1. 개요
建 蔽 率 / building coverage건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율. 용적률과 함께 도시 건축밀도를 나타내는 지표이다. 건축면적[2]/대지면적×100으로 산정한다.
2. 상세
일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승한다. 하지만 고도제한 등의 요소로 인해 개발이 제한되는 경우도 왕왕 있다. 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한된다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다. 또한 위생면에서도 건폐율은 낮을수록 좋다. 용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.서유럽과 일본의 경우 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많고, 이 때문에 특유의 골목 풍경이 형성되고 경차 문화가 발달했다.
건폐율이 거의 100%에 가까운 극단적인 사례로는 난개발의 상징인 홍콩의 구룡성채나 아파트,[3] 인도 뭄바이의 다라비 등이 있다. 홍콩은 땅은 굉장히 좁은데 인구는 그에 비해 너무 많은 지리적 요인 때문에 제아무리 용적률을 크게 올려도 건폐율이 줄지 않는다. 그리고 무려 건폐율 75.84% 건물이 서울역 앞에 당당히 서 있다. 이는 대우빌딩이 2020년대에 비해 건축규제가 미비하던 1977년에 지어졌기 때문에 가능했던 것으로, 현행 건축법상 이러한 비정상적인 건물이 다시 지어질 일은 없다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | ||
|
도시 지역 |
주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이상 150% 이하 | ||
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 200% 이하 | ||
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% 이상 250% 이하 | ||
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100% 이상 300% 이하 | ||
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% 이상 500% 이하 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 200% 이상 1500% 이하 | |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1300% 이하 | ||
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200% 이상 900% 이하 | ||
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200% 이상 1100% 이하 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 150% 이상 300% 이하 | |
| 일반공업지역 | 150% 이상 350% 이하 | |||
| 준공업지역 | 150% 이상 400% 이하 | |||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | |||
| 자연녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | |||
|
관리 지역 |
보전관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% 이상 100% 이하 | ||
| 미세분지역 | 보전관리지역과 동일 | |||
| 농림지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 | ||
개별 토지의 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 국계법)에 규정되어 있으며 실제로는 각 지방자치단체의 조례로 정한다. 21세기 들어서 대한민국 지자체들은 뉴타운 재개발 등을 할 때 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰서 최대한 녹지를 얻으려 한다.
건폐율이 낮은 아파트 단지일수록 쾌적하며, 설계의 여유를 둬 건축에 신경썼다는 이미지를 받기에 2020년대 들어 아파트에서도 건폐율이 주목받는 추세이다. 기사. 서울 재건축 단지들이 35층 제한을 풀어달라고 하는 이유도 여기에 있다. 층수 제한을 풀어 고층을 올리면 같은 세대여도 건폐율을 줄일 수 있고, 조망권을 확보하는 세대가 늘어나 단지의 쾌적성이 올라가 가치 상승에 유리하기 때문이다. 기사
아파트 단지들이 대부분 건폐율 20% 이상으로 지어지는 만큼 20% 이하면 건폐율이 낮은 편이라고 보아도 좋다. 아래 문단의 10% 미만 단지들은 정말 특이한 케이스.
3. 건폐율이 낮은 아파트[4]
- 메트로팔레스 1단지 - 대구광역시 수성구 소재, 804세대, 최고 20층, 건폐율 7.90%, 용적률 84%, 주차대수 세대당 1.75대
- 탑실마을 대주피오레2단지 - 경기도 용인시 소재, 1,290세대, 최고 25층, 건폐율 7.99%, 용적률 137%, 주차대수 세대당 2.28대
- 탑실마을 대주피오레1단지 - 경기도 용인시 소재, 710세대, 최고 25층, 건폐율 8.89%, 용적률 149%, 주차대수 세대당 2.01대
- 청라 더샵 레이크파크 - 인천광역시 서구 소재, 766세대, 192m, 최고 58층, 건폐율 8.99%, 용적률 221%, 주차대수 세대당 1.72대
- 아이파크 삼성 - 서울특별시 강남구 소재, 449세대, 156m, 최고 46층, 건폐율 9.18%, 용적률 296%, 주차대수 세대당 2.79대
- 에코메트로 9 - 인천광역시 남동구 소재, 810세대, 188m, 최고 50층, 건폐율 9.42%, 용적률 199%, 주차대수 세대당 2.31대
- 송도 더샵 그린스퀘어 - 인천광역시 연수구 소재, 1,264세대, 최고 42층, 건폐율 9.77%, 용적률 199%, 주차대수 세대당 1.6대
- 동탄 나루마을 한화 꿈에그린 - 경기도 화성시 소재, 784세대, 최고 27층, 건폐율 9.85%, 용적률 170%, 주차대수 세대당 1.73대
- 청라 푸르지오 - 인천광역시 서구 소재, 766세대, 189m, 최고 57층, 건폐율 9.97%, 용적률 221%, 주차대수 세대당 1.69대