인력이나 장비를 증설해야 하는지를 설정해 광역자치단체에 보낸다. 문화재가 있을법 하거나 문화재가 주변에 있는 구역이면 문화재청으로 보내서 문화재청의 협의 의견도 받는다. 철도가 있다면 철도 관리청으로 보내는데[13], 이들은 철도안전법에 저촉사항이 있는지를 추가로 검토한다. 광역자치단체에서는 이 유관 행정기관들의 의견을 종합하고 조합에 보내면, 재개발 조합은 이 의견들을 검토해 재개발 계획에 반영하고 기부채납할 공공시설까지 확정해 결과물을 지자체에 회신한다.
최종 건축심의 결과물(설계도)이 엄청나게 무겁기 때문에 우편으로 배달이 안 되고 조합에서 협의 의견을 반영한 설계 결과물을 자동차에 실어서 지자체에 직접 가져간다.
최종적으로 광역자치단체(서울시, 부산시, 경기도 등)가 협의 의견에 대한 조합의 검토 결과물을 회신받아 도시계획에 맞는지를 검토하여 문제가 없다는 의견이 나올 경우 도시계획위원회를 개최하여 건축심의안을 승인(수정가결)[14]하게 된다. 이 과정이 빨라도 1년 이상, 보통은 2~3년 가량 시일이 걸린다. 당연히 건축심의를 위해 필요한 각종 영향평가 용역에 들어가는 제반 비용은 100% 조합에서 부담한다.
도시계획위원회를 개최하는 건 지자체의 권한이므로, 이를 얼마나 자주 하는지로도 재개발 및 재건축을 통제하는 것이 가능하다. 가령 박원순 서울시장은 건축심의를 하는 도시계획위원회를 1년에 18번만 시행하는 식으로 재개발, 재건축 인허가를 통제했다. 반면 오세훈 서울시장은 도계위를 1년에 100회 이상 열고 있다. 즉 최소 주 2회씩 진행하고 있다. 도계위를 자주 개최하는 것 만으로도 재개발 사업이 빨라진다. 권영진 대구광역시장도 1년에 70회 가량 도계위를 개최하여 건축심의나 사업시행인가를 통과시켜 재개발, 재건축을 대량으로 시행했다.
서울특별시는 신속통합기획을 하여 신통기획 대상지의 경우 서울시 토목직 공무원을 조합에 파견해 각종 사안을 미리 행정청과 협의해 최대 6개월까지 단축할 수 있다. 실제로 2024년 4월 19일, 신통기획 대상지 재개발 통합심의를 통해 6개월만에 건축심의를 통과시킨 재개발 구역이 나왔다. 건축심의가 빨라지면 사업시행인가도 빠르기 때문에 최종적인 재개발 사업을 3년 가량 단축하는 효과가 있다.
5.7. 사업시행인가
[15]
조합이 어떤 지역을 대상으로 이러이러한 재개발을 하겠다는 구체적인 안을 지자체에 제시하고 지자체가 그것을 검토·승인하는 단계이다. 재개발/재건축 안을 지자체가 심의하고 통과/반려시키는 것을 “건축심의”라고 한다.
구체적인 안이 건축물의 배치·높이·밀도 계획, 기반시설(도로·학교·관공서 등), 주민이주대책, 세입자 대책, 임대주택 등의 실제 재개발 계획을 말한다. 서울시의 경우 이 단계에 앞서 심의 위원회를 여러 번 열어 관련 전문가들이 사업시행계획을 검토하고 수정한다. 임대주택이나 소형주택 비율이 적절한지, 건축물이 적당히 높은지에 대한 논의를 통해 최종적으로 사업시행인가가 날 수 있도록 조율을 하는 과정이다.
시 정책의 방향이 우선적으로 고려되기 때문에 주민들의 반발이 많은 단계이기도 하다. 조합의 갈등을 간신히 봉합하고 사업안을 제출했더니 지자체가 이런 저런 이유로 반려를 하기 때문에 주민들이 속터져하는 경우가 많다. 하지만 도시의 공공성을 높이기 위해 여러 차례 수정을 권고하는 것이므로 도시 입장에서는 반드시 필요한 절차이다.
다만 주택법상 리모델링의 경우 사업계획승인이라 표현하며 리모델링은 토지 및 건물소유권 변동, 멸실등기가 없어서 별도의 관리처분인가가 필요없기 때문에 리모델링에서는 사업계획승인만으로 이주명령이 가능하다. 다르게 말하면, 리모델링에서는 사업계획승인이 재개발, 재건축의 사업시행인가+관리처분인가를 합한 것에 상응한다. 또한 조합원 분양, 입주권 개념 역시 리모델링의 경우 구조적으로 존재할 수 없다.
5.8. 감정평가, 조합원 분양
관리처분단계로 가기 전에, 사업시행인가 직후 감정평가작업에 돌입하게 된다. 추가분담금을 확정하고 재개발/재건축에 동의하는 사람들을 찾는 절차이다. 말 그대로 감정평가사와 부동산 신탁업체에서 집에 찾아와서 집주인과 보상가액을 추정하는 작업을 한다. 그래서 감정평가에 들어갈 때에는 집주인과 반드시 사전 연락해서 일정을 조율하도록 되어 있다.
감정평가를 하기전 물건기초조사를 하여 개략적인 물권의 권리관계에 대해 조사를 한다.
조합원들은 여기 단계에서 자신의 집과 대지지분에 대해 감정평가를 하고 비례율에 따라 받을 수 있는 아파트 및 추가분담금에 대한 안내를 받고, 동의할 경우 조합원 분양을 하게 된다. 보통 조합원 분양가는 일반분양가의 70-80%, 추가분담금이 많이 나온다면 90% 정도이다.
조합원 분양이 끝나면 현금청산자(입주권이 없으며, 이들이 가진 토지 등을 속칭 물딱지라고 한다)와 재개발조합원이 분리되며, 이제 관리처분단계로 넘어가게 된다.
5.8.1. 투기과열지구에서의 재당첨 제한
세대원 중 1명이 서울시내 등 투기과열지구에서 조합원 분양을 받은 경우, 5년간 투기과열지구 내 입주권 획득이 불가능하다. 서울시내에 재건축 아파트를 다른 단지에서 2채 소유한 경우, 관리처분인가가 1곳에서 났다면 다른 1채의 관리처분인가가 5년 내에 나게 되면 현금청산이다. 한마디로, 서울시내 재건축 및 재개발은 딱 1개만 가져야 한다는 소리. 특히 서울에 집 2채를 갖고 있다가 둘 다 조합설립이 되어버리면, 1채는 꼼짝없이 현금청산당하니 절대적으로 주의해야 한다.[16]다만 투기과열지구가 1개만 있는 경우에는 문제 없다. 양도가 불가능할 뿐.
5.9. 관리처분계획 수립 및 관리처분인가
재개발 사업 추진의 사실상 최종 보스. 사업시행에 드는 돈을 정산하는 단계다. 재개발 전의 재산가치와 재개발 후의 재산가치를 비교하여 추가분담금을 낼지 아니면 돈이 남아 주민들에게 돌려줄지를 결정한다. 정산이 끝나면 지자체에서 관리처분인가를 받게 되고 여기서부터는 재산권이 완전히 제약된다. 땅을 건설업체에 넘긴다고 보면 된다. 이 단계까지 오면 재개발의 90%는 끝난 셈이다. 보통의 경우 관리처분이 인가됨과 동시에 거주민에게는 이주명령이 내려진다. 리모델링의 경우 소유권 변동이 없어 관리처분이 필요없으며, 사업계획승인만으로 이주명령이 내려진다.
서울(25개구 모두), 광명 등 투기과열지구의 재개발 지역은 관리처분 당일(재건축은 조합설립인가 당일)부터 10년 보유+5년 거주+1가구 1주택에 한해서만 매도 가능해진다.
추가분담금은 이 단계 이전부터 주민들의 최대 관심사라 대충 예측이 되기 때문에 이 단계에 남아있는 원주민들은 어느 정도 추가분담금에 대한 각오가 되어있다고 봐도 된다. 추가분담금을 낼 돈이 없다면 지금 가지고 있는 집과 땅의 가치를 정산(이를 현금청산이라 한다)받은 후 나가야 한다. 물론 최근 몇 년 사이 법 개정으로 임대아파트 입주권 등이 주어지기 때문에 마냥 쫓겨나는 것은 아니다. 하지만 기존엔 집 주인이었던 주민이 아파트 입주비가 없어서 자가 소유의 조그만 주택을 보상받고 그 돈마저 세입자들의 임대 보증금으로 보상비의 대부분을 소진하고, 하루 아침에 남의 집을 전전하는 신세가 되는 것이 아이러니할 뿐. 새 아파트에 입주할 돈을 마련하지 못해 쫓겨나는 원주민이 발생하는 상황은 대개 이 단계에서 발생한 문제 때문에 그런 것이다.
추가분담금 발생에 대해 반발하는 조합원들의 현수막.[17] 이렇게 마구 시위를 하다가 건설업체와 빅딜을 해서 분양가를 조정하는 게 대부분이다. 추가분담금을 낮추려면 보통 일반으로 개방되는 분양가를 비싸게 인상하는데, 추가분담금을 새로 입주할 분양 주택청약자에 넘기는 것이다. 이것으로도 해결이 안 되면 재건축되는 단지의 자재 품질 및 인프라를 더 낮은 등급으로 낮추어 개발원가를 절감하는 식으로 하는 경우도 가끔 있다. 일부 비용이 많이 발생하는 조경(분수대 등)을 생략하고 내부 시설이나 설계도 중상류층 프리미엄 아파트보다는 서민 아파트를 지향하는 등. 서울은 보기 드문 사례이지만 경기도나 지방은 이러기도 한다. 대신 이러면 브랜드는 한단계 낮은 것이 달리지만. 예를 들어 현대건설이라면 상류층 타겟인 THE H 대신에 평범한 중산층 타겟인 힐스테이트가 올라간다.
추가분담금(추분금이라고 보통 표현한다)을 감당하지 못하는 사람은 조합원에서 제명된다. 관리처분 단계 이전, 특히 사업시행인가 단계에서 추분금이 계산되어 나오므로 이 때 조합에 남아서 추분금을 내고 재개발을 진행할 사람과 그렇지 못한 사람이 가려지며, 조합원이 아닐 경우 보상금이 조합원에 비해 매우 낮아진다. 조합원이 아니면 이주보상금만 받는데 조합원이면 이주보상금 + 예상부동산수익 + 분양대금 일부를 건설기간 동안의 기회비용으로 인식해서 보상받기 때문이다. 즉 관리처분인가 단계에서 추가분담금으로 시위를 하는 경우에는 이미 관리처분 단계에 조합에 남아서 추분금을 각오한 사람들이므로 시행사나 시공사와 딜을 하는 사람들인 것이다. 그냥 쫓겨나는 사람들은 이미 관리처분 이전에 조합에서 제명당해 힘도 없는 사람들이다. 관리처분이 나오면 재개발의 90%가 진행됐다고 하는 것은 바로 이 때문이다.
이렇게 조합에 들어가지 못하고 재개발 자체를 거부하는 사람들은 관리처분인가가 나는 대로 집에다가 명도[18] 대상이라는 "빨간 깃발"을 꽂게 한다. 이후의 절차는 아래 참고.
아예 재개발 자체를 거부하는 경우, 토지수용법에 의해 감정평가된 액수로 강제 수용된다. 알박기를 막기 위한 조치로 제정되어 있다. 링크
재개발 조합은 일단 개발 비동의자에 대해서도 수용을 해야 하므로 감정평가 액수를 가지고 3차에 걸쳐 비조합원인 개발 비동의자(빨간 깃발)를 찾아다니며 수용액수를 협의한다. 이래도 거부할 경우 본격적으로 명도집행을 위한 절차에 돌입하는데, 이 절차를 '수용 재결'이라고 한다. 조합이 수용 재결을 요구하면 시.도지사가 위원장으로 있는 지방토지수용위원회에서 재개발 비동의자(조합원이든 비조합원이든)의 토지 지분을 조합으로 강제로 소유권을 이전(사유 재결)한다. 물론 이 절차는 강력한 절차이고 수용자가 막대한 손해를 지기 때문에[19], 토지수용위원회는 보통 수용자의 양보(이주)를 요구하는데, 이 절차를 '재결이전화해'라고 한다. 화해에 실패할 경우 본격적으로 들어가는 이 절차를 재결이라 하고 재결액수는 법원에 공탁된다.
지방토지수용위원회의 재결 결과에 대해서는 국토교통부 장관이 위원장으로 있는 중앙토지수용위원회에다 이의신청이 가능하며, 그래도 불복할 경우 행정소송으로 간다. 물론 이 절차에서는 조합이 99.99% 이긴다. 당연히 수용자(개발 비동의자)가 강제로 집을 빼는 결과로 이어지게 된다. 비조합원이 집을 빼지 않을 경우 조합이 법원에 명도소송을 제기하여 강제철거가 가능하며, 흔히 말하는 철거용역을 부르는 법적 근거가 된다. 토지수용법에 아예 강행규정이 있기 때문에 명도소송에서 조합이 관리처분 단계에서 위법행위를 저질렀다는 걸 비조합원이 혼자서 입증해내지 못하는 한 거의 100% 조합이 승리하며 이 명도소송의 승소를 바탕으로 조합이 법원에 승소이행강행소송을 추가로 제기하여 법원에서 철거용역을 대기시킨다. 여기까지가 관리처분단계에서 벌어지는 일들이다. 보통 이 재결 절차가 발생하게 되면 관리처분인가를 받은 것과 별개로 '철거'단계까지 이어지게 된다. 빨간 깃발이 몇 집 안 되면 그냥 철거용역으로 밀어버릴 수 있지만, 빨간 깃발이 수백 채 단위가 된다면 재개발 자체가 미뤄질 수 있고, 실제로도 미뤄지는 곳이 많다. 아무래도 여럿이다보니 쉽게 상대하기가 어렵기 때문. 보통은 철거용역 대기시키고 협의하면 알아서 빠지긴 하는데, 그래도 남는 강성들이 있다. 2016년의 무악2구역(옥바라지 골목), 2020년의 장위10구역 내 사랑제일교회 등이 그 예시이다.
이외에 관리처분 단계에서 조합원들과 비조합원들에게 각각 지급될 차등보상금(위에서 얘기한 그것)과 조합원에 부과될 각종 개발부담금(예: 광역교통시설부담금), 기부채납 대상 물건 조성비용 등을 공고하고, 이런 부담금은 분양을 할 때 분양대금에 가산해서 징수한다. 또한 조합원 동/호수 추첨을 통해 통칭 로얄층을 조합원에 우선 분배하고, 조합원 할인이라 해서 분양가도 일반 분양에 비해 싸게 입주하게끔 조합과 시행사가 계약하는 경우가 대부분. 실제 철거 전에 관리처분단계에서 조합원 선분양을 해버리는 조합도 있다. 그 예로 경기도 수원시의 115-6구역이 있다. 링크
5.10. 이주·철거·분양·준공인가·입주
실질적으로 재개발의 최종 단계. 이주공고를 하고 이주가 완료되면 철거에 들어간다. 사실상 관리처분인가와 동시에 이주명령이 내려오는 경우가 거의 대다수다.
관리처분인가와 동시에 이주명령이 나오며, 이주명령이 나온 이후 재개발 조합에서 조합원들에게 이주비 대출을 알선하여 이주를 개시한다. 한남뉴타운 한남3구역( 디에이치 한남)처럼 이주비 대출이 어마어마한 경우가 있기 때문에 은행들이 저렴한 이자를 내세우며 조합한테 뇌물도 찌르고 타 은행에 대한 뒷담화도 진행하며 경쟁한다. 한남3구역 이주비 대출의 경우 우리은행이 단독 진행하는데 이주비 대출 규모만 2조 7000억 원이나 된다. 보통 이주비 대출을 주선한 은행이 나중에 일반분양 중도금 및 잔금대출까지 한꺼번에 진행하므로 우리은행은 작게 봐도 최소 4조원 어치의 대출 자산이 생겨나는 것이다. 여기서 금리 5%만 해도 연 2,000억원 씩 은행 수익이 생긴다.
관리처분인가 이후 실제 이주 개시까지는 보통 6개월 정도 시간을 두는데, 이 6개월 동안 재개발 집주인들이 전세, 월세 보증금을 마련하여 세입자를 내보내는 시간을 주기 위함이다. 이 경우 세입자는 그냥 집에 어지간한 가재도구를 버리고 나가도록 조합에서 안내하며, 필요한 물건만 챙겨서 이사 가면 된다.
세입자를 모두 내보내거나, 집주인이 실거주한 집의 경우 집주인이 이사를 마치고 나면 공가 신고를 진행하고, 전기, 수도, 도시가스, 지역난방, 소형 아파트일 경우 아파트 관리비[20] 등을 모두 해약하고 정산하는 절차를 진행한다. 이 절차도 모두 조합에서 안내해 준다. 최종 이주 시 집 문이 도어락인 경우 비밀번호를 조합에 알려야 하며[21], 열쇠가 필요한 집이라면 집 열쇠를 조합에 제출한다.
조합에서 안내한 대로 공가 신고를 마치면 이제 공가 처리됐다는 빨간딱지를 붙이고[22] 재개발 조합에서 선정한 건설폐기물 처리 용역업체가 유리창을 제거하고 공가 내부 쓰레기를 치운다. 옛날에는 공가 처리되면 바로 철거용역을 불러서 건물 전체를 철거했지만 2009년 용산 참사 이후 각 지자체에서 강압적인 분위기를 내면 안 된다며 공가 처리가 80% 이상 된 이후에만 건물을 철거하도록 하고 있다. 보통 공가 처리 80%를 넘어서 철거를 시작하는 때는 이주 개시 1년 정도 후이다. 그러다보니 재개발 조합에서 즉각적인 건물 철거는 못 하니까 용역업체를 통해 유리창을 제거하는 것으로 "이 건물이 공가입니다" 하고 알리는 것이다.
공가 처리가 80% 이상 진행됐으면 이제 본격적으로 건물을 철거한다. 건물 철거가 시작되면 주변에서 소음이나 비산 먼지, 덤프트럭으로 인한 교통정체 및 화물차들의 도로교통법 위반 등으로 인해 수많은 민원이 지방자치단체에 쏟아진다. 철거 민원을 잘 처리하는 조합은 지자체한테 이쁨을 받고(...), 재개발 인허가 과정에서 지자체와 많이 싸웠던 조합이라면 이 때 지자체가 재개발 조합을 갈구는 보복행정이 들어오기도 한다.
철거 - 시공 때 건설공제조합이나 전문건설공제조합, 전기공사공제조합, 소방산업공제조합, 정보통신공제조합, 한국폐기물재활용공제조합 등 분야별 시공[23]을 위한 보험회사도 결정하는데, 이 공제조합들과 서울보증보험 및 민간 보험회사 간 싸움도 이주비-중도금 대출 은행 선정하듯 난장판이다. 서울보증보험이나 민간 보험회사는 모든 보증을 다 할 수 있는데 공제조합들은 자신의 영역에서만 보증을 설 수 있기 때문이다. 그래서 서울보증보험이나 민간 보험사들은 조금 보험료가 비싸지만 혜택이 많은 걸 어필하고, 공제조합들은 전문성을 내세우며 저렴한 보험료로 조합에 어필한다.
물론 이 단계에서도 많은 문제가 발생한다. 용산참사를 비롯한 철거민 문제가 발생하는 단계다. 관리처분계획 단계에서 깔끔하게 끝나지 못한 보상 문제가 여기까지 오게 되면 문제가 발생한다. 보통 이런 문제가 발생하는 곳은 '재결'로 강제 수용한 지역에서 많이 나온다.
철거가 끝나면 분양과 건설을 한 이후 특별한 문제 없이 대개 입주를 마친다. 재개발 구역마다 다르지만 통상 이 과정은 짧게는 2~3년에서 길게는 10년 이상까지도 가는 구역이 있는 등 중간에 어떠한 문제가 발생하느냐에 따라 천차만별이다.
2022년 이후 철거 완료 후 분양을 하기 전에 조합과 시공사 간 갈등이 첨예하게 벌어지고 있다. 관리처분인가 이전까지는 조합이 갑이지만 관리처분인가 이후에는 시공사가 갑으로 갑을관계가 역전되기 때문이다. 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장의 기준금리 인상으로 인한 금융비용 증가[24], 2022년 러시아의 우크라이나 침공, 2023년 이스라엘-하마스 전쟁으로 인한 자재비 및 운송비 폭등, 최저임금제 인상 및 주 52시간 근무제, 중대재해처벌법 예방에 따른 안전관리자 선임을 위한 인건비 상승분을 전부 공사비 인상으로 조합에 부담을 지우려는 시공사와 어떻게든 조합원 부담을 지지 않으려는 조합 간에 갈등이 첨예하다.
철거 이후 추가분담금이 생기면 전적으로 조합원이 분담금을 내야 한다. 관리처분인가 이전에는 설계를 변경해 공사비를 낮추는(하이엔드에서 일반 아파트로 변경한다든가, 커뮤니티 시설에서 몇 가지를 제외한다든가 등등) 쪽으로 합의를 하지만 관처 이후에는 이미 관리처분 과정에서 재개발 조합의 총 수익이 확정됐고[25], 설계도 지방자치단체에 의해 확정됐기 때문에(건축심의) 더 이상 변경이 불가능하기 때문이다. 관리처분 이후에 부담금이 생기면 전적으로 조합원이 돈을 갹출해야 한다. 추가분담금 1~2억이야 어떻게든 조합원들이 낼 수야 있지만 2024년 들어서 철거는 다 했는데 물가가 급등해 조합원 추가분담금이 5억 이상 생겨나는(그러니까 이미 분담금을 한 번 냈는데[26] 또 내야 하는 금액) 조합이 늘어나고 있다.
2024년 연초 재개발 공사가 중단된 서울특별시 은평구 대조1구역 현장
공사비 갈등 과정에서 재개발 조합이 비상대책위원회에 의해 해임당하기도 하며, 시공사가 공사비 인상을 주장하며 공사를 중단하거나, 시공사와 계약이 파기돼 다 철거해 놓고 공지로 놀아버리는 상황이 발생하기도 한다. 관련 기사
5.10.1. 투기과열지구의 감정평가액 15억원 초과시
강남3구 지역의 거의 모든 아파트 또는 기타 서울시내 중대형 아파트에서 이런 사례가 많이 나온다. 감평액 15억 초과시 최초 조합설립 이전에 1년 이상 실거주한 원조합원만 이주비 대출을 받을 수 있다. 다른 경우는 어둠의 경로로 받는 수밖에 없다. 어둠의 경로라고는 하지만 사채까지 끌어다 쓸 필요는 없고 재개발 조합에서 이주비 대출이 안 되는 사람들에 대한 대출 상품 주선을 해 주기때문에 대부분 무사히 이주를 한다. 조합에 문의하면 알려준다.참고로, 최초 조합설립 이전 1년 이상을 포함하여 세대원 전원이 2년 이상 실거주, 그대로 3년 더 살거나 (세대원 또는 직계가족 1인 이상)이 나머지 3년을 채워서 5년 거주를 만족한 경우라면 그 집이 1세대 마지막 1주택인 경우에 한하여 조합설립 이후에도 양도소득세 비과세 조건까지 만족시키면서 확실하게 매각이 가능한 무적의 치트키가 된다. 물론 세대원 전원이 조합설립 이전 5년 이상 거주했다면 가장 깔끔하다.
또한 상속은 이전 거주기간이 인정되지만 증여의 경우는 세대원간 증여라도 전부 증여시 5년 거주가 무효가 되고 처음부터 다시 거주해야 한다. 그리고 이 조건은 투기과열지구만 해당되므로 남천 삼익비치아파트의 경우는 과거 비거주자인데 감평액이 15억원이 넘더라도 1주택 조건만 만족하면 이주비대출이 나온다.
5.11. 입주 후 사업 정산 및 조합 해산
입주가 끝나면 재개발 조합을 해산하고, 수익금과 손실금을 정산, 수익이 있으면 건설업체와 조합원들이 나눈 뒤에 각각 세금을 납부하게 된다. 일반적으로 수익은 조합이 전부 갖고, 시공사는 건축비만 받는다. 물론 강남구 재건축/재개발 단지나 지나치게 재개발 사업이 오래 미뤄진 곳의 경우 조합과 건설사가 50:50 손익을 나누거나 하는 곳도 있다. 2016년 분양에 나서는 신반포자이 아파트가 바로 그 예시. 재건축조합과 시공사( GS건설)이 손익을 50:50으로 정산키로 했다. 2020년대 들어서 건축비가 급상승하여 이를 조합에 추가로 부담할 것을 요구하는 경우가 많이 늘었고, 조합은 당연히 이를 거부하고 있으나 건설사는 이에 대해 실력행사로 나서는 경우가 점차 늘고 있다. #
정확히 말하면 입주 후에도 조합 자체는 살아있다. 아파트 사용승인[27]이 나서 입주했지만 지방자치단체에서 시행하는 준공 고시는 나지 않았기 때문이다. 준공고시가 나야지 등기부등본에 구분 등기가 가능한데 준공고시를 내려면 이제 입주 후에도 지방자치단체나 각종 행정기관들과 지난한 싸움을 해야 한다.
준공고시를 하려면 가장 중요한 게 지적확정측량이다. 지적확정측량규정 원래 지적이라는게 옛날 건물들이라 그림(도해지적)으로 돼 있는데, GPS를 동원한 경계점좌표등록부(수치지적)로 바꿔야 준공고시를 해준다. 지적확정측량은 2015년부터 시행됐으며 그 이전 지적도는 거의 대부분이 도해지적(그림)으로 돼 있다. 지적확정측량을 하려면 조합에서 확정측량 용역사를 선정하여 한국국토정보공사(구 대한지적공사, LX)와 협의하여 실제 아파트가 도면대로 건설됐는지, 도면 위치가 어떤지, 지번과 면적은 맞는지를 일일이 따진다. 지적확정측량이 완성되기 위해서는 사업구역이 정확해야 하며 사업구역에 걸려있는 각종 인허가 재협의를 시행한다. 예를 들어 재개발 구역 내에 지하철이 지나간다면 구분지상권이 달려 있을텐데, 지하철을 운영하는 행정청[28]에 협의 의견을 받아서 지적도에 정확하게 지하철이 지나가는 구역을 표시해야 한다. 또한 지방자치단체에 기부채납할 각종 공공시설[29]을 건설해야 하며, 이 비용은 당연히 조합원의 조합비에서 나간다. 이런저런 기부채납 공공시설을 완성하고 지적확정측량을 마쳐서 경계점좌표등록부(수치지적)를 완성하면 지방자치단체가 최종 확인하고 준공고시를 낸다.
재개발조합의 세금납부가 종료되어야 재산권이 회복된다. 간혹 재개발 다 해놓고 세금을 내야하는 것을 몰랐던 사람들은 세금낼 돈 마련한다고 빚을 지기도 한다. 사업시행인가 이전부터 기존 주택을 소유하고 끝까지 보유한 조합원(통칭 원조합원)은 이때 최후의 열매를 얻을 수 있는데, 국민주택(85㎡) 이하의 주택을 분양받은 경우 원주민의 재정착을 보장하는 측면에서 지방세특례제한법에 의거하여 취등록세가 최대 75% 감면된다.[30] 하지만 입주권을 매수해서 승계받은 조합원(통칭 승계조합원)은 취등록세를 납부하여야 한다.
준공이 완료되고 입주가 되었다고 해도 안도하기는 이르다. 마지막 함정이 남아있는데, 보존등기가 나오는 과정에서 반대파의 마지막 몽니가 나온다. 아파트 보존등기가 나와야 개별 등기를 설정할 수 있는데, 현금청산된 반대파 세력이 수용된 본인 소유 토지에 대한 수용 재결 요청을 통해 현금청산에 대한 감정평가 금액의 산정에 이의를 제기하고 조합을 상대로 소송을 거는 경우가 있다. 이 경우 토지 소유 이전의 확정여부가 완성되지 않으므로 보존등기가 나오지 않는데, 준공은 완료되었으니 입주는 가능하지만 등기가 설정되어 있지 않기 때문에 재산권 처분에 있어서 상당한 제약이 가해지는 문제가 생긴다. 거기에 이로 인해 조합의 해산절차가 진행되지 않기 때문에 조합의 유지비용을 부담해야 하는 조합원의 추가분담금이 더 늘어나게 된다. 대표 사례로 입주 이후 9년이 넘도록 등기가 설정되지 않은 공덕자이의 케이스가 있다. 관련 기사
6. 문제점
6.1. 조합 임원의 무능과 부정부패
재개발, 재건축 사업은 빨리 진행해서 늦어도 10년 안에 끝날 수 있으나 20~30년씩 늘어지기도 한다. 이 경우는 자질 미달의 무능한 인간들이 조합을 장악하기 때문이다. 뉴타운같이 지구가 묶여있는데 한 구역은 재개발이 완료된 반면, 다른 구역은 재개발이 안 돼서 노후화된 상태 그대로 언밸런스가 보인다면 노후화된 지역에 있는 재개발 조합에 문제가 있을 확률이 99.9%이다.
재개발, 재건축 사업 조합장이나 임원들은 건설 산업에 문외한인 지역 주민인 경우가 많아 건설사나 엔지니어링(설계, 감리) 회사가 깔아놓은 판에서 허우적대는 게 일반적이다. 그런데 도시 및 주거환경정비법(약칭 도정법)에 재개발, 재건축 조합장의 권력은 어마어마하게 해 놓았다. 재개발, 재건축 조합 총회를 자기 마음대로 실시 및 안건 상정을 할 수 있으며, 월급도 최소 수백~수천만원에 대한민국 대통령도 국산 현대자동차를 관용차로 지급받는데 재개발, 재건축 조합장은 외제차를 관용차로 지급[31][32]받으며, 각종 공사를 전부 본인이 쥐고 흔드니 건설사나 금융사로부터 뇌물도 어마어마하게 들어온다. 관련 기사 재개발 조합 사무실이 생겨나는데 이 사무실에 들어가는 비용도 조합원들이 내는 조합비에서 나오니 조합장은 그야말로 땅 짚고 헤엄치는 수준으로 뇌물을 먹는다.
지역에 살던 원주민 중 좀 나간다는 이유로 비전문가가 조합장이네, 감사네, 이사네 하면서 눌러 앉기때문에 건설사나 금융사들은 자기 말 잘 듣는 인간을 임원으로 세워서 설계부터 시공, 감리, 보험까지 전부 다 자기네가 깔아놓은 판에 올리려 한다. 조합장은 이미 뇌물로 구워 삶았으니 한 번 뇌물을 받아놓으면 건설사나 금융사한테 끌려갈 수밖에 없다. 기사
당연히 이 부정부패로 인해 일반 조합원들의 부담이 커지고, 건설사의 조종을 받는 꼭두각시 조합장을 비대위를 세워서 몰아내고 새 조합장을 뽑아도 어차피 비전문가인 건 똑같은 그놈이 그놈이다 보니 건설사한테서 이른바 " 컨설팅"을 한 번 받으면 이전 조합장보다 더 악독하게 뽕을 뽑으려 한다. 처음에는 재개발을 빨리 하고 싶어하는 조합장이 나오더라도 건설사한테 "컨설팅" 한 번 받고 나면 재개발은 미루고 본인 뒷돈 한 몫 챙기는 데 혈안이 된다.
정말 만에 하나 건설 업계나 금융업계 중 부동산 쪽을 전공했던 나름 전문가가 조합장에 뽑혀서 조합을 이끌면 이 아사리판을 잘 알기때문에 건설사나 금융사도 잘 터치를 못하고 일이 빨리 진행된다. 개포주공3단지 조합장으로 뽑힌 장영수 조합장은 대우엔지니어링에서 33년간 근무하며 건설, 엔지니어링 업계에 빠삭했고, 건설사에 근무하는 동안 설계도를 볼 줄 알고 각종 건설 법제에 능통하였으며, 부정부패를 배제하여 사업을 정말 금방 진행시켰다. 개포주공3단지는 2000년부터 재건축을 추진했으나 공전 상태였는데, 장영수가 조합장이 되면서 재개발 설립을 2013년에 시작하여 사업시행인가, 건축심의, 관리처분, 이주, 철거, 분양, 시공을 거쳐 디에이치 아너힐즈 입주까지 고작 6년 7개월만에 달성하는 업적을 세웠다. 2024년 지금까지 개포3단지 재건축 사업은 한국 재개발, 재건축 조합 중 가장 빠른 사업 진행으로 기록이 남아 있을정도. 기사
6.1.1. 신탁방식의 등장
무능하고 부패한 조합들이 넘쳐나니 아예 신탁회사를 통해 재개발, 재건축을 진행하는 구역도 늘고 있다. 신탁회사는 부동산 디벨로퍼(흔히 말하는 개발업자)이기 때문에 전문성이 높고 갑 of 갑이라 건설사나 보험사가 터치를 못 한다. 신탁회사는 수많은 부동산 개발사업을 이미 진행했던 경험이 있어 설계도 볼 줄 알고, 각종 법령에도 빠삭하고, 어차피 뇌물로 통할 게 없으니까... 신탁방식 재개발, 재건축은 확실히 기존 조합에 비해 사업이 빠르며 신탁사 선정하고 동의율 75% 확보하여 재개발 조합만 잘 설립하면 10년 이내에는 입주까지 이뤄지는 경우가 많다.그럼에도 불구하고 재개발지구 주민들은 선뜻 신탁방식을 선택하지 않아서, 조합원 동의율을 확보하기가 어렵다. 신탁으로 진행할 경우 조합원의 요구사항을 반영하기 어렵고, 조합원들의 이익은 포기해야 하기 때문이다.
신탁방식은 조합설립인가 때 조합원 이익(비례율)을 정액으로 확정하고 입주 후 정산 시 순이익이 확정 금액보다 낮으면 추가분담금, 금액보다 높으면 신탁회사가 가져간다. 순이익이 안 나는 신탁사업은 없기 때문에
신탁방식 조합에서는 조합장이 아닌 '주민대표'라고 하는데, 이 주민대표는 신탁사가 재개발 각종 설계 및 인허가를 진행할 때 주민들한테 설문조사를 보내서 의견을 취합해 "이런 이런 의견이 있으니 설계 및 인허가에 반영해주세요"라고 요구하는 역할밖에 못 한다. 조합장은 본인이 설계 및 인허가를 직접 하기 때문에 조합장이 원하는 걸 다 넣을 수 있지만, 신탁방식은 신탁회사가 주도권을 쥐고 있기 때문에 주민 의견이 대부분 수용되지 않는다. 그러다가 공사비 상승으로 추가분담금이 생기면 그대로 조합원들이 부담하는 건 똑같다. 그리고 사업이 끝나고 정산할 때 신탁 수수료가 매우 높다. 총 수익의 n%를 신탁회사가 가져가도록 되어 있기 때문에 확정했던 조합 수익에서 신탁수수료가 추가로 빠지게 된다.
부담금만 있고 이익을 포기할 정도로 재개발에 목매달고 있는 낙후지역에서는 정말 잘 통하는 게 신탁방식 재개발, 재건축이다. 특히 1회 이상 재개발, 재건축이 무산됐던 지역은 신탁방식을 할 경우 조합 방식에 반대하던 조합원들도 대부분 찬성하는 것이 일반적이다. 반대로 사업성이 좋은 지역에서는 신탁방식은 잘 하지 않는다. 그래서 지방자치단체는 사업성이 좋은 지역에서 신탁방식을 할 경우 사업 인허가 기간을 단축하거나 용적률을 올려주거나 각종 부담금을 인하해 주는 등 인센티브를 줘서 시행한다. 예를 들면 여의도는 자체적으로 재개발, 재건축을 해도 사업성이 나오지만, 서울시의 인센티브로 인해 대부분의 재개발이 신탁방식으로 진행되고 있다.
하지만 최근에는 정부나 지자체의 신탁을 견제할 제도가 없는 점을 악용하여 악질적으로 영업하는 신탁사가 늘어나고 있다. 대표적으로 재개발구역에 들어가 주민 몇명 포섭해 MOU를 맺고 선동하여 조합을 방해하거나 조합설립을 방해하는 등 횡포가 잦다. 링크 장대B구역의 경우 신탁사가 5년동안 태업 하다가 결국 주민총회를 통해 해지수수료 등 수십억을 내고 계약을 해지했다. 링크
6.2. 기존 도시조직의 파괴
대한민국의 도시 재개발이 워낙 대단위로 이뤄지다보니 발생하는 문제다. 수백년을 이어져 내려온 도로망과 필지 구조를 단순히 지역이 노후화 됐다는 이유만으로 전면철거 한 뒤로 새로 짓는 것이 옳은가 하는 문제가 있다.6.2.1. 반론
재개발 사업은 기존 도시조직을 파괴한다. 그러나 이전의 도시조직이 주민들의 불편함을 감수하면서까지 보존할 가치가 있는지를 근본적으로 따져야 한다. 재개발이나 사업은 워낙 대단위 사업이기 때문에 단순히 "지역이 노후했어요"라는 이유로는 아예 시행 자체가 불가능하다. 재개발이나 재건축 사업이 계획되는 이유는 기존 도시조직에 문제가 있기 때문에 나오는 것이다. 기존 도시조직은 불법주차, 도로 부족, 보행로 부족, 널려진 전봇대, 학교나 주민센터 등 행정시설 부족 등으로 인해 안전 문제가 심각했다. 재개발이나 재건축을 진행하면 용적률에서 인센티브를 주는 대신, 도로, 전신주 지중화, 학교나 주민센터 등 행정기관을 기부채납으로 받는 이른바 대체 공공시설 개념이 생기기 때문에, 기존 도시조직을 전면적으로 파괴하고 나오는 새로운 재개발 구획이 훨씬 더 깔끔하고 보기좋은 모습이 되는 경우가 많다.| 재개발 이전 이후 비교( 카카오맵) |
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| 서울 수색증산뉴타운( 수색동) 재개발 |
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| 서울 만리동 재개발 |
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| 서울 신길뉴타운( 신길동) 재개발 |
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| 인천 송현동 재개발 |
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| 부산 대연동 재개발 |
위에 제시한 예시인 수색동, 신길동, 송현동, 대연동 재개발 전후를 비교해보면 보행로가 아예 존재하지도 않은 지역에 최소 왕복 2차로의 도로와 보행로를 확보하고, 조도가 낮은 보안등은 조도가 높은 가로등으로 교체해 치안도 좋아졌으며, 아파트 입주로 인한 주차장 확보로 불법주차하는 차량이 전부 사라졌다. 게다가 재개발로 들어선 대단지 아파트는 전신주 지중화가 진행돼 전신주가 없어졌고, 공공녹지도 확보가 돼 환경적으로도 훨씬 쾌적한 모습이 된 것이다. 또한 수색동과 만리동( 행정동은 중림동)같은 경우 주민센터를 재개발 조합에서 지어서 은평구청과 중구청에 기부채납해 공무원들의 행정 서비스도 쾌적해졌다.
한강의 기적이라 불리는 대한민국의 경제 성장 과정에서 이른바 도시계획은 없다시피 하였다. 그래서 무계획적인 도로망, 만성적인 불법주차를 없애기 위해서는 이런 대단위 재개발이 불가피하다.
6.3. 아파트 위주의 재개발
대다수 지역들의 재개발은 기존 지역의 단독주택과 다세대주택, 연립주택을 부수고 아파트를 건설한다. 경우에 따라서는 다세대 주택이나 단독주택을 자투리 땅이나 구역의 제일 구석진 곳에 추가적으로 건설하는 경우도 있지만 극히 드물다. 이는 기존의 도시조직 내에 분포해 있는 다양한 건축 양식을 아파트라는 하나의 양식으로 획일화한다는 비판이 있다.6.3.1. 반론
한국은 삼풍백화점 붕괴 사고 당시 전국의 모든 건축물 중 단 2%만이 안전한 건축물이었으며, 98%의 건축물은 재건축 또는 전면 철거 대상이었다. 체계적인 계획이나 감리 없이 마구잡이로 건물을 지어댔기 때문이다. 이런 마구잡이 부실공사, 날림공사는 1995년 삼풍백화점 참사 이후로도 한동안 이어져 1990년대 극후반부터 2000년대 이후에 한국에 타워팰리스를 위시로 한 초고급 주상복합 아파트들이나 빌딩들이 들어서고 나서야 해결되기 시작하였다. 장주기 건설을 2000년대부터 도입한 것. 그 이전까지는 한국에서는 "10~20년 정도 쓰고 버릴 건물"만, 그것도 '부실하게' 지어댔던 것이다. 그래서 재건축, 재개발이 필수인 것이다.그리고 아파트 일변도로 가는 이유는 한국에서 하도 아파트를 많이 짓다보니 아파트가 아니면 장주기 건설(40년 이상)을 담보할 수 있는 "규격화된" 양식의 “튼튼한” 건축물을 찾을 수가 없기 때문이다. 한때 아파트 단지의 대안이라며 규격화된 단독주택 단지인 타운하우스 같은 별종이 떴으나 이런 별종은 대침체를 거치면서 가격이 폭락하고 미분양이 발생하여 장렬하게 침몰하고 만다. 결국 재개발 조합 입장에서도 이런 리스크있는 타운하우스와 같은 건축물로 재개발을 진행할 이유가 없어졌다. 그나마 2010년대 한옥마을을 정책적으로 조성하면서 재개발 조합에서도 한옥마을을 구성하려고는 하는데, 한옥마을은 분양이 잘 되지 않는다. 한국의 대도시에서 단독주택은 싸구려 달동네 무당촌이란 이미지이든가, 아니면 엄청난 재력가들이나 사는 어마어마한 부촌이라는 이미지[33]가 박혀버린데다 언급한 무당촌 같은 곳들마저 대도시 중심부는 땅값이 만만치 않기 때문에 단독주택으로의 개발은 불가능하다.
또한 재개발 사업의 사업 구조상 기존보다 용적률을 높여 짓지 않으면 사업성이 떨어진다. 단독주택이나 타운하우스 등은 건물의 용적률은 높을 수 있어도, 진입 도로 등이 필요해서 필연적으로 단지 전체의 용적률은 낮아지게 된다. 현실적으로 아파트나 오피스텔 등 높은 용적률을 가진 건축물로 지을 필요성이 있는 것이다. 빌라나 도시형 생활주택을 고밀도로 빡빡하게 지으면 이러한 용적률을 만족시킬 수 있으나, 이러한 건축물은 건폐율이 높은데다가 개별 필지가 작기 때문에 단위 바닥 면적당 공사비가 아파트 대비 많이 들어간다. 재개발 후 주거환경이나 자산가치를 생각하면 이러한 방식으로 재개발을 할 이유가 전혀 없다.
재개발, 뉴타운 사업이 해제된 지역에는 특례로 5세대 이상 29세대 이하의, 기존 다세대 연립주택의 변형이라 할 수 있는, 도시형생활주택이 대거 도입되었다. 그러나 이 도시형생활주택들은 이전부터 주차장 면수 확보를 제대로 하지 않아 주차장 분쟁이 발생하고, 심지어 방음시설을 제대로 구비하지 않아 층간소음 논란도 있었다.
또한 한국에서 단독주택이나 연립주택 등은 부실공사 논한이 아직도 따라다닌다. 2017년 포항 지진때 필로티 버팀대들이 벗겨지면서 부실공사를 대놓고 해먹은 사례들이 여럿 공개되었다. 기둥을 몇개 삭제한다거나, 설계도 상의 기둥 두께보다 실제 건축상의 기둥 두께가 작다든가 하는 식이다. 심지어는 기둥 사이에 철근이 아니라 스티로폼을 채워넣었다가 지진으로 인해 필로티가 깨지면서 스티로폼이 드러난 사례도 있다.
아파트는 이미 상당부분 건축기술이 축적되어 장주기 건설이, 타워팰리스와 같은 타워형 아파트가 아닌 심지어 옛날식 '성냥갑' 아파트라 불리는 판상형들조차도 다들 도입되어 있다. 서울 강남3구의 경우, 서울특별시의 35층 고도제한으로 서울시와 재건축/재개발 조합 간에 격하게 충돌하는 상황이 잦은데, 이전의 아파트는 어느정도 재건축이 쉽게 가능했던 것과 달리 2018년 기준으로 이제는 한번 35층 아파트를 지으면 건물이 튼튼하므로 재건축이 언제 가능할지 전망 자체가 어렵다는, 즉 튼튼한 아파트 때문에 사실상 재건축이 불가능해진다는 위기감에 서울시와 충돌을 하는 것이다. 그리고 아파트의 경우 재개발 조합이 준공 후 입주민 위원회로 변경될 때 추후 입주 과정에서 문제가 발생할 시 공동대응하기도 쉬워지는 장점이 있다. 즉, 어느정도 피드백이 가능하며, 신뢰도가 높다.
결론적으로 한국에서 '믿을 수 있으면서 고급인' 건축물 양식은 대단지·초고층 아파트밖에 없다고 볼 수 있다. 그러므로 재개발 조합은 재개발을 할 때 거의 대단지, 초고층 아파트를 선호하게 되며, 특별한 정책적 지원이 없는 한 다른 양식을 원하지 않는다.
별론으로, 아예 주거지를 상업지로 전환하여 알록달록한 빌딩을 짓는 재개발도 생각해볼 수 있다. 그러나 한국에서는 사전에 반영된 특별한 도시계획이 없는 한, 주거지(제1종/제2종/제3종 전용주거지역)를 상업지(준주거지역/일반·중심상업지역)[34]로 전환하는 것은 원천적으로 불법이다. 이걸 "종상향"이라고 하는데(1종 → 2종 → 3종 → 준주거 → 상업), 종상향은 사전에 지방자치단체에서 지적도를 미리 관련 도시계획에 따라[35] 전환해놓은 것이 아닌 이상 원천적으로 못한다.[36] 결국 한번 주거지인 지역은 천지개벽이 일어나거나 부지에서 갑자기 온천이나 석유(...)가 터진다거나, 철도역이 들어오게 되어 도시계획 변경으로 종상향이 전체를 바꾸게 되거나 하지 않는 이상은 영원히 주거지로 남게 된다. 주거지로 남는 상황에서 재개발, 재건축은 결국 아파트 단지로 회귀할 수밖에 없다.
6.4. 저조한 재정착률
재개발조합에 가입한 조합원들 중 적지 않은 사람이 원래 그곳에 거주하던 사람이 아닌, 재개발이 된다는 소식을 듣고 주택을 매입해두었던 사람이나, 이후 조합원 입주권을 산 사람들이다. 재개발이 성공적으로 된다 하더라도 기존 거주자들 중에 상당수가 올라버린 땅값이나 개발 과정에서 내야 하는 부담금을 못 견디고 재개발 이후 입주권을 프리미엄을 받고 팔아서 다른 지역으로 떠나는 경우가 많기 때문. 그리고 그 지역 부동산을 헐값에 인수한 사람들은 재개발 후 뛰어오르는 가격으로 되팔고 다시 다른 재개발 지역을 노리는 악순환의 굴레가 계속되었다.재개발로 지어지는 아파트들의 특성상 법적으로도 중소형 평수의 비율이 높게 건설되어야 해서, 중대형 평수 위주의 고급 아파트 단지가 나오기는 어렵다 보니 재개발 지역이 고급 아파트 단지로 개발되는 경우는 거의 없지만[37], 낙후된 재개발 지역에서 살던 원주민들에게는 고급 아파트가 아닌 중소형 평수 위주의 아파트 단지이고 조합원 분양가는 일반분양보다 싸게 분양됨에도 추가로 부담하는 돈이 부담스러울 수 있다. 이 때문에 현재 재개발 지역에서는 임대아파트 의무 공급을 규정하고 있으나, 이는 또 다른 갈등을 촉발한다.
옛날부터 계속 거주했던 조합원 중 재개발이 완료 된 아파트에 입주한 조합원이더라도 비싼 분양가를 내고 들어온 일반분양자들이나 투자적인 목적으로 프리미엄을 들어온 조합원과 경제력 부분에서 차이가 나는 경우가 많다보니 상대적으로 박탈감을 느낄 수도 있다.
6.5. 임대아파트 의무 공급 및 소셜믹스
2000년대 이후로 재개발로 지어지는 아파트들은 세대수 중 일정 비율을 임대아파트 세대로 채워야 한다. 이는 재개발 이전에 살았지만 분양 형태로 재정착할 수 없는 원주민들을 배려하기 위한 목적인데, 부동산 업계에서는 소셜믹스라고 한다. 그 비율은 지역마다 달라서, 어느 지역이든 최소 5% 이상인데, 예를 들면 서울특별시는 재개발/ 재건축에서 임대아파트 요구 비율이 20% 이상으로 꽤 높고, 예외적으로 뉴타운 지구나 재건축인 경우 특례가 있어서 10%(20%의 절반)로 내릴 수 있다. 이렇게 재개발 사업에서 임대로 풀리는 것들은 주로 서울주택도시공사를 통해 장기전세주택으로 풀리곤 한다. 인천광역시나 경기도, 비수도권 지방은 2015년 재개발 사업 확대를 위한 주택법 개정으로 임대비율을 5%까지 낮출 수 있다. 인천광역시는 유정복 시장 취임 이후 재개발 사업의 임대세대 비율을 하한선인 5%로 내려주는 대규모 규제완화가 진행되고 있다. 모자라는 임대비율은 뉴스테이 재개발 구역을 대대적으로 늘려서(그래서 한국 뉴스테이 재개발 사업장의 절반이 인천시에 몰렸다) 메꾼다는 계획이다. 한편으로 재개발 사업에 결합한 뉴스테이로 가면 90% 이상을 임대로 채워버리는 경우도 있다. 이런 뉴스테이 재개발 사업은 한 차례 분양아파트로 짓는게 무산되어 신탁사( 한국토지신탁 등)에 조합의 결정권을 넘겨버린 경우다. 이렇게 되면 조합원 외의 분은 전부 민영 임대아파트, 즉 뉴스테이로 풀리게 된다.다만 이렇게 해서 생긴 임대아파트는 흔히 생각하는 임대아파트와는 다르게 입주하려면 초기 자금이 일반 임대대비 많이들며 평수도 20평 이상을 찾기 힘들고 대부분 영구임대 사이즈의 10평대 원룸이나 투룸 정도의 크기로 짓는다. 또 비율이 그리 높은 게 아니라 기존에 그 지역에 살던 사람 모두를 수용할 수도 없다. 또 재개발로 지어진 아파트 단지에 있는 임대가구 주민들이 분양가구 주민들에 의해 차별받는 사건도 많이 일어나고 있다.
대표적으로 임대동 주민들은 아파트 시설물이나 놀이터를 이용할수 없도록 담을 쳐서 놀이터로 못들어오게 막아버린 사건도 있다.
출처
님비의 대상이 되고, 이쪽 임대동이나 임대호수에 사는 사람들의 명단을 분양받아서 들어온 사람들이 반상회 때 실명과 실호수를 돌려서 왕따를 시키는 경우도 있다. 아울러 주민이 아닌, 건물의 외부로도 왕따가 짐작되기도 하는데 그것은 주로 도색의 차이다. 분양동은 꼬박꼬박 도색하면서 임대동은 도색을 하지 못하게 막는다. 물론 임대동도 한 가족이라고 도색을 꼬박꼬박 시키는 소수의 단지도 있지만 그래도 대다수의 소셜믹스 단지들은 도색으로도 왕따시킨다.
이런 현상을 막으려고 같은 동 안에서 임대아파트와 분양아파트를 섞어 놔버리는 경우가 있다. 서울특별시 뉴타운 지역인 은평뉴타운과 왕십리뉴타운 단지들이 대표적이다. 같은 아파트 동 내에서, 심지어 같은 '층' 안에서 평수만 다르게 임대와 분양을 섞었다. 하지만 임대주택은 기본적으로 분양면적 기준 60㎡ 이하의 소형으로 건설되니 일단 해당 평형이면 의심할 수 있고, 재산세를 내지 않기 때문에 산정 기준인 공동주택가격도 없다. 공동주택가격이 없는 동호수를 조회하면 바로 임대여부가 확인된다. 이렇게 어떻게든 임대인지 아닌지 확인할 수 있으므로 분양아파트 사람이 임대아파트 호수를 적어서 분양아파트 사람들 단체 카카오톡 등에 돌려버린다. 그리고 왕따가 시작된다. 심한 경우는 아예 분양아파트 사람들이 새벽에 짜고 임대아파트 호수 밑에다가 "임대"라고 적힌 스티커[38]를 붙이는 경우도 있었다.
다른 선진국에서 임대가구 주민들의 거주 문제는 국가나 지자체의 주택 사업으로 해결하는데, 한국은 재개발- 뉴타운으로 이 문제를 민간 재개발조합에 떠넘기고, 거기에 공공시설 조성까지 중앙 정부/지자체에서 하지 않고 재개발 조합에 떠넘긴다.
따라서 분양 가구 주민들이 보기에는 이익을 얻으려 재개발 조합을 만들고, 추가 분담금까지 내고 입주하거나 일반분양분을 분양받은 사람은 조합원들의 분양가보다 더 비싼 분양가와 프리미엄까지 추가로 주고 입주하는 사람들이 있을것이다. 분양권 가격에 각종 개발 부담금[39]과 사업 부대복리시설 건축[40] 비용을 부담하고 지방자치단체에 각종 기부채납을 한다.
그런데 임대가구 주민(세입자)들은 조합원도 아니고 분양권을 가진 것이 아니기 때문에 이를 부담하지 않는다.[41] 따라서 임대 가구 주민들에게는 개발 과정에서 나온 불만을 쉽게 풀 수 있다. 부담을 떠넘긴 것은 어찌되었건 국가나 지자체지만 불만을 풀기에는 힘이 드는게 사실이다. 여기서 나온 부산물 격의 심리가 바로 임대가구 주민은 비용 부담 없이 우리와 같은 혜택을 받을 수 없다는 것. 후분양 대상자[42]라 그렇다. 이러니 분양아파트 거주자들이 임대아파트 거주자들을 무임승차자라고 취급해 곱게 보지 않는 것이다. 즉, 국가/지자체에서 책임을 재개발 조합에게 떠넘기고 그로 인한 불만도 임대아파트 거주자들에게 떠넘기고 자신들은 나 몰라라 하는 셈이다. 물론 어쨌든 공공시설이므로 임대가구 주민들이 재개발 과정에서 마련된 공공시설을 쓰는 것이 절대 잘못된 것은 아니지만, 공공시설을 만드는 돈이 조합원에게서 나왔으니 그들 입장에서 못마땅하게 여기는 것도 무리는 아니다.
6.6. 민간자본 위주의 재개발
대한민국의 재개발은 토지등소유자가 조합을 설립하여 토지를 제공하면 은행·시공사가 자본과 기술력을 더해 아파트 단지를 건설하는 방식이 일반적이었다. 이 과정에서 은행은 조합이 가지고 있는 개발의 비전보다 조합이 어떤 시공사와 함께 재개발 사업을 진행하고 있는지, 즉 보증인이 누구인지를 보는 경향이 커졌기 때문에 대한민국 재개발 시장은 조합이 설립 이전부터 대기업 건설사의 활동비 보조를 받아 시공 단계까지 가는 대기업 위주의 판이 구축되어 왔다.대기업은 규모가 큰만큼 재개발 사업에서 큰 이익을 내기 위해 개발 구역을 대형화해왔고 따라서 도시의 획일성을 증가시켰다. 또한 지방정부는 큰 자본을 들이지 않고 공원, 도로 등의 기반시설을 확보했지만 아파트 단지들이 해당 기반시설에 바리케이트를 치고 사유화하는 '게이티드 커뮤니티'가 되어가는 부작용도 낳았다. 사실 재개발 과정에서 건립되는 기반시설(공원, 도로, 심지어 학교도 있다!)은 인가상 공공시설로 국가에 기부하기 때문에 모두가 이용할 수 있다.[43] 대단위 재개발인 경우 동사무소부터 소방서까지 전부 조합원 돈으로 건립하여 나라에 기부채납했다. 나라가 왜 재개발에 목숨 거는지 알 수 있는 부분. 그러나 아무리 공공시설이라도 이 돈이 온전히 조합원에서 나왔기 때문에 조합원 입장에서 이를 사유화하려는 심리도 아주 이해 못할 바는 아니다.
무엇보다 민간자본에 의존하는 방식은 시장 상황이 재개발 진행을 결정함에 따라 부동산 시장이 활황일 때는 도시 공간의 물리적 구조 혁신이 수월하게 이루어졌지만, 부동산 경기가 시원치 않을 때는 재개발도 지지부진해지는 결과를 가져왔다. 서울을 예로 들면 2000년대 부동산 상승기때에는 재개발로 졸부 대열에 합류한 사람들이 많았지만, 2007년을 기점으로 부동산 가격이 하락세에 접어들고 2008년 금융위기까지 겹쳐 돈줄이 마르자 부동산이 급속히 하락했고, 이 때문에 재개발에 참여하면 부담금이 많아 하우스 푸어 대열에 합류할 가능성이 훨씬 높았다. 그러다가 2014년을 기점으로 부동산이 다시금 상승상에 접어들었고, 2021년까지 부동산 재개발이 다시금 재산을 불리는 방식으로 선호되었다가 2022년을 기점으로 부동산 가격이 급속히 떨어지면서 다시 2010년대 초반 상황으로 돌아가고 말았다.
7. 해외
전통적 선진국들의 경우 도시국가를 제외하면 대개 건축물이나 블록 같은 작은 단위의 재개발이 보편적이고 권장되는 방법이다. 또한 대규모 면적의 재개발은 하더라도 단계적으로 수십년에 걸쳐 점진적인 개발을 하는 편이고 의사결정과 계획도 오랜 시간에 걸쳐 이뤄진다. 이러한 재개발에서는 주거지와 근린 상업 정도만의 용도뿐만이 아닌 다양한 용도를 도입하여 도시의 다양성을 높이는데 초점을 맞추고 있다.사실 일본 거품 경제 시기만 해도 한국과 같은 무분별한 재개발과 속칭 지아게야(地上げ屋)라 불렸던 대리 투기꾼들 때문에 몸살을 앓은 바가 있으며[44], 거품 붕괴 뒤로도 롯폰기 힐스의 사례처럼 기존의 거리를 싹 밀고 재개발하는 일은 꽤 있었다. 재개발 지구니 조합이니 하는 용어 역시 일본에서 넘어온 것이니 당연하다. 차이점이라면 사무용 건물이나 주상복합 형태로 계획하는 것이 대부분이며, 단지 형태라도 2~4동 내외로 재개발한다는 것이다. 한국인 입장에서는 제대로 된 재개발보다는 가로주택정비사업에 더 가까운 모습이다.
유럽의 밀라노, 함부르크 등 주요 도시에서도 눈에 잘 안 띌 뿐이지 재개발이 아예 없는 건 아니다. 유럽에는 런던이나 파리 도심처럼 일정 구역이 특별한 경관 구역으로 묶여 건축물의 개보수가 힘든 구역이 있으며, 이런 부분만 한국에 잘 알려져 마치 유럽 전역이 재개발이 불가능한 것처럼 착각을 불러 일으키기도 한다. 하지만 유럽 선진국에서도 도시의 주택 수요 같은 맥락에 따라 건축물을 허물고 밀도를 높이는 재개발을 하는 경우도 당연히 있다. 하지만 한국만큼 빠르고, 대규모로 이뤄지는 사례는 흔한 것이 아니며 많은 부분에서 법과 조례가 규정하는 건축 규제와 여러 규제를 철저히 준수해야 개발이 허가된다. 여기에 유럽의 느긋한 행정 절차가 합쳐지면 재개발을 위한 시간이 기하급수적으로 늘어나기 때문에, 재개발보다는 인근 교외지역을 새로 개발하는 방식이 더 많이 이뤄지고있다.
영국 런던의 도클랜즈는 유럽 재개발의 대표적인 예시. 아예 있던 동네 자체를 밀어버리고(!!!) 완전히 오피스 지구로 새로 지었다.
유럽에서도 특히 PIGS 국가들에서 재개발이 많고, 현대식 건물들이 많다. 그중에서도 스페인과 포르투갈이 특히나 그렇다.
미국의 경우 맨해튼 미드타운에 위치한 낡은 철도차량기지 일대를 허드슨 야즈라는 사업으로 재개발해 복합단지를 조성했다. 15층의 나선형 계단으로 구성된 전망대 '베슬'(Vessel)이 유명하다.
8. 여담
재개발이 진행되면 공공교통인 시내버스 또는 마을버스가 가장 큰 타격을 입게 된다. 기존 주민들이 이용하던 노선이 이주로 인해 더 이상 이용을 하지 않게 되자 수요가 감소하게 되는데 마을버스의 경우에는 대부분 영세업체라 수요가 조금이라도 감소되면 적자로 이어져 경영에 큰 타격을 입게 된다.이와 유사한 사례로 부산지역을 볼 수 있는데 명지국제신도시는 오랫동안 운행되어 왔던 마을버스 노선 1개가 폐선 처리 되었으며 1개 노선은 감차를 거듭하여 현재는 1대로 60분 간격으로 운행하고 있다. 거제2동은 재개발이 진행되어 이 곳을 통과하는 마을버스가 텅텅 빈 채로 다니고 있는 상황이며, 문현동은 재개발로 인해 마을버스 수요에 직격탄을 맞아 운행횟수를 대폭 감축하고 타 노선과 통합하는 건을 검토하고 있다.
다만 재개발이 완료되면 신규 수요에 따라 새로 노선이 신설되거나 변경되어 큰 문제라 보기는 어렵다.
택지지구를 조성하여 분양하는 주택이나 정형화된 구역의 재건축과 달리 재개발의 필지는 정형화되어 있지 않아서 아파트의 배치 측면에서 고민을 많이 해야 한다.
9. 목록
10. 관련 문서
[1]
이 조감도는 시공사 선정 당시 사용되었던 조감도로, 이후 고급스러운 설계는 온데간데 없어지고, 일반적인 아파트의 설계로 변경되었다.
[2]
이것이 재개발이나 재건축의 알파이자 오메가인 '(조합원) 입주권'이다. 분양권은 조합원 입주권과 조합원에게 분배하고 남은 주택을 타인에게 팔아 조합의 수익으로 분배하는 일반 분양권으로 나뉘게 된다.
[3]
모아타운 방식 포함
[4]
서울을 기준으로 150% 내외
[5]
2종 주거지역의 경우 250% 이내
[6]
이 때 국가에서
공권력을 동원하여 대충돌이 일어날 수도 있다. 2009년 1월
용산4구역 철거현장 화재 사건(이른바 용산 참사)가 극명한 예.
[7]
이하 사진은 재개발 현장과 재건축 현장이 혼재되어 있다. 그러나 같은 사업단계인 경우라서 그대로 게재한다.
[8]
공공재개발과 민간재개발 여부를 두고 다투는 등이 그 예시이다.
[9]
이하 문서에서 서울시내라고 표기한 것은 대체적으로 성남, 광명 등 기타 투기과열지구도 포함하는 것으로 생각하면 된다. 서술 간소화를 위한 것.
[10]
상계주공5단지 등.
[11]
멀쩡한 서울 집을 팔고 비수도권의 집을 매입할 사람은 없다시피하기 때문이다.
남들은 수단방법 안 가리고 서울의 집을 사려고 난리인 2020년대에 그랬다가는 가정불화 가능성 100%.
[12]
지상에서는 주변 건물에 대한
일조권이나
도시풍 풍량 등을 추정하고, 지하에서는
지하수 유출로 인한
싱크홀 가능성이나 지하 암반 등에 주는 영향, 주변에
산같은 게 있다면
생태계 영향도 검토한다.
[13]
국유지인 경우
국가철도공단이나 각 지자체 도시교통본부,
지하철 운영사 등
[14]
원안가결은 잘 안 나오고 지자체 의견을 덧붙인 수정가결을 하게 된다. "여기 건설한 공공시설은 말 그대로 '공공'시설이니 건축 후에도 담장을 설치하면 안 됩니다" 하는 식.
[15]
재개발이 아닌
재건축(
과천주공1단지. 현
과천 푸르지오 써밋)의 사업시행인가지만 어차피 규정은 재개발과 재건축 둘 다 똑같다.
[16]
나중에 조합설립된 집의 경우에도 매도할 출구가 없다. 관리처분인가 간격이 5년이 넘어가기를 기도하는 수밖에 없다.
[17]
물론 이게 진짜 개발을 반대한다는 건 아니고 추가분담금을 낮추기 위한 일종의
협상
전략이기도 하다. 하지만 건축 회사등에서 배째라 분담금을 요구하는 경우도 꽤 있다. 시공사에서 추가분담금을 요구할 때는 주로 무상비율을 약속과 다르게 낮춰버리는 경우에 발생한다.
둔촌주공아파트처럼. 둔촌주공은 처음에
현대건설이 무상지분 164%를 보장한다고 해서 시공사로 선정됐는데 막상 관리처분단계가 통과되자 무상지분을 100%로 내릴 것을 요구했다가 조합의 격렬한 반발로 150%에서 합의가 났다.
[18]
비워준다는 의미가 있다. 내준다, 비워준다는 의미의 일본어 明け渡す(아케와타스)의 한자를 한글로 읽어 '명도'라는 말이 유래했다는 설이 있다.
[19]
현금지급이 아니라 채권으로 나온다. 현금을 한 푼도 못 받는다! 토지수용위원회를 통해 재결 결정이 나면
법원 공탁한 보상액을 집 철거 이후 찾아와야 한다.
[20]
아파트에 쌓여 있는 장기수선충당금을 일시불로 돌려받는 몇 안 되는 기회이다.
[21]
이 경우 조합에서 비밀번호를 0000으로 변경할 것이다. 아니면 먼저 이사를 마친 이후 비밀번호를 0000으로 바꾸고 공가 신고를 하라고 안내하기도 한다. 자세한 건 조합에 문의하면 알려준다.
[22]
빨간딱지 스티커가 없는 경우 '공가'라고 빨간색 페인트로 쓰기도 한다. 유리창 뚫린 건물 외벽에 빨간색 페인트로 "공가 공가 공가" 적혀있는 모습을 보면
공포영화 분위기가 난다.
루원시티 문서 참고.
[23]
재개발, 재건축 공사는
턴키(설계시공 일괄입찰) 공사가 아니라서 아파트 건축 시공사가 결정되더라도 전기, 소방, 정보통신, 폐기물처리용역은 분리 발주해야 한다. 전기, 소방, 정보통신, 폐기물처리를 위한 소규모 공사 입찰에서도 그야말로 작은 건설사들의 아사리판을 볼 수 있다. 조합장의 부수입 분야별 공사 발주는 철거 완료 이후 분양을 하면서 동시에 진행한다. 건물이 어느정도 올라가야 전기공사나 소방공사 등을 할 수 있기 때문. 폐기물처리용역은 이미 철거 때 결정했고.
[24]
2024년 현재 미국의 기준금리는 5.25~5.50% 범위이며
한국은행의 기준금리는 3.50%이다.
2021년까지만 해도 한국이나 미국이나 제로금리였으니 사실상 금융비용은 0이었던 것.
[25]
후분양을 실시하면 물가상승분을 반영해서 분양가를 비싸게 할 수는 있지만
미분양이 발생할 가능성이 있고, 공사 90% 이상 진행된 후분양 시점까지의 공사비는 어쨌거나 조합원들이 돈을 모아서 부담해야 한다.
[26]
관리처분인가를 할 때 조합원 감정평가를 해서 분담금을 징수한다.
[27]
준공승인이라고 표현하지만 정확히 말하면 준공 전 사용승인이라고 한다.
철도로 치면
선개통 후완공.
[28]
서울교통공사나
국가철도공단(철도공사가 아님에 유의), 아니면
민자사업 철도 회사 등
[29]
도로,
버스
정류소,
주민센터,
공원,
도서관, 공공
어린이집(아파트 주민용 어린이집은 커뮤니티 시설에 별도 건설한다) 등등 온갖 기부채납 시설들이 있다.
[30]
2025년 12월 31일 까지 60㎡ 이하 주택은 75%, 60~85㎡ 사이의 주택은 50% 감면된다. 해당 법령은 일반적인 세법의 감면조항처럼 한시조항이나 계속 법령이 개정되면서 일몰기한이 연장되고 있다. 하지만 2020년 이후 사업시행인가가 난 재개발지 대상으로는 전액 면제에서 감면으로 변경된 사례가 있으므로 계속 동일조건으로 연장되리라 믿어서는 안된다.
[31]
건설사들이 재개발 조합장들에 바치는 관용차는 주로
벤츠에 몰려 있다. 가격대가 다양해서라나. 가끔 40대 이하 젊은 조합장이 나오는 경우가 있는데 이러면 건설사들이 바치는 관용차는
포르쉐로 바뀐다.
[32]
당연히 관용차를 사적으로 쓰고 다니며 이는 전부 비용으로 처리한다. 나중에 재개발 조합원들이 뒤집어 쓴다.
[33]
대도시 중심가에 외국에서나 볼 수 있는 넓은 대지에 제대로 이쁘게 지어진 단독주택이라면 그 땅값만 가지고도 중산층들마저 이미 접근 불가능한 가격대가 된다. 게다가 그런 지역은 극히 희소하므로 그 희소가치 때문에라도 땅값은 비싸다.
[34]
준주거지역에는
오피스텔까지 건설이 가능하고, 중심상업지역에는 진짜 완전한
오피스
빌딩, 300m 이상의 초고층
마천루를 지을 수 있다.
[35]
종상향의 경우 시도지사가 사전에 계획을 세우고 난 뒤,
시도의회의 동의를 구하고, 실제 사업단계에서 시도지사가 다시한번 시도의회의 동의를 구한 이후
행정안전부와
국토교통부의 승인을 거쳐 설정하는 매우 복잡한 과정이다.
[36]
이게 가능한 케이스가
재건축 이슈이긴 하지만 한번 있었다.
잠실주공5단지가 대표적인 예시. 잠실주공5단지는 원래 제3종 전용주거지역이었으나, 아파트 단지의 일부 구역이
서울특별시의
잠실종합운동장 MICE 산업 발전계획에 따라 준상업지역으로 용도상향이 팍팍 이루어졌고 더불어서 일부 구역은 준주거지역으로 종상향됐다., 이 때문에
박원순 서울시정에서 설정된 35층 고도제한을 뚫고 일부 아파트 동을 50층
주상복합
아파트로 지을 수 있게 되는
로또 당첨을 하게 되었다. 물론 공짜는 아닌게 그만큼 토지를 공공용도로 내어 놓아야 한다.
[37]
재건축은 중대형 평수와 국민평형 이하 소형 평수를 분배하는 편이다. 중대형 평수는 조합원 입주권, 소형 평수는 일반 분양한다.
[38]
'여기는 임대호이므로 왕따를 시키시오'같은 의미다.
[39]
재개발/
재건축 사업에 걸리는 부담금은 교통유발부담금,
광역교통시설부담금, 환경유발부담금,
재건축부담금, 개발부담금, 과밀부담금(수도권과밀억제지역), 재활용부과금 등 15가지에 이른다. 이런 부담금들이 전부
분양가에 다 포함되어 있는 것. 게다가 2020년 7월부터
분양가상한제가 부활하면서 조합의 부담금도 늘어나게 되었다.
[40]
학교를 재건축 또는 신축하거나,
도로를 만든다거나,
어린이집을 세운다거나,
광장을 만드는 것들이 전부 재개발/재건축 사업 조합원들이 내는 분양가에 다 포함되어 있다.
[41]
게다가 이 사람들은 힘도 없다.
[42]
공사가 다 됐을 때
주택청약을 받는다.
[43]
아파트 단지 내의 사유공원은 별도로 건립한다.
[44]
중앙일보 1993-11-16 日 불황탈출 야쿠자 최대 걸림돌