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최근 수정 시각 : 2024-11-19 15:46:43

가로주택정비사업

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1. 개요

파일:갈주택.jpg
가로구역(街路區域)에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호 나목).

가로구역의 전부 또는 일부에서 시장·군수등에게 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다(같은 법 제16조 제2항).

일종의 소형 재개발 사업으로서, 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는, 소규모주택정비사업의 하나이다. 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입되었으며, 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 소규모 사업이다.

2. 상세

파일:가로주택정비사업 추진 절차.png
위의 표처럼 재개발과 재건축의 사업이 오래 끌리게 되는 절차인 안전진단과 추진위원회의 과정을 생략하고, 바로 조합설립부터 이루어진다. 또한 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 진행하여 짧은 시간에 추진이 가능하다.

사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다. 다만, 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 2m 이상의 건축법상 도로에 접한 경우에도 가로구역으로 인정된다.

가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다. 그리고 공공참여방식은 2만㎡ 이하까지 구역이 확장된다.

한편 재개발이 무산된 구역에도 많이 추진하고 있는 사업이다. 재개발에 동의했던 사람들은 더 이상 낙후된 빌라가 아닌 아파트에 살고 싶어하기 때문이다. 재개발을 동의했던 사람들이 추진하기 때문에 사업도 굉장히 빠르다.

이로 인해 사업성이 재개발, 재건축에 비하면 많이 낮고 특화시설도 공간 문제나 비용 문제로 들어갈 필요가 없다보니 유명 건설사들의 브랜드보다 중소규모 건설사나 최근 신도시 택지 개발로 떠오른 지방 건설사들의 브랜드가 더 눈에 띄는 편이다. 아무래도 대형 사업지는 대형 건설사들도 한번 따내기 어려운 곳이기에 이들이 진입하기엔 사실상 불가능하고 주로 서울권 진입을 위해 가로주택정비사업을 수주하는 편이다.

3. 장점

기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 2~3년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힌다. 정규 재개발 및 재건축 사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면 사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있다.[1]

특히 공공참여 방식으로 시행하게 되면 연면적, 용적률, 층수제한 관련 규제가 완화되고 분양가 상한제[2]도 적용되지 않을뿐더러, 공공부문의 개입으로 가뜩히나 빠른 사업속도를 더욱 빠르게 추진할 수 있다. 또한 재건축초과이익환수제도 적용받지 않는다.

2022년 2월 3일 개정된 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 의해 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 원칙적으로 불가능해졌으나, 예외조건 중 1세대 1주택자의 실거주 요건을 ‘5년 이상 소유 및 3년 이상 거주’로 재건축 대비 완화했다.

4. 단점

재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로 공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어진다. 정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수다. 그리고 토지사업자의 80% 이상의 동의를 받아야해서 처음 추진시 어려움이 있을 수 있다.

대규모로 시행하는 재개발 및 재건축에 비해서 면적이 작고, 최소 4층~최대 15층[3]까지만 지을 수 있어서 사업성이 크게 떨어질 수 있다.

또한 소규모 재개발 사업이기 때문에 주변 인프라가 여전히 열악하다면 조금 큰 빌라를 짓는 것과 다름 없다는 의견도 있다. 규모가 작다보니 아파트와 다르게 대규모 상가같은 편의시설을 놓는 것이 불가능하기 때문이다. 현재의 신축 아파트는 커뮤니티센터를 설치하는 것으로 특화시키는 경우가 많지만 이게 불가능하다. 특히 재개발이나 재건축은 도로를 넓히는 등의 여러 조치를 할 수 있는데, 원래 도로를 그대로 사용하기 때문에 교통체증 등의 문제가 커질 수 있다.[4]

재개발과 달리 세입자에 대한 보상 기준이 마련되어 있지 않다. 집주인이 자체적으로 세입자를 내보내야 한다. 서울특별시에서 시행하는 사업인 모아타운이 가로주택정비사업의 연합을 통해 재개발과 유사한 효과를 내는 방식을 사용하고 있는데, 모법이 재개발과 달라서 이에 대한 문제가 나오고 있다. #

5. 목록

5.1. 사업 완료된 곳

5.1.1. 서울특별시

5.1.2. 부산광역시

5.1.3. 대구광역시

5.2. 사업 진행중인 곳

5.2.1. 서울특별시


* 강동구
* 벽산빌라 → 고덕 아르테스 미소지움
* 관악구
* 관악효신연립
* 동작구
* 사당동192-1번지일대 신남성연립 가로주택정비사업조합
*사당동 206-1번지 일원 가로주택정비사업조합
* 서초구
* 낙원,청광연립 → 서초 자이르네
* 송파구
* 오금동 143번지 일대
* 오금동 147번지 일대
* 송파동 101번지 일대
* 호수빌라
* 중랑구
* 면목우성주택
* 도봉구
* 성삼빌라
* 도봉동 625-80번지 일대
* 신창연립

5.2.2. 경기도

5.2.3. 충청북도

5.2.4. 전북특별자치도

5.3. 사업 예정인 곳

5.3.1. 서울특별시

5.3.2. 대구광역시

전체 목록

6. 관련 문서

[1] 참고로 천호동의 '다성이즈빌'은 2015년 1월에 가로주택정비사업을 추진하였는데, 불과 3년도 안 된 2017년 12월에 준공했다. 물론 공사 확정 이후의 진짜 공사 기간은 해당 면적에 가장 큰 영향을 받고, 건설하는 건물 크기와 구조, 주변환경 등 여러 요소에도 상당한 영향을 받으므로 저 경우는 예외적인 경우라 할 수 있다. 조합 설립 이후 20년이 넘어서 준공이 끝나는 케이스도 꽤 있는 진짜 재개발보다야 훨씬 짧음에도 불구하고, 보통은 5~6년은 걸린다. 오히려 2020년부터 코로나19 사태 때문에 가로주택정비사업의 공사가 지연된 케이스도 많다. [2] 서울의 경우 일반분양수가 30세대 이상이면 적용됨 [3] 정확하게는 해당 지역의 용도지역 및 용도지구의 제한을 따른다. 그러다보니 기존의 건물 층수에서 그렇게 많이 높아지진 않는다고 보면 된다. 다만 최근 이러한 규제를 완화한다고 한다. 또한 우선대상이 아파트가 아니라서, 원래 단독주택이나 빌라 위주로 모여있던 곳이 많기 때문에 면적대비 세대수가 그렇게 조금 늘어나는 건 아니다. [4] 다만 재개발 지역 근방에서 추진되는 가로주택정비사업이라면 이런 단점이 상쇄될 수 있다. [공공참여] [공공참여] [공공참여] [공공참여]

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