1. 개요
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주택도시기금법 제7조(국민주택채권의 발행 등) ① 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 기금의 부담으로 국민주택채권을 발행할 수 있다. ② 제1항의 국민주택채권은 국토교통부장관의 요청에 따라 기획재정부장관이 발행한다. ③ 국민주택채권에 관하여 이 법에 규정한 것을 제외하고는 「 국채법」을 적용한다. ④ 국민주택채권의 종류·이율, 발행의 방법·절차 및 상환과 발행사무 취급 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
제1종 국민주택채권, 제2종 국민주택채권, 제3종 국민주택채권이 있...지만, 제3종은 2011년부터, 제2종은 2015년부터 신규 발행이 중단되어 제1종 채권 하나만 발행되고 있다. 한국은행의 공개시장조작 대상이 아니기 때문에 발행량을 쿼터로 규제해왔는데 제2종과 제3종은 쿼터 상향을 하지 않은 것이다. 2025년까지 제2종 제3종 채권을 전량 상환 또는 제1종으로 차환할 예정.
국고채를 매입 못한 외국인, 외국 기관투자자들이 많이 찾는 차선책[2]으로 매입하는 채권이다.
2. 역사
1973년 3월 2일: 국가 또는 지방자치단체로부터 면허·허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는 자와 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 중 대통령령이 정하는 자는 국민주택채권을 매입의무화, 채권을 제1종 국민주택채권으로 불린다.1983년 4월 30일: 부동산 투기를 억제하고 주택 공급 질서의 문란함을 배제하기 위해 신축 아파트 분양에 채권입찰제도를 실시, 여기에 첨가소화(添加消化)하는 국민주택채권을 발행했다. 이것을 제2종 국민주택채권이라 한다.
3. 국민주택채권매입대상 및 금액표
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주택도시기금법 제8조(국민주택채권의 매입) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다. 1. 국가 또는 지방자치단체로부터 면허·허가·인가를 받는 자 2. 국가 또는 지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 자 3. 국가·지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 4. 「주택법」에 따라 건설·공급하는 주택을 공급받는 자 ② 제1항에 따라 국민주택채권을 매입하는 자의 매입 금액 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
제1종국민주택채권 매입대상 및 금액표는 주택도시기금법 시행령 별표로 규정되어 있는데, 개중에 부동산등기와 관련된 내용은 # 참조.
다만, 도시철도법에 의한 도시철도채권 발행지역(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전)에서는 도시철도채권 매입이 우선시된다.
국민주택채권 매입금액 및 할인부담금 계산기
4. 종류
4.1. 제1종 국민주택채권
주택건설촉진법 시행령에서 정한 당해 면허/ 허가/ 인가/ 등기 등록을 신청하는자, 또는 국가, 지방자치단체, 정부투자 기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 등은 일정비율에 따라 의무적으로 매입해야 하는 소위 첨가소화형채권이다.1960년대 처음 발행되었는데 무주택 서민들에게 주택을 공급할 목적으로 모으는 국민주택기금을 마련하기위해 발행되는 국채이었는데 1960년대 발행 초기 당시에는 연 10%대 이율이었으나 현재는 연 1.5%이다.
법률상 1년, 3년, 5년 채권으로 발행되지만 언제부터인가 1년, 3년짜리 제1종 국민주택채권은 증권시장에서 보기가 상당히 힘들어졌다.
실물채권 보유자만 해당하는데 원금은 만기로부터 5년 이내, 이자는 만기로부터 2년이내로 신고해야 한다. 그렇지 않으면 국고에 귀속되어 휴지 조각이 되어버린다.
4.2. 제2종 국민주택채권
주택법 시행령 제95조 제4항에 따라 투기과열지구 안에서 국민주택규모의 주택이 아닌 주택을 공급받고자 하는 자가 할인 또는 매입을 해야 한다.1980년대 처음 발행되었으며 그 표면이자율은 대략 3% ~ 5%이었지만 법령이 바뀌어 제로(0) 금리로 낮춰졌지만, 그만큼 만기일 대비하여 대폭 할인되어서 발행된다. 1999년 7월 15일에 마지막 발행이후로 더 이상 발행되지 않는 채권이었지만, 2010년 국토해양부 국민주택채권업무편람에 따르면 2006년 2월 이후 전자채권입찰제 실시로 제2종 채권이 부활되었다. 하지만 2015년 기획재정부의 강력한 태클로 신규발행이 중단되었다.
10년, 20년 만기 채권이며, 증권사 수수료 뺀 만기 수익률이 높은 것은 제2종 국민주택채권 20년물이 아주 높다.
4.3. 제3종 국민주택채권
택지 채권입찰제 시행으로 전용면적 25.7평 초과 공동주택용 공공택지를 분양받고자 하는 주택건설업체가 의무적으로 매입해야 하는 채권으로, 2005년 6월 23일부터 최초로 등록 발행되었다. 무이자인 '제로-쿠폰(Zero-Coupon)으로 발행된다. 10년, 20년 만기가 존재한다. 3종 역시 2011년부터 신규 발행이 중지되었으며, 2025년까지 상환 또는 제1종 국민주택채권으로 차환될 예정이다.5. 투자 요령
의무적으로 매입하는 사람은 급하게 돈이 필요한 경우가 아니라면 가능하면 만기까지 들고 가는 것이 이익을 챙기는 길이다. 하지만 현실적으로는 절대 다수의 부동산 매수자들이 대출을 왕창 끼고 사는게 보통이기 때문에 한푼이 아쉬운 상황이므로, 채권을 매입한 그자리에서 할인율을 적용해서 다시 은행에 팔아버린다. 보통은 부동산의 매수 과정에서 법무사가 이런 과정까지 모두 대행해준다.부동산을 사들임으로 인하여 의무적으로 매입하는 게 아닌 단순한 투자를 목적으로 매입을 하고 싶다면 증권사나 은행[3]에 증권 계좌를 개설한 다음, 증권사에서 제공하는 소매채권시장을 이용해서 매입하는 것이 효과적이다.
표면이자율은 옛날에는 세전 연 10%(!!!)대를 넘길때도 있었지만 나라가 발전하고 여러가지 요인들로 인하여 2019년 8월 8일 부터는 세전 연 1.0%(...)까지 떨어진 상황이다. 수익률은 세후 기준으로 했을 때 국민주택 제2종 20년물 > 국민주택 제2종 10년물 > 국민주택 제3종 10년 > 국민주택 제1종 5년물 순이다.
5.1. 제1종 국민주택채권
매매 및 매매 이후 만기까지 보유하고 싶은 사람은 증권사에 종합계좌를 개설 한 이후 소매채권시장을 통해 매매하면 된다. 수수료는 증권사마다 차이가 존재한다. 그렇다 해도, 은행 영업창구에서 매입한 즉시 매도 때리는 것 보다는 싸게 먹히는 덕에 만기까지 보유하는 것이 유리하다고 한 것이다.5.2. 제2종 국민주택채권
매입의무자는 반드시 증권사에 예치하는 것이 아주 유리하다. 더불어 증권시장에서 매매가 가능하지만 어쩌다가 몇 개월에 한 번 두 번 볼까 말까 할 정도로 레어급 물건이다.만약에 매매를 하고 싶다면 증권계좌 개설 이후 하는 것이 좋으며, 만기까지 수익률은 제1종 국민주택채권보다 높은 이유는 세금 감면 때문이다.
예를 들어 10년 만기에 10주에 9000원대(주당 900원대)에 매입해서 만기 보유한다면 만기가는 10주당 만원인데 증권사 매매수수료 감안하고도 8~9% 고(高)수익률을 낼 수 있는 유가증권이지만 현실은 시궁창이라 어지간한 재산가이나 만기보유까지 인내심과 자신감이 높은 개인이 아닌이상 부동산을 매입하고 나면 수중에 남아있는 돈도 별로없고, 대출까지 해서 매입했다면 상환을 빨리 할수 있다면 빨리 하는편이 낫기 때문이다.
5.3. 제3종 국민주택채권
제2종 국민주택채권과 동일하게 절세 가능하고 할인채로 증권사 매매수수료만 빼고도 높은 수익률 낼 수 있는 유가증권이다.증권시장에는 보기가 힘들고 의무매입자 경우 증권사에 예치하는 것이 유리하며 매매를 하고 싶은 사람은 증권사 계좌를 개설 이후 매매하는 것이 유리하다.
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