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더 빌라
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빌라(리버스: 1999)
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| ▲ 대한민국에서 연상되는 빌라의 모습 |
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1. 개요
Villa주택의 한 종류다.
원래 영어 뜻과 달리 대한민국에서 '빌라'(또는 '맨션')라고 하면 4층 이하의 소형 공동주택을 뜻하는 말로 의미가 변화되어 쓰인다. 1970년대 전후 일본에서 아파트(2층급)보다 큰 아파트로서 '맨숀(4층급)'이 지어지고 있었고, 한국에서도 양옥집(단독주택)과 비교해서 외관상 저택급으로 훨씬 크니 그렇게 마케팅이 되어버린 듯하다.
한국의 빌라가 서구권에서 생각하는 아파트의 의미에 부합하며, 그마저도 비교적 괜찮은 수준의 아파트로 공동주택은 한국 법에 의하면 크게 세 가지로 분류되는데, 5층 이상이면 아파트, 4층 이하는 주차장 면적 제외 연면적 660㎡를 초과하면 연립주택, 그 이하면 다세대주택으로 구분한다. 이렇게 층수를 가지고 의도적으로 나누었기 때문에 영어로는 완벽하게 1:1 매칭되는 용어가 없는데, 위 사진과 같은 평범한 빌라는 그냥 apartment(아파트먼트)나 unit(유닛), flat(플랫) 등의 용어를 사용하고 굳이 층수로 구분하여 부르지 않는다. 형태에 따라 타운하우스라고 부를 수 있는 경우도 있기는 하지만 문서를 보면 알 수 있듯 개념이 좀 다르다. 다른 나라도 한국처럼 의미가 변화되기도 한다. 하여튼 중요한 건 외국에선 이런 형태의 소규모 서민형 공동주택을 보고 빌라라고는 부르지 않는다 정도만 알면 된다.
어쨌든 한국에서는 일반적인 다세대주택을 통칭해서 빌라라고 부르는데, 서초구의 서래마을과 같은 부촌이나 한남동과 같은 언덕 위에 저층으로 올린 호화 빌라(저층 아파트를 포함)는 '고급빌라'라고 따로 부른다. 집값부터 기본적으로 수십억원을 호가하기 때문에 일반 빌라와는 위상부터가 다르며 이런 고급빌라는 진짜 '그들이 사는 세상'인 경우가 많다. 48억 서초구 서래마을 고급빌라
2. 특징
빌라는 주로 규모가 영세한 건설사들이 짓기 때문에, 설계 및 시공 능력 자체가 떨어지거나 원가절감을 하면서 짓는 경우도 많다보니 겉은 번지르한데 실제 거주하다보면 문제가 터지는 경우도 발생한다.[1] 실제 과거 KBS 1TV의 '똑똑한 소비자 리포트'와 MBC TV의 ' 생방송 오늘아침'에서 방송한 바에 따르면 빌라에 누수가 생기거나 곰팡이 및 각종 하자가 발생된다는 민원 접수 이력이 가속화되면서, 집주인과 세입자 간의 갈등이 벌어지기도 했다고 한다. 내진설계도 1990년대 이후로 입주한 아파트들은 내진설계가 법적으로 의무화라서 거의 다 되어있지만, 비슷한 시기 입주한 빌라는 규모가 작다보니 법적으로 의무가 아니여서 내진설계가 안 된 케이스도 많다.신축빌라라면 그래도 사정이 낫겠지만, 건축된 지 10년 이상 된 빌라들의 경우 꼭대기층 세대가 피해보는 경우도 제법 있다. 다세대주택처럼 월세를 노리고 건물주가 신경써서 짓는 게 아니라 분양을 목적으로 하기에, 특히 오래된 건물일수록 옥상에는 균열이 많이 가기 마련인데, 여름에 비가 많이 오면 이 틈새로 물이 들어가 바로 밑의 실내로 물이 스며들어오는 경우가 많이 발생한다. 그래서 오래된 빌라들은 옥상 방수공사가 거의 필수.[3] 건물 상태에 따라 꼭대기층은 여름에 무지하게 더워져 차양막까지 필요한 경우도 있다(...). 고로 빌라뿐 아니라 어떤 건축물이건 매입 희망시 이런 문제들을 꼼꼼이 따져보는 것이 좋다. 여유가 있다면 전세나 월세로 한번 살아보면서 그 빌라의 장단점을 파악하고 매입 여부를 결정하는 것도 한 방법일 테지만 집주인이 동의해야 되는 사항이긴 하다.
한국에서 1990년대 이후로 개발되는 신도시들의 경우 일반적인 단독주택 대신 '상가주택'을 짓는 경우도 흔하다. 쉽게 말해서 주상복합형 빌라로 1층은 상가이고 2층부터 주택인 형태라고 보면 된다. 보통 최상층에는 주인이 직접 살기 위해 한 층을 통째로 쓰도록 지은 집이 많다. 하지만 이러한 상가주택들은 법적으로 다세대주택이 아니라 단독주택이기 때문에 층마다 지분을 쪼개서 분양 및 소유가 불가능하다.
일조권 사선제한으로 깎여나가서 형성된 베란다 부분을 불법적으로 증축한 빌라들이 적지 않으나 이러한 빌라를 매수할 경우 이행강제금 폭탄과 함께 원상회복 의무가 주어질 수 있으니 조심하여야 한다.
한국에서 지어지는 대부분의 일반 빌라는 일률적으로 각 지어진 상자와 비슷한 형식으로 빽빽하게 들어선 경우가 많다. 이런 것이 뚜렷하게 드러나는 동네가 부천시 구시가지 지역이다.
2.1. 장점
- 오피스텔 대비 전용률이 높다. 오피스텔은 주차장, 로비, 엘리베이터 홀, 복도 등을 구비하고 있어 주거공용면적 비율이 높은 반면 빌라의 경우에는 공용면적 비율이 낮은 편이다.
- 아파트에 비해 동일 면적대비 가격이 낮다.
- 아파트에 비해 층수가 낮아서 층간소음에서 비교적 자유롭다.
- 매매가나 전세값 역시 같은 구역에 있는 아파트에 비해 대체로 훨씬 저렴하므로 주거비가 부족한 사람들이 거주하기 적합하다. 사실 이게 제일 큰 장점이다.[4]
- 공동관리비가 매우 저렴하다.[5]
- 고시원, 원룸과는 달리 사람이 제대로 살 수 있는 구조를 가진 주거공간이라는 메리트가 있다.
- 신축빌라의 경우는 후술할 단점을 보완한 경우가 많다. 주로 보안문제와 엘리베이터. 공동현관 잠금장치를 설치해놨거나 엘리베이터도 많이 설치하는 추세.
- 2021년 이후 서울같은 대도시에서 도시재생이 망한 이후 낡은 빌라촌 재개발이 활성화되고 있기 때문에 오랜 시간을 기다리면 저렴하게 아파트로 바뀔 수 있다. 다만, 중소도시는 이런 경우가 별로 없다.
- 아파트와는 달리 옥상을 자유롭게 사용 가능하여 옥상에 빨랫대와 빨랫줄을 설치하여 빨래 자연건조를 위한 공간으로 활용 가능하다. 다만, 최상층에 주인세대가 사는 경우 보안을 이유로 그 층으로 올라가는 계단을 막아놓은 경우가 많다. 그러면 당연히 옥상 사용이 제한된다.
2.2. 단점
- 고급빌라가 아닌 일반 서민이 사는 빌라의 가장 큰 단점 중 하나가 주차 문제인데, 차량 보유 대수가 증가함에 따라 최근 지어지는 빌라들은 1층을 기둥만 놔두고 텅 비워 주차장으로 쓰고 2층부터 주거 공간으로 하는 빌라가 많이 건설되고 있다. 하지만 그래도 아파트에 비해 세대당 주차대수가 열악한 것이 보통이다. 이 주차 문제 하나 때문에 빌라에 입주하는 것을 극도로 꺼리는 사람들도 많다. 특히나 길이 좁은 빌라촌은 기본적으로 차를 운전하는 것조차 매우 힘겹다. 그런데 거기에 한술 더 떠서 좁디 좁은 골목길에 빼곡히 줄지어 주차된 자동차들을 볼 수 있다. 다만 비수도권 시골에 있는 빌라들은 빌라 주변이 텅텅 비어서 주차공간이 넘치는 경우도 볼 수 있다.
- 대부분의 빌라는 아파트와 달리 별도의 관리사무소도, 경비실도 없다. 하술하는 단점들은 대부분 이 문제점에서 비롯된다고 보면 된다. 물론 관리사무소나 경비실이 있는 빌라들도 없진 않긴 하다.
- 단지가 형성되어 있고 향시 수위가 상주하는 아파트에 비해 치안이 안 좋은 경우가 많다. 빌라는 대개 골목에 위치해있는데, 골목이 비좁고 CCTV가 미설치된 경우가 적지 않으며, 아파트에 비해 거주인구가 적고 단지라는 개념이 없기 때문에 주택가에 혼재되어 있어 각종 범죄에 쉽게 노출될 수 있는 환경이다.[6] 그리고 아파트 단지는 보통 담장으로 둘러싸여 있고 관리사무소와 경비실이 존재하며, 거주인구가 많아 조금 수상한 행동도 금방 눈에 띄므로 외부인에 대한 통제가 어느정도 이루어지지만[7] 빌라는 그렇지 않다. 때문에 다른 주거방식에 비해서 범죄에 취약한 주거환경으로, 특히 1층 필로티 공간이나 건물 사이 공간은 비행청소년들의 흡연 장소로 많이 이용되곤 한다.[8] 그나마 2000년대 이후에 지어진 빌라들은 대부분 공동현관 입구에 잠금장치를 설치하여 비밀번호를 입력해야지만 출입이 가능하나, 구축 빌라들은 이런 부분이 다소 미흡하기도 하다. 실제로도 단독주택&빌라 밀집구역의 범죄율이 대규모 아파트 단지보다 훨씬 높다.
- 서울에서 선호되는 지역의 빌라는 기본적으로 지가가 높아 동일 평수의 서울 외곽 아파트보다 비싸기도 하고, 고급 빌라나 대단지 빌라는 고층아파트 못지 않게 가격이 비싸다. 다만, 아무리 저렴하더라도 그 특성상 하한이 있기에 웬만해서는 무난한 거주시설인 아파트와는 다르게, 빌라는 찾으려면 한 없이 열악하고 저렴한 집을 찾을 수 있는 것이 이러한 이미지 형성에 영향을 주었다.
- 엘리베이터가 있는 경우가 많지 않아 이사를 갈 때나 가전, 가구 등을 옮길때 불편하다. 1층이라면 흔히 구루마라 불리는 손수레나 리어카를 이용하면 된다만[9], 그 이상은 얄짤없이 사다리차를 불러야 한다. 다만 2010년대 이후에 지은 빌라는 대부분 엘리베이터를 설치하고 있다.
- 1층이 상업 공간이거나 대로변에 지어진 경우 유동인구가 많아 소음 문제 등을 겪을 수 있다.[10] 이는 주상복합도 마찬가지기로 겪는 문제점인데, 보통 수십층 이상의 고용적률로 올리는 주상복합에 비해 빌라는 4층 이하의 단층이기 때문에 이 문제점이 더 크게 다가온다.
- 아파트는 최소한의 세대수가 확보된다면 작게는 단지 내 어린이집부터 크게는 독서실이나 헬스장 등 주민들을 위한 다양한 주민편의시설이 들어가는 것이 보통이고, 주민들의 커뮤니티도 형성되어 있기 때문에 매우 편리하게 주거 생활을 영위할 수 있다. 그러나 빌라는 그런 편의성들을 일절 기대하기가 어렵다.
- 옆 건물과 바로 붙어있는 경우가 많아서 일조권 측면에서 불리하다. 필지에 따라서는 진입도로에 면한 면 외에는 삼면이 건물로 둘러싸인 경우도 적지 않다.
- 초근접 역세권이 아닌 이상 집값상승을 기대하기 어렵다. 위에 서술한 빌라의 장점이 고스란히 집값에 부정적 영향을 미친다. 처음부터 원가절감을 위해 태어난 시설인데 투자자산으로써 가치를 기대할 이유가 없다는 것이다. 노후화된 아파트는 무조건 재건축을 기대할 수 있지만 빌라는 수지타산이 잘 안맞아서 건설사들이 잘 안 나설 뿐더러 큰 이익을 기대하기도 어렵고, 낙후된 지역의 빌라의 경우 재개발을 노려볼만한 정도이다.
- 관리비가 저렴하다는 것이 꼭 장점은 아닌데, 현관이나 계단 등 공용공간의 청소가 제대로 이루어지지 않거나, 엘리베이터(만약 있으면)의 유지보수가 제대로 이루어지지 않거나, 경비원을 따로 고용하지 않으므로 보안문제가 있을 수 있다. 보통 관리비 3만원이면 공용공간 청소는 충분하고 엘리베이터까지 제대로 관리하는 빌라의 경우 관리비가 월 10만원정도 되기도 한다.
- 엘리베이터가 있다는 것은 분명 장점이지만 추후 또다른 문제로 이어질 수 있는데, 엘리베이터는 소모품이라 내구연한(일반적으로 20년 이상)이 만료되면 교체해야 한다.[11] 유지관리 비용은 엘리베이터 관리업체가 주기적으로 청구하므로 엘리베이터를 이용하는 주민들이 분배해서 납부하면 되지만 '교체수요에 대비한 장기수선충당금'을 쌓을 주체[12]가 없어서 아무도 이 비용을 부담하지 않으려고 하는 경우가 있다. 이는 재개발이나 재건축이 되면 해결될 수는 있지만 그 전에 내구연한이 만료되는 경우 이 비용 분담과 관련하여 주민간의 마찰이 발생할 여지가 있다.
- 건축 자재가 아파트보다 저렴하고 건설과정에서 감리도 부실한 경우가 많아 원천적으로 층간소음에 취약하다. 층간소음을 뛰어 넘어 옆집 벽간소음까지 시달리는 곳도 있는데, 특히 실거주 비율이 극히 낮은 원룸 형태의 빌라들은 정말 심각하다.[13][14]
- 오래된 빌라는 여름에 덥고 겨울에 추운 경우가 많다. 외벽이 벽돌일수록 열 전도가 높고 평수가 좁을수록 바람이 안통해서 더 덥다. 때문에 오래 거주하게 되면 리모델링을 해서 실내 인테리어를 현대식으로 바꾸는 경우가 많다.
- 노후된 빌라나 저층일 경우 벌레 문제에 취약할 수도 있다.
- 빌라 소유자는 엄연한 주택 보유자이므로 청약에서 불이익을 당할 수 있다. 정확히는 만 30세가 된 때에서 입주자 모집공고일까지의 기간 중 무주택 기간으로 있었던 기간에 따라 청약가점이 조금씩 붙는 형태인지라, 만 30세 이후 빌라를 보유하는 기간동안은 청약 가점을 얻지 못한다. 이 점은 아파트 보유자도 마찬가지다.[15] 이로 인해 아파트 쏠림 현상이 심각하다는 논란이 있어서 2024년 12월 이후 이 제약의 상당수가 풀릴 예정이다. #
3. 팁
빌라도 빌라 나름이라, 차이가 많이 난다. 치안이 안좋고 이웃도 험악하고 지저분해 탈출하다시피 떠났다는 사람도 있는 반면, 조용하고 살기좋아 만족하면서 잘 살고있다는 사람도 있다. 사람의 성향에 따라 취향이 갈리는 부분도 있는데, 교통, 편리함, 주변 인프라를 중요하게 생각하는 사람은 빌라가 잘 맞지 않는다. 하지만 이것도 역세권의 빌라라면 해당되지 않는다. 한적하고 편안한 주거지, 숲세권을 선호하거나 프리랜서, 예술가같은 직업군의 경우 빌라가 잘맞을 수 있다. 물론 아파트가 비싸고 인기있는데는 이유가 있는 만큼 빌라가 단점이 더 두드러지는건 어쩔 수 없지만, 지역을 잘 고르면 단점도 어느정도 보완할 수 있는 만큼 본인에게 맞는 주거지를 신중하게 고르도록 하자.빌라로 이사하고 싶은 경우 지역을 잘골라야한다. 교통을 약간 포기하는 한이 있더라도 치안이 좋은 지역. 조용하고 주변 민심이 좋은지역을 고르는게 좋다. 출근할때 10분~30분 더 걸리는건 살다보면 익숙해지지만, 편안한 휴식처가 되어야할 집이 도둑이 들거나, 이웃과 분쟁이 생기거나, 소음으로 고통받는건 익숙해질 수 없다. 만약 투자목적으로 안좋은 지역의 썩다리 빌라로 들어가면 고통받는건 감내해야할 것이다.
돈에 여유가 있다면 빌라를 구매할 때 1년정도 시간적 여유를 두고 집을 보러다니도록 하자. 빌라는 아파트에 비해 매수인이 나타나기까지 시간이 오래걸리기 때문에, 빨리 팔아야할 사정이 있는 사람은 시세보다 저렴한 가격에 내놓는 경우가 종종있다. 그래도 지나치게 저렴한 가격은 사기일 가능성이 높으니 주의하자.[16] 또한 하자가 있어서 싼것은 아닌지 신중하게 살펴봐야한다.[17]
전세의 경우 집주인이 한건물에서 함께 거주하면서 관리해주는 경우도 살기에 괜찮다는 모양. 다만 이 경우는 빌라라기보단 다가구일 가능성이 높지만...
신축빌라의 경우 조심하는 편이 좋다. 전세로 들어갈 경우 매매가가 없기 때문에 전세보증보험이 안되며 경우에 따라 전세금이 안전하지 못할 수도 있다.
가장 주의해야할 점은 근린생활주택으로 지어진 빌라, 소위 근생빌라 경우에는 매우 조심해야 한다. 외관상으로는 평범한 빌라이지만, 빌라 건축시에 건축법상의 맹점을 이용해 지어진 건축물이기 때문이다. 근생빌라의 경우는 주차장 면적, 층수 제한을 일부 완화해서 지을수 있는 점이 있다.[18] 하지만 이 용도로 건축시 주택이 아니라 일부 층을 사무실, 상가로 지어야 하고 이를 어길시 이행강제금을 납부해야한다. 그렇기에 근생빌라에 거주 목적으로 입주한 주민의 경우 잘 지내고 있다가 건축법상 불법 용도 변경으로 처분이 내려진다. 이는 살고 있는 세입자, 혹은 소유자에게 매년 시세의 10% 정도의 이행금이 부과되며, 월세 공제, 전세금 대출 및 반환도 어려워진다. 따라서 이를 방지하기 위해서는 거래 이전에 등기부 등본과 함께 건축물 대장을 떼어보는 수 밖에 없다.
3.1. 생활 팁
빌라 생활 시 불편한 부분이 발생한다 해도 약간의 돈과 노력으로 많이 개선할 수 있다. 하지만 인터넷 정보에 어두운 노인의 경우 안타깝게도 그냥 참고 사는 경우가 많다.-
화장실 하수구 악취 문제
하수구 악취가 심해서 화장실 밖까지 흘러나온다면 일단 냄새의 원인부터 찾아야한다. 바닥 하수구를 비닐과 테이프로 밀봉한 뒤 기다려 냄새가 나는지 확인하자. 냄새가 안난다면 바닥 하수구가 원인인 셈이므로 인터넷에서 자신 하수구 크기에 맞는 배수구 트랩을 구매한 뒤 설치하면 해결된다. 만일 냄새가 올라올만한 구멍을 전부 막아봤는데도 냄새가 난다면 화장실 변기 시공불량 문제일 가능성이 크다. 인터넷에서 화장실 악취차단 업체 전화번호를 검색해서 상담을 받아보자. 변기 문제로 판명시 재시공 가격은 대략 15~20만원 선이지만 물가나 지역에 따라 다를 수있으니 상담시 물어보자. 비싸다고 생각될 수도 있지만 지독한 시궁창 악취를 겪어보면 20만원 안팍으로 나마 일단 해결할 수 있다는게 감사하게 느껴질 것이다.
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벌레 문제
기어다니는 벌레의 경우 침투경로가 다양하다. 벌레가 어디서 나타났는지 잘 관찰하자. 화장실이나 화장실 근처 방이라면 이 또한 하수구가 문제이다. 세면대의 오버플로(물넘침 방지구멍)을 테이프 같은 것으로 막아버리고 바닥 하수구에 배수구 트랩을 구매하여 설치하면 개선된다. 창문 밖에서 기어다니다가 빈틈으로 들어오는 것일 수 있으니 창문 틈도 꼼꼼하게 막아야한다. 방충망 막는 법 집 밖에서 유입되는 날벌레의 경우 빗물막이 방충망이나 풍지판을 구매하며 부착하면 외부에서 유입되는 벌레를 줄일 수 있다. # 또한 싱크대 하부를 뜯어내면 물이 내려가는 호스와 바닥 사이에 유격이 있는데 그 유격사이로 벌레가 침투하는 경우도 있다고 하니 참고.
주상복합 건물의 경우 아래층이 식당이라면 벌레가 발생할 확률이 굉장히 높아진다.
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외풍 문제
외풍문제는 저렴한 집과 그렇지 않은 집을 가리지 않고 발생한다. 더 좋은집으로 이사간다고 방심하고 미리 미리 대비하지 않는다면 외풍이 심한 방에서는 잠도 잘 수 없을 정도로 고통스럽다. 문풍지, 부착식 모헤어, 뽁뽁이, 풍지판, 사각 백업재 등을 이용하자. 가장 추천하는 아이템은 사각백업재. 보기에는 이런게 효과가 있을까 의구심이 들지 모르지만 가장 저렴하면서 효과가 좋다. 사각 백업재 사용 가이드
4. 재개발 투자 열풍
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| ▲ ‘썩빌’이라고 불리는 낡은 빌라의 모습 |
서울 기준으로 더이상 도심 내에 빈 땅이 거의 남아있지 않기 때문에 새 아파트 공급량은 점점 줄어드는 추세고 그 마저도 재개발이나 재건축 등 정비사업에서 발생하는 물량이 차지하는 비중이 크다.
일단 일반적인 재건축은 아파트에 한정된 정비사업이기 때문에 진입장벽이 매우 높다. 일단 아파트는 시세가 가장 비싼데다 재건축의 “재” 자만 나와도 하루아침에 수천만원이 오르고 재건축을 한다는 현수막이 내걸리면 억 단위로도 오르는게 대한민국의 아파트이기 때문에 모두가 원하지만 아무나 투자 가능한 상품이 아니다.
그래서 상대적으로 저렴한 빌라가 대체투자수단으로 떠오른 것이다. 사실 빌라 투자가 그 전에는 없었던 건 아니다. 하지만 예전에는 주로 재개발이 확정된 구역의 조합원 입주권을 프리미엄을 붙여서 사는 식으로 재개발에 투자를 했지, 재개발 확정 이전에 빌라나 주택을 저렴할때 구매해서 큰 수익을 얻는건 소위 ‘ 존버’가 가능한 ‘돈 있는 사람들’의 얘기였다.
투자 양상은 크게 둘로 나뉘는데, 자금력이 충분하면 전세를 주고 갭투자를 택하거나 자금력이 애매하면 직접 들어가서 사는 몸테크를 시도하게 된다. 일장일단이 있는게 갭투자는 실거주 요건을 채울 수 없다는 점이고 다주택자일 가능성이 높아서 양도소득세 등의 관련 세액 부담이 존재하며, 상당수가 썩빌이라 전월세를 싸게 내줘야 세입자를 받을 수 있다. 건물 및 세입자 관리비용도 만만치 않게 들어간다. 정책적인 문제도 고려해야 하는데, 전세가격은 주택도시보증공사의 보증한도에 매우 큰 영향을 받는데, 빌라왕 사태로 인해 이 보증한도가 확 줄어서 그만큼의 전세보증금을 돌려줘야 하는 위험까지 불거지는 경우도 있다.[19] 반면 몸테크는 세금 문제는 어느정도 해결이 가능한 반면에 이러한 썩빌에 사는 세입자와 집주인의 입장을 둘 다 몸소 체험하는 고생을 좀 해야 한다. 그리고 갭투자건 몸테크건 간에 해당 구역의 수년 내 재개발 가능성을 분석할 정도의 능력은 있어야 한다.
여기에 2017년 이후 부동산 가격이 상승하기 시작하면서 뒤늦게 부동산에 뛰어든 사람들이 이미 오를대로 올라버린 아파트 대신 막차라도 타는 심정으로 너도나도 빌라에 투자하기 시작한 것이다. 심지어는 내집마련을 목표로 직접 들어가 살면서 재개발이 될때까지 버티는‘몸테크’족도 등장했다.
2020년대 이후로는 가로주택정비사업(모아주택)으로도 썩빌이 신축 아파트로 재탄생하고 있다. 재개발에 비해 사업진행 속도도 빠르고 절차도 간단하다. 하지만 기존 골목길을 살리고 한 블록만 통합해서 새로 짓는 사업방식 상 선호도가 높은 대단지 아파트가 불가능하고 대략 300세대 이하의 소규모 아파트 밖에 지을 수 없다는 한계가 있다.
하지만 썩빌 투자에는 많은 주의가 필요하다.
가장 큰 주의점은 재개발이 될지 안 될지 모른다는 것이다. 재개발이 확정된 지역의 썩빌을 구매한다면 걱정할 필요가 없겠지만 그런 곳은 이미 가격이 올라있어 투자 메리트가 떨어지기 때문에 대부분의 썩빌 투자자들은 역세권이나 학군지 등 입지는 좋은데 낙후돼서 재개발이 될 것같은 지역에 투자를 하고 있다. 그래야 저렴한 가격에 사서 더 많은 수익을 낼 수 있기 때문이다.
재개발은 결코 쉬운 일이 아니다. 아파트를 대상으로 하는 재건축의 경우 실거주 비율이 높은 아파트의 특성상 소유주들끼리 담합하여 으쌰으쌰하는 분위기가 형성되지만, 반대로 빌라는 실거주 비율이 매우 낮아서 소유주들 간의 소통이 거의 없다. 재개발을 하려면 구역 내에 땅과 건물을 소유한 수백, 수천 명에 달하는 소유주들이 한 자리에 모여서 의견을 통합해야지만 겨우 시작이나마 할 수 있는 건데 벌써 사람을 모으는 것부터가 보통 어려운 일이 아니다.
어찌저찌해서 동네에 재개발 구역 지정이 되었다고 해도 구역 내에 포함되지 못하거나 사업 도중에 제외될 수도 있고, 최악의 경우 사업 자체가 무산되는 경우까지도 나온다. 이럴 경우 엄청난 낭패를 보게 된다. 그나마 단독주택이라면 재개발에서 제외되더라도 바로 옆으로 대단지 신축 아파트가 들어서는거니 땅값이 상승하여 다가구(원룸) 개발이나 매각으로 고스란히 수익을 누리는 선택지가 있다. 하지만 빌라의 경우 사정이 다르다. 빌라는 다세대주택으로 집집 마다 땅의 지분을 똑같이 나눠서 소유하게 되어있다. 그래서 땅값이 올라봤자 그 땅에 뭘 할 수도 없고 팔 때도 그 가치를 제대로 인정받지 못한다. 재개발이 될 거란 말만 믿고 썩빌에 투자해서 재개발을 기다리는 동안 이자만 내다가 결실은 맺지도 못한 애물단지로 전락해버리는 것이다.
5. 외국에서
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어원은 고대 로마의 농지(교외의 넓은 농지, 플랜테이션)을 뜻하는 "villa"이며, Village, Villain[20] 단어와 어원은 같다.
6. 언어별 명칭
| <colbgcolor=#f5f5f5,#2d2f34> 언어별 명칭 | |
| 한국어 | 빌라 |
| 영어 | villa |
| 일본어 | ヴィラ |
7. 기타
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아파트명과 마찬가지로 좀 그럴싸해 보이는 외래어를 맥락없이 막 갖다 붙이는 경우가 많다.
- 서울특별시 광진구에는 레벤스라움이라는 이름을 가진 빌라[21]가 있다. 독일어로 생활 공간이라는 뜻이니 틀린 용법은 아니지만 대한민국에 거주하는 유럽(특히 독일)이나 북미 출신 사람들이 본다면 그야말로 건물주가 네오 나치 아니냐며 놀라 자빠질 이름이다. 2022년에도 다시금 화제가 된 바 있는데 당시 댓글 반응은 나의 투기.
- 아스톤 빌라 FC는 이 때문에 빌라라는 약칭을 가지고 있다. '아스톤 빌라'라는 명칭을 가진 빌라는, 인천광역시 계양구 계산동( 링크) 등 한국 일부 지역에서 상술된 한국식 빌라 이름으로 쓰이는 굴욕을 맛보기도 했다. 계산동 쪽의 경우는 인근에 리버풀, 첼시라는 이름도 쓰인 것으로 보아, 건축주가 해축빠라서 이름들을 이렇게 지었을 가능성이 높다.
- 서울특별시 용산구 이촌동 강변북로 변에는 이름이 빌라맨션인 굉장히 기괴한 이름을 지닌 아파트가 있다. 한국 기준으로 빌라로도 맨션으로도 불릴 건물이 아니라서 지금 기준으로 보면 굉장히 이상한 네이밍 센스라 볼 수도 있다. 물론 저 건물이 지어진 1974년 당시의 기준으로는 별로 이상한 네이밍 센스는 아닌데, 다세대나 연립 등을 빌라라고 부르기 시작한 것은 1980년대 이후이다. 이촌동에 1971년 건설된 한강맨션에서 볼 수 있듯 당시 아파트는 일본의 사례를 참고해서 '맨션'이라는 네이밍을 붙인 경우가 있었다. 따라서 저 당시 아파트 이름을 붙일 때는 외국에서 '저택'을 뜻하는 빌라의 용법을 가져왔을 가능성이 높다.
[1]
물론 이런 문제들을 예방하기 위해 빌라 시공시 자재나 시공법 등에 대한 법적제재들도 갈수록 강화된다. 또
하자가 발생했을 경우 건축주나 시공사의 책임을 담보하기 위해 총 공사비의 3% 정도를 금융기관에 예치해두는 하자보수보증예치금제도라는 것도 있다. 생각보다 쓰기 까다롭고 소진됐을 경우가 문제긴 하지만.
[2]
그렇다고 해서 안심할 수만 없는게,
2017년 포항 지진을 보면 부실하게 건축된 빌라 및 노후아파트 여러채가
건축물 안전등급 E등급을 받고, 그중 상태가 심한 일부
필로티구조 건물들이 즉시 철거명령을 받을 정도로 상태가 심각했다.
[3]
옥상 전체를 우레탄으로 뒤덮는 공사다. 요즘은 건물을 지을 때부터 우레탄 방수공사를 하지만, 몇년 지나면 수명이 떨어져 쩍쩍 갈라진다. 주기적으로 방수공사를 다시 해주지 않으면 안된다.
[4]
물론 입지에 따라서 거의 아파트 시세에 맞먹는 매매가나 전세가를 보여주는 빌라들도 많다. 특히
홍대입구역에서
서강대역으로 이어지는 경의선공원 길 옆으로 나있는 골목에 들어선 빌라들... 여기는
서울, 그것도 서울에서 가장 번화한 데다가 인구 이동도 많고 주거 선호도가 높은 노른자 땅이어서 그렇다. 강남권이면 더더욱 그렇다. 다만 어디까지나 케이스 바이 케이스 일 뿐 실상 위 열거된 지역들 역시 아파트 시세에 비해 현저히 저렴한 빌라들은 너무도 많을뿐더러 손쉽게 찾을 수 있다.
[5]
케바케이긴 하지만, 관리가 그래도 잘 되는 곳을 기준으로 공용부분 청소, 공동 전기료, 수도세, 주차 등등 포함해서 보통 월 3만 원 이하로 관리비가 나오기 때문에 아파트에 비해 아무래도 부담이 적다.
[6]
다만 최근에는 각급
지방자치단체에서 골목마다
사각지대 없이 방범용
CCTV를 구축하여
CCTV 관제센터에서 1년 365일 24시간 모니터링을 통해 범죄 예방에 힘쓰고 있다.
[7]
게다가 사람들은 보편적으로 보는 눈이 많으면 대놓고 수상한 행동을 함부로 하지 못하는 심리가 작용하는 것도 있다.
[8]
특히, 중고등학교 인근에 있는 빌라들에서 자주 발생하는 문제이다.
[9]
그마저도 입구에 계단이나 턱이 있는 경우는 매우 골치가 아프다.
[10]
특히
대학가 근처 빌라이면서 1층이
음식점인 경우 매
학기
개강 시즌마다
대학생들이 개강총회 뒷풀이 개념으로 저녁에
회식하러 오기 때문에 소음 문제로 매우 골머리를 앓는다. 심한 경우 경찰에 소음 관련 신고를 해서 경찰차가 출동하는 경우도 있다.
[11]
안전관리 기준 미달이면 지자체에서 사용중지 명령을 내리는 경우도 있다.
실제 사례
[12]
아파트는 입주자대표회의가 결성되며, 관리를 위탁한 관리사무소가 존재하므로 이를 통해 적립금을 충당한다.
[13]
공용 복도나 계단에 사람이 지나가는 발소리나 옆집 화장실 물소리가 어디에 문이 열린건 아닌가 싶을 정도로 적나라하게 들리고 심지어는 말소리도 알아들을 수 있을 정도로 또렷히 들리기도 한다.
[14]
다만 1970~1980년대에 지은 빌라의 경우
기둥과
보가 존재하는 기둥식 구조로 설계되어 벽식 구조로 설계된 현재 아파트에 비해 층간소음 문제에서 비교적 자유롭다.
[15]
오피스텔이나 상가만 보유한 경우는 무주택자로 취급되므로 청약가점이 그대로 붙는다.
[16]
주로 부동산이 아닌 분양사무소에서 직접 거래하는 매물들.
[17]
건축물 대장에 위반 건축물으로 등재되어 있다던지, 아니면 오래되어 수리가 필요한 매물들.
[18]
이런 방법으로 지어진 근생빌라는 주차장 면적이 타 빌라에 비해서 적다. 그렇기 때문에 입주민간 주차 문제가 발생된다. 슬프게도 근생빌라의 적발 건의 대부분은 입주민 간 주차 문제로 행정기관에 중재 요청을 요구하면서 시작된다.
[19]
이는 정책적인 문제로 시장가격 하락에 따라 시세가 내린 것이 아니므로 내린 만큼의 전세금은 월세로 환산하여 받는 선택이 가능하기 때문에 시세하락에 따른 역전세난으로 이어지는 경우와는 다르다.
[20]
도시화가 되면서 외곽 시골출신의 불량배를 지칭하다가, 악당이란 개념이 되었다고 한다.
[21]
정보에는
주택이라고 나와 있지만 단독주택이 아니라
연립주택이다. 다른 사이트의 집 정보에는
빌라라고 나와 있다. 4층은 넘기 때문에 정확히는
아파트 정의에 들어가지만
빌라 외형에 가깝다.