신속통합기획

1. 개요

2. 도입 배경

2.1. [서울시] 6대 재개발 규제완화

• 6대 재개발 규제 사항
  ① 주거정비지수제’ 폐지
  ② 공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
  ③ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
  ④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
  ⑤ ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선
  ⑥ 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴

2.2. [서울시] 지구단위계획 수립기준 개정

• 2021년 10월 21일, 2종 7층 규제 완화를 발표하였다. 기사
• 2종7층 → 2종으로 용도지역 변경시, 공공기여 [6] 비율 10%를 삭제했다.
• 2종7층 경우, 최고 높이 15층, 평균 높이 13층으로 건축이 제한되지만, 2종의 경우 최고 높이 25층까지 건축이 가능하다.

2.3. [서울시] 공모방식 도입

• 6대 재개발 규제 완화 발표 이후, 공모 방식을 도입하여 '신속통합기획 민간재개발'을 추진하였다. 한편, 공모가 아니더라도 신속통합기획 도입 이전에 주민제안 방식으로 사업타당성 검토를 진행했었던 구역이나 신속통합기획 제도 발표 이후 추진되는 여러 재개발, 재건축 구역들도 있다보니, 도입 초기에는 사람들이 헷갈려하기도 했다.

• 1차 공모
• 신청기간 : 2021.9.23~10.29
• 후보지선정발표 : 2021.12.28 기사

• 2차 공모
• 신청기간 : 2022.8.29~10.27
• 후보지선정발표 : 2022.12.29 기사

2.4. [서울시] 재개발 임대주택 확보시 연면적 기준 도입

• 2022년 12월 13일, 재개발 사업 임대주택 확보 시 세대수 또는 연면적 중 기준을 선택해 산정할 수 있도록 발표하였다. [7] 기사

2.5. [서울시] 패스트트랙 (Fast-Track) 도입

• 2023년 1월 17일, 신속통합기획 - 패스트트랙(Fast-Track) [8]을 도입한다고 발표하였다. 기사

• 패스트트랙으로 진행될 수 있는 구역은 다음과 같다.
• 재건축의 경우
• 주민 제안이 있는 곳
• 지구단위계획 등 공공의 계획방향이 수립(예정)된 지역
• 재개발의 경우
• 주민 제안이 있는 곳
• 개발사업 경관심의 비대상(면적 3만㎡ 이하)인 소규모 지역

• 적용시기 - 위 개선안은 작년 12월 29일에 발표한 2차공모 선정지역부터 적용한다.

2.6. [서울시] 공동주택 인센티브 개선 [9]

• 2023년 3월 22일, 공동주택 인센티브 전면 개선을 발표하였다. 기사

2.7. [서울시] 수시모집 전환

• 2023년 5월 8일, 서울시는 재개발 후보지 신청을 공모방식이 아닌 수시모집으로 전환한다고 발표하였다. 기사

2.8. [서울시] 입안 동의율 완화

• 2023년 8월 10일, 재개발사업의 경우, 입안 동의율[10]을 토지등소유자 2/3 이상에서 1/2 이상으로 변경하는 <도시·주거환경정비기본계획>을 발표하였다. 기사
• 입안 동의율이 낮아진 반면, 반대 동의율 신설 부분이 있어서 논란이 되었다.
• 입안 재검토 - 반대동의율 15% (공공재개발 20%)
• 입안 취소 - 반대동의율 25% (공공재개발 30%)
• 토지면적 동의율은 1/2 이상으로 변경없이 기존대로 유지되었다.
• 2023년 9월 12일, 공람기간 중 반대 동의율과 관련된 민원이 다수 접수되었고, 그 결과 시의회 의견청취 과정에서 보류되었다. 기사
• 2024년 1월 18일, 보류되었던 동의율 기준이 확정되었다. 기사
• 입안 재검토 기준이 너무 낮다는 의견을 받아들여, 기준을 상향시켰으나, 입안 취소의 비율은 원안을 유지하되, 자동취소가 아닌 구청장이 입안 중단 또는 취소 여부를 결정하는 문구를 추가하였다.
• 입안 재검토 - 반대동의율 20% (공공재개발 25%)
• 입안 취소 - 반대동의율 25% (공공재개발 30%)
• 2024년 2월 22일, 기준이 고시되었다. 고시

2.9. [서울시] 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 (2023.12.)

• 2023년 12월 21일, 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준이 개정되었다. 기사
• 다만, 주택정비형 사업의 경우에는 계수가 최대치 1.2가 아닌 1.0으로 적용되며, 모든 구역이 자동적용되는 것이 아니라, 정비계획안 변경신청을 하고, 도계위 심의에서 통과되어야 한다.

2.10. [서울시] 재개발·재건축 2대 사업지원 방안 발표 (2024.03.)

• 2024년 3월 27일, 기자설명회를 개최하여, 재개발·재건축 2대 사업지원 방안을 발표하였다. 기사
• <사업성 보정계수 적용, 현황용적률 인정 등 인센티브 및 규제 완화로 ‘사업성 개선’>
• <접도 요건 및 고도․경관지구 높이 완화, 통합심의‧융자 지원 등 전폭적인 ‘공공지원’>

2.11. [서울시] 정비사업 기본계획 재정비 (2024.05.)

• 2024년 5월 30일, `정비사업 기본계획` 재정비 방안을 발표하였다. 기사
• 기존 허용용적률 인센티브에 사업성 보정계수를 곱한 값을 [11] 적용하여 계산할 수 있게 되었다.
• 2종, 3종 - 20% x 2.0 = 40% [12]
• 사업성 보정계수에는 지가 [13], 단지규모, 세대밀도 등을 고려한다. [14]
• 기준용적률을 현황용적률로 인정받을 수 있게 되었다.
• 서울시의 경우, 기준용적률은 2종 190%, 3종 210% 로 되어 있는데, 기존 90년대에 건축된 중층아파트의 경우 230~280% 사이에 있던 단지들의 경우 현재의 용적률을 '현황용적률'로 인정받아, 임대주택의 부담이 줄어들어 1:1 재건축이라도 가능한 상황이 되었다.
• 다만, 허용용적률 인센티브와 현황용적률 인정을 모두 적용시킬 수 없고, 둘 중에 한가지만을 택일하여 적용시킬 수 있다. [15]
• 종상향시 공공기여 비율을 조정하였다. [16]



종상향 전 (법적상한용적률)

종상향 후 (법적상한용적률)

공공기여 비율




1종일반주거지역 (200%)

2종일반주거지역 (250%)

기존 15% → 10%




2종일반주거지역 (250%)

3종일반주거지역 (300%)

기존 10% → 10% (변경없음)




3종일반주거지역 (300%)

준주거지역 (500%)

기존 15% → 10%

• 임대주택 및 전략용도시설 도입 시, 건축물기부채납 계수를 1.0으로 계산할 수 있게 되었다.[17]
• 상한용적률을 계산하는 공식에서 기부채납 면적을 산정할 때, 기존에는 0.7을 곱하여 계산하였는데, 이제는 1.0으로 계산할 수 있게 되었다. [18]
• 허용용적률 인센티브 항목이 6가지에서 12가지로 확대되었다.
• 기반시설 입체·복합화를 통하여 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다. [19]


• 2024년 8월 22일, `정비사업 기본계획` 재정비가 완료되어 9월 시행한다는 내용을 발표하였다. 기사

2.12. [서울시] 신속통합기획 재개발 후보지 선정기준 개선 (2024.06.)

• 2024년 6월 5일, 주민 의견을 최우선한다는 내용을 발표하였다. 기사
• 입안요청제 시행에 따라 주민 의지 높은 곳 ‘우선 선정’, 반대？갈등 심한 곳 ‘제외’
• 법상 정비구역 지정요건？토지등소유자 30% 이상 희망 충족해야 입안요청 가능
• 찬성동의율 ‘가점’？반대동의율 ‘감점’ 강화… 실태조사 후 투기의심 시 후보지 배제

2.13. [서울시] 환경영향평가 협의절차 면제 (2024.07.)

• 2024년 7월 22일, 환경영향평가 협의절차 면제한다는 내용을 발표하였다. 기사
• 협의 절차 면제 특례 활용 적극 유도, 정비사업 돌파구 마련... 최소 2개월 이상 단축 기대
• 19일, 수표구역 환경영향화가심의위원회에서 정비사업 최초로 협의 절차 면제 동의
• 정비사업 통합심의와 함께 사업시행인가 단계 단축 통해 사업자 부담 완화 기대
• 시, “사전 저감방안 마련으로 주민 환경권 보장과 정비사업의 원활한 추진 기대”

2.14. [국토부] 서울시 25개 자치구와 함께 신속 인허가 지원방안 논의 (2024.08.)

• 2024년 8월 14일, 주택공급의 지연의 원인이 되는 주택건설사업 인허가 장애요인을 해소하고, 제도개선 필요성을 논의하기 위한 '기초자치단체 인허가 협의회(이하 협의회)'를 8월 14일 오후 서울시청에서 개최한다는 내용을 발표하였다. 기사

2.15. [서울시] 재개발 후보지 신청 주민동의 방식 개선 (2024.08.)

• 2024년 8월 20일, 주민 찬반의사 명확하게 한다는 내용을 발표하였다. 기사
• 재개발 추진시 주민 찬반의사 명확？공정하게 관리, 재개발 신속 추진되도록 지원
• 재개발 후보지 반대시 연번 부여된 서식으로 제출되도록 양식개선, 찬성 동의와 형평성 있게 제공
• 재개발 후보지 신청 반대동의 철회서 양식 제공으로 반대 철회 후 찬성시 주민편의 개선

2.16. [서울시] 정비사업 갈등관리 대책 마련 (2024.08.)

• 2024년 8월 20일, 정비사업 갈등 관리 대책을 마련한다는 내용을 발표하였다. 기사
• 서울시, ‘단계별 갈등관리 대책’ 마련해 정비사업의 걸림돌인 ‘갈등’ 문제 적극 해결 나서
• ‘8.8 부동산 대책’에 발맞춰 진행 중인 정비사업장 완공까지 신속 추진되도록 집중관리
• 조합 내부적 갈등, 공사비 갈등 등 다양한 갈등 상황에 대한 단계별 해결 방안 마련

3. 신속통합기획의 장ㆍ단점

3.1. 장점

3.2. 단점

• 주민 역할의 제한
  서울시 주도로 진행되다 보니, 주민의 생각과는 상당히 괴리감이 있다고 한다. [23]

• 토지거래허가구역 지정
  공모 신청 이후에는 후보지 선정구역이 아님에도 불구하고, 토지거래허가제로 묶여버리는 치명적인 단점이 있다. 오세훈 시장은 토지거래허가제를 매우 극찬한 적이 있으며, 윤석열 정부 기조도 부동산 가격 안정하향이므로 토지거래허가제는 현 정부 이내에서 풀릴 가능성은 거의 없다. 신속통합기획 불합격 지역은 그야말로 낙동강 오리알(...) 서울시내의 별의별 동네에 남발 수준으로 토지거래허가제가 시행중인데, 이 허가구역 고시가 100% 갱신되고 있다.

• 권리산정일 관련
  일반적으로 권리산정일[24]은 구역지정공람일임에도 불구하고, 후보지 공모일[25], 후보지 선정일[26]로 좀 더 이른 시점에 지정되어, 구역 내에 건축을 진행하던 건축주들에겐 날벼락일 수 있다.[27]

4. 선정 구역

4.1. 사업 방식 전환 (주민제안→신속통합기획)

• 신속통합기획으로 전환된 구역을 정리한 표를 보도 자료로 확인할 수 있다. 기사

4.2. 1차 선정 구역 (2021년 공모) [31]

4.3. 2차 선정 구역 (2022년 공모)[40]

4.4. 3차 선정 구역 (이하 수시)[54]

• 2023년 8월 18일, 위 2개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

4.5. 4차 선정 구역[55]

4.6. 5차 선정 구역

• 5차 재개발 후보지 선정은 심의결과 미선정 되었기에, 보도된 바 없다.

4.7. 6차 선정 구역[56]

4.8. 24년 1차 선정 구역[57]

4.9. 24년 2차 선정 구역[59]

• 2024년 3월 28일, 위 6개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

4.10. 24년 3차 선정 구역[60]

• 2024년 6월 28일, 위 2개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

4.11. 24년 4차 선정 구역[63]

• 2024년 8월 28일, 위 2개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

4.12. 24년 5차 선정 구역[66]

• 2024년 10월 22일, 위 2개 구역이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정되었다. 기사

5. 관련 문서

• 재개발
• 재건축
• 공공재개발·공공재건축
• 8.4 부동산 대책
• 2.4 부동산 대책