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최근 수정 시각 : 2024-11-21 15:08:04

지역주택조합

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1. 개요

동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후, 직접 사업 시행의 주체(조합원)가 되어 진행하는 사업 시행 방식이다. 조합은 법인의 일종으로, 토지 매입, 건설사와의 도급계약 체결, 금융약정 등을 자기 책임 하에 행하게 된다.

사업의 구도 자체는 조합이 발주처 역할을 할 뿐, 일반적인 아파트 사업과 크게 다를 건 없다. 일반적인 아파트 사업은 시행사의 대표가 의사결정을 하고 사업의 이익을 시행사가 가져가지만, 지역주택조합은 조합원들이 조합 총회를 통해 의사결정을 하고 사업의 이익만큼 조합원들이 아파트를 싸게 가져가게 된다는 차이가 있는 것이다. 주택이 성공적으로 준공되고 입주가 가능해지면, 조합원들은 각각의 주택을 분배받고 목적을 달성한 조합은 해산한다. 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있다.

아래에 위험성 항목이 따로 달려 있듯 '저렴하게 아파트를 취득할 수 있다'고 말은 하는데 잘 알아보고 조합에 가입을 하는 것이 좋다. 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 2004-2021년 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 17% 정도이다. 즉 달리 말하자면 83%는 실패해서 수억 원의 돈만 날린 셈이다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역주택조합이 제대로 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 있다. 이미 개발이 어느 정도 진행된 도시지역일 경우 성공 가능성은 한자리 수로 떨어지기까지 한다.[1]

이후로는 2017.6.3 법령등 정부의 법제정비로 안정성이 강화되고 있다고는 하나[2] 대부분의 지역주택조합이 해당 법령 이전에 설치된 곳이 많기 때문에 아예 대놓고 ‘원수에게 추천하라’는 얘기가 있을 정도로 좋은 소리를 듣지 못하고 있다. 기사1, 기사2

2. 조합 설립 및 가입 조건

파일:2017-04-19 23;13;48.jpg

지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출 동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다. 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한자를 포함)세대주 및 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다. 또 조합설립인가신청일 현재 당해지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다.

3. 지역주택조합 관련 이슈

3.1. 평당 단가

지역주택조합은 주변 시세에 비해 상당히 파격적인 가격을 홍보하는 경우가 많다. 해당 금액은 현재 추정 기준 금액에 불과하며, 홍보 과정에서는 당연히 가입을 유도하기 위해 적은 평당가를 제시한다.

물론 대놓고 사기를 치려는 게 아니라면 중요한 사업비를 아예 빼먹을 수는 없지만, 이후 사업이 진행됨에 따라 각 사업비는 계속 늘어날 수 있으며 그 재원은 고스란히 조합원들의 ‘추가 분담금’[3]으로 충당할 수밖에 없다. 보통 추가분담금은 여러 차례[4]에 걸쳐 부과된다. 일부 비양심적인 업무 대행사의 경우 조합원 모집 단계에서 일부러 단가를 낮춰 홍보하는 경우도 있는데, 심한 경우 추가 분담금이 억 단위로 나오는 참사가 발생하기도 한다.

3.2. 시공예정사 및 브랜드

시공사 결정과 도급 계약 체결은 지역주택조합 사업 승인 절차가 완료된 후 이뤄진다. 그렇기에 그 전에는 ‘시공예정사’라는 애매한 표현을 사용하게 된다. 이 '시공예정사'의 정확한 지위를 반드시 확인해야 한다. 만일 MOU가 체결되어 있다면 조합과 시공사는 최소한의 교감이 이뤄지고 있는 것으로 볼 수 있다. 다만 MOU를 체결했다고 하더라도, 이후 공사비를 협의하는 과정에서 협약이 엎어질 수 있으므로 이것만 맹신해서는 안 된다. 다만 그 시공예정사의 홈페이지에서 지역주택조합 사업을 소개하고 있는 경우, 높은 확률로 시공사 선정 및 도급계약 단계까지 나아갈 것이다.

MOU 체결조차 안 되어 있는 경우에는 말 그대로 '예정'에 불과하다. 참고로, MOU 체결이 이뤄져 있는 경우, 따로 알아보려고 하지 않아도 조합 측에서 MOU 문서를 자랑하듯 꺼내 놓는 경우가 많다. 회사 이름만 언급하고 아무 서류도 보여주지 않는다면 십중팔구는 참여의향서 정도만 받은 상황으로 보면 되며, 이 서류는 아무 법적 구속력이 없다.

3.3. 토지 확보율

지역주택조합 사업에서 가장 중요한 부분은 토지 확보이며, 지역주택조합 사업을 진행하려면 대상 토지의 95% 이상을 확보해야만 한다. 사업 대상 부지의 토지를 95% 이상 확보하면 각종 인허가절차를 예비로라도 개시할 수 있게 되고, 나머지 토지에 대한 매도 청구 절차 개시를 통한 강제 수용도 가능해진다. 때문에 80%, 90% 확보가 겉으로 보기에는 토지를 많이 확보한 것 같아도 95% 확보와는 천지차이인 셈이다. 그리고 토지 확보가 95% 이상 이뤄지면 관할 지자체에서도 사업이 순항할 것으로 간주하고, 부동산 부서에 아예 전담 주무관을 배치하는 경우가 많다. 전담 주무관까지 배치되어 있는 조합이라면, 지자체에서도 어느 정도 신경 쓰고 있는 것이기에 사업 성공 가능성이 꽤 높다고 볼 수 있다. 참고로 토지 확보가 95% 이상 확실히 확보된 경우, 홍보관을 방문했을 시 먼저 문의하지 않아도 조합 명의의 토지 매수 계약서나 소유권이 조합으로 넘어온 등기부 등본 사본을 자랑하듯 꺼내 놓을 것이다.

다만 주의해야 할 점은 토지사용승낙서로 마치 이 땅을 완전히 산 것처럼 꾸미는 곳이 많다는 것이다. 토지사용승낙은 말 그대로 땅주인으로부터 그 땅을 사용하기로 허락을 받은 것이지 그 땅을 샀다는게 절대 아니다.[5] '토지 확보율'과 '동의율'은 전혀 다른 개념이므로 이를 혼용하면서 홍보하는 경우 반드시 경계해야 하며, "땅 등기를 했다는 거죠?" "등기 안 했으면 땅 주인한테 계약금이라도 줬다는 거죠?" 처럼 빠져나갈 수 없는 질문을 하는 게 좋다.

3.4. 조합원 모집 차수

대부분의 지역주택조합은 여러 차수에 걸쳐 조합원을 모집한다. 1차의 경우에는 사업 대상 부지의 원주민인 경우가 많고, 2차는 조합의 사업을 일으키기 위해 지역 주민을 대상으로 모집하는 경우가 많다. 일부 조합원들이 탈퇴하는 등 모종의 이유로 사업 기간이 길어지는 경우 3차, 4차까지 모집하는 경우도 많다. 그렇기 때문에, '조합원 마감'이라는 홍보 문구에서 차수를 확인하는 것이 중요하다. 3차 조합원 모집이 예정되어 있는 상태에서 '2차 조합원 모집 마감'이라는 문구는 큰 의미가 없기 때문이다.

그런데 조합원 차수가 많다고 해서 사업 기간이 늘어진 정체된 사업이라고 단정하기는 어렵고, 이 역시 조합의 사정을 면밀히 살펴야 한다. 사업이 진행되면서 분탕이 나서, 문제를 일으킨 조합원을 제명하는 과정에서 차수 변경이 이뤄지는 경우가 적지 않기 때문이다. 이 경우 제명된 조합원이 납입한 금원은 그 조합원에게 반환하지 않고 조합에 귀속되기 때문에 오히려 조합에 이익[6]이 되는 경우도 있다.

또한 일반적으로 차수가 뒤로 갈수록 계약 단가가 올라간다. 조합을 운영하는 비용이 증가하면서 그 증가분을 나중에 가입한 이들이 분담하는 방식이기 때문이다. 특히 토지 확보가 완료되면 조합원 가입 신청이 몰려들면서 같은 차수 내라도 비용이 상승[7]하는 경우가 있다. 이 메커니즘을 잘 이해하면 리스크와 비용 사이에서 최적의 지점을 찾을 수 있을 것이다. 참고로, 사업승인신청 절차가 개시되면 조합원 모집은 당연 종료되고, 잔여 주택은 일반 분양으로 돌리게 된다.

3.5. 착공 예정 시기

대부분의 지역주택조합은 완공이나 입주 시기를 홍보하지 않고, 착공 예정 시기를 홍보한다. 그만큼 지역주택조합 사업엔 변수가 많기 때문이다. 예를 들면 토지 확보가 99% 이뤄졌다하더라도, 단 하나의 필지의 토지주가 매도 청구 소송을 대법원까지 상고하는 경우[8] 사업 기간이 계속 지연된다. 또다른 예로 사업 승인 신청 시점부터 중도금 대출시까지의 자금 확보를 위한 브릿지 대출 기간이 연장되지 않는 경우 비용 압박으로 인해 사업 진행이 더뎌지게 될 수 있다[9].

이처럼 많은 변수가 있기 때문에 착공 예정 시기가 그대로 지켜지는 경우는 거의 없으며, 보통 홍보한 시기보다 1-3년이 늦어질 수도 있다는 것을 반드시 고려해야 한다. 다만, 모든 난관을 뚫고 착공이 이뤄지기만 하면 추가 분담금 등 시공사와의 협의에 문제가 없는 이상 사업이 지연되는 경우는 거의 없다.

4. 장점

아파트를 공동구매 하는 방식이다 보니, 상대적으로 저렴한 분양가에 서민들이 내집 마련을 할 수 있다.

대부분 개발이 안된 상업용지나 낡은 단독 주택 및 저층건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 지하철역이 매우 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리하고 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많다.

사업 절차가 간소하기 때문에 재개발& 재건축보다 더 빠르게 진행될 수 있다. 평균 사업속도는 6~7년 정도.

5. 문제점

5.1. 높은 위험성




그러나 지역주택 조합은 위험성이 장난 아니게 높다. 오죽하면 “원수에게 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역주택조합을 소개시켜주는 것”이라는 농담이 있을 정도다. 지역주택조합의 목적은 ‘남의 땅에 조합원들끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 것’으로 지역주택조합의 모든 위험성은 이 문장으로 요약된다. 말하자면 많은 조합원들이 많은 땅주인들을 설득해서 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 모아 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데, 이게 보기엔 간단하고 말이 쉽지 장난 아니게 힘들다.

노후주택단지의 경우 자기 집에서 나가는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있다. 또한 사업이 매우 잘 추진되어 80% 이상을 매입에 성공해도 항상 원주민들과 한탕하러 온 알박기 세력으로 인해 목표 도달이 쉽지 않다.[10] 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종 변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다. 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫓아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다.

보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보한다. 당연히 개발 허가의 경우는 그 수십 평 땅으로 허가를 냈다는 건데 말할 필요도 없다. 이런 과정도 생략하고 조합 설립 이전에 조합원을 모으는 과정에서 업무추진비, 홍보비로 수백억이나 되는 돈을 모조리 소비하고 조합 설립 자체가 무산되는 경우도 부지기수이다. 최근에는 아예 업무대행사가 지주택의 시행주체처럼 조합원을 모아 사업을 주도하는 일이 많다. 이런 경우 조합에 가입하여 계약금과 조합비를 납부하는 순간 그 돈은 업무대행사의 돈이 되기 십상이니 더욱 주의해야한다. 사실상 사기에 가까운 유사수신 행위지만 사기죄가 성립되기 쉽지 않다. 이들의 수법이 지속적으로 진화돼 우리가 아파트를 지어보려고 열심히 노력했는데 역부족이었다는 논리를 내세우고 실제로 뭐라도 일을 한 자료가 있으면 형사적으로나 민사적으로나 책임을 묻기 애매한 상황이 된다.

사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다. 같은 집안 사람들도 땅 문제 가지고 다툼이 있는데 생판 모르는 수십 명의 사람들이 서로 신뢰를 가지고 이런 일을 한다는 거 쉽지않다.

이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이나 입지가 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.[11]

이렇게 험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 이상 지난게 현실이다. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들이 보통 6~7년 이상 걸렸으며, 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 천지에 깔렸다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정을 인내하는 것부터가 쉬울 수가 없다. 실제로 시간이 지나면 지날수록 지역주택조합의 성공률은 낮아지게 된다. 심지어 사업성이 악화되면 조합원 분양가가 일반분양가보다 더 높아지는 경우도 있는데, 돈이 오랫동안 묶이고도 그냥 사는 사람들보다 더 비싸게 산다는 것에 천불이 나겠지만 분담금으로 사업에 묶여 있기 때문에 방법이 없다.

그래서 착공을 할 때쯤에 프리미엄이 붙는 곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 굉장히 불안정한 성격 때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견이 많다.



위 영상은 업무 대행사가 조합을 상대로 제기한 보수지급청구소송에서 승소의 확정판결을 받은 상황에서도 조합이 이를 변제하지 않자, 업무대행사가 해당 판결을 집행권원으로 하여 조합(채무자)의 일반 수분양자(제3채무자)에 대한 분양대금채권의 압류 및 추심명령을 받아 업무 대행사가 일반 수분양자들에 대해 이를 추심한 사례이다(해당 방송 영상의 소장에서도 사건명이 "추심금 청구의 소"임을 확인할 수 있다.). 쉽게 말해, 결론적으로 일반 수분양자의 입장에 있어서는 분양대금지급의무라는 의무의 상대방이 단지 조합에서 업무 대행사로 변경된 것이라 할 수 있다. 방송영상에서는 조합과 일반 수분양자가 업무 대행사에 대하여 연대하여 채무를 부담하는 것처럼 묘사하고 있지만[12], 실상은 단지 일반 수분양자들은 조합에 대해 부담하는 채무를 조합이 아닌 압류채권자인 업무 대행사에 이행만 하면 되는 것이다. 즉, 원칙적으로 일반 수분양자가 추가적으로 별도의 채무를 부담하게 되는 것은 아니다.

다만 구체적인 사실관계에 따라 채권이 압류되어 그 압류명령이 제3채무자에게 송달된 이후에는 압류의 처분금지적 효력[13]에 따라 채무자는 제3채무자에 대한 채권의 추심 및 변제수령이 금지되므로, 압류 및 추심명령이 일반 수분양자에게 송달된 이후에 일반 수분양자가 분양대금을 조합측에 지급한 경우, 이는 압류채권자인 업무 대행사와의 관계에 있어서는 유효한 변제가 아니므로 일반 수분양자로서는 분양대금의 변제로 대항할 수 없어, 결국 업무 대행사에 대한 이중변제의 위험이 있는 것은 사실이다. 이렇게 된 경우 수분양자는 조합에 대해 기지급한 분양대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있음은 물론이지만[14], 조합과의 새로운 법률분쟁을 피할 수 없게 되어 수분양자에게 부담을 안겨준다.

결국 수분양자 등으로서는 대금채권압류 통지를 송달받은 즉시 대금의 변제를 중단 및 유보하고 지체없이 압류채권자와 연락을 취하여 그 전후사정을 파악하고, 필요한 경우 변호사와 같은 법률전문가의 조력을 얻어 위와 같은 이중변제의 위험을 방지하여야 하겠다.[15]

파일:지주조.jpg
아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며, # 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다. #

그나마 지방의 택지 주변에 진행되는 지역주택조합은 원래 땅이 논밭 또는 허허벌판인 경우가 많고, 땅 주인의 숫자가 얼마 되지 않아서 매입에 큰 어려움이 발생하지 않아 성공 가능성이 높다. 하지만 도심의 경우에는 수많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입 협의단계에서 수년 이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행 수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 있다.[16]

알박기 등으로 사업이 장기간 진행되지 않거나 조합원들이 모은 돈이 모두 소진되어서 조합 유지가 어려워져 해산하게 되면 그동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 있으며, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다.

지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리 위주이며 결과에는 책임을 크게 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해준다. 돈 주면 건물은 지어드릴게 보통 시공 관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는 건 흔한 일이다. 대기업 1군 업체가 시공한다는 말에 현혹돼서 가입했는데 나중에 2~3군 업체로 바뀌거나 심지어는 영세한 업체가 맡는 경우도 있다.

KBS의 소비자 리포트에서도 지역주택조합의 문제점과 실태에 대해 다룬 적이 있다. #

완공이 되어 입주를 하더라도 토지매입 실패나 건축 허가를 이유로 구조나 동배치가 변경되어 조합원을 모집할 당시의 아파트와 구조가 다른 경우도 꽤 있으며, 자재나 조경의 수준도 일반적인 분양 단지에 비해 썩 좋지 못하다는 평이 많다. 게다가 이렇게 온갖 난관을 겪고 완공을 해도 입주 직전에 추가분담금을 요구받게 되면 홍보했던 분양가와는 아예 다른 가격이 나오는 경우가 흔하다.

해당 조합마다 여건이 다른만큼 꼼꼼히 살펴보고 판단하고 철저하게 감독과 관리, 그리고 감시를 하는 지혜가 필요할거라 보면 된다.

2023년 11월에는 새로운 유형이 등장했는데, 점차 지역주택조합이라는 이름이 성공사례가 적고 위와 같은 문제가 있다는 사실이 어느정도 알려져서 지역주택조합으로는 사업을 벌이기 어려워 '협동조합형 민간 임대아파트'라는 방식을 들고 나왔는데, 장기임대주택을 분양받고 이후 분양전환을 해준다는 내용만 빼고는 사실상 지역주택조합의 사업방식 그대로인지라 동일 유형의 피해가 속속 보고되고 있다. #

5.2. 조합원 자금 횡령


건설사들이나 투기꾼들이 차린 업무대행사가 제도가 허술한 지역주택조합을 이용해서 부당한 이득을 보는 사례도 있다. 처음부터 제대로 공사를 할 맘도 없었지만 조합원들의 눈 멀은 돈을 노리고 업무대행사, 조합장이 서로 짜고 횡령을 저지르는 것. 처음 조합 설립때부터 건설사와 관련이 갚은 업무대행사나 업무대행사로 위장한 투기세력들이 조합과 업무협약(MOU)을 맺고 그 관계자가 조합장이나 조합 임원을 맡게 하여 매우 밀접한 관계로 시작하게 만든다. 이를 통해 조합원들이 걷은 계약금을 사적으로 사용하는 건 흔한 일이고 알박기를 해결해야 할 업무대행사가 오히려 사업지 내 토지를 매입하고 조합이 비싼 값에 다시 사들이도록 하는 알박기를 저지르거나, 토지 매입이 잘 안되거나 자금 조달이 힘들어지면 사업 포기를 선언해버린다. 어차피 업무협약은 단순히 업무 추진을 돕고 시공만 한다는 조건이라 시공사가 책임을 지거나 손해보는 조건은 없기 때문에 해보고 안되면 포기해버리는 것이다.

한 지역에서 두 개의 지역주택조합 사업이 진행되기도 했던 부산광역시 해운대구는 대놓고 지역주택조합에 가입할 때 조심하라고 경고를 하기도 했다. #

심할경우 100억원이 넘는 돈을 공사 제대로 시작하지도 못하고 날려먹기도 한다. 결국 한 조합원이 빚을 돌려 막다가 견디지 못하고 자살했으며, 일부 조합원들은 상황이 잘못 돌아간다는 것을 깨닫고 계약금과 분담금을 돌려달라고 법적 소송에 들어가기도 했다. SBS 취재 결과, 이 조합은 전체 아파트 건축에 필요한 대지 가운데 두 필지를 사는데 그쳤다. 그런데도 업무 대행사에는 수수료 명목으로 81억 원이나 지급됐고, 광고 선전비로 24억 원을 썼다고 결산 보고서에 나와 있다. 조합원들은 조합비가 신탁 회사에 맡겨져 있어 잘 관리될 것으로 믿었지만 조합 통장은 불과 4년 새 깡통이 돼 있었다. 결국 법적 소송에서 승리, 1억 2백만원을 연간 12% 비율로 계산해 돌려주라고 판결했다. 그런데 조합장은 조합에 돈이 없는 말만 하는 중. 이후 SBS에서 제대로 된 대행사를 인터뷰 했는데[17] 대행사 대표는 자신들의 성공 이유로 토지에 대해 100% 매매 계약을 체결하고 진행하기 때문이라고 밝히면서 성공이 100이라면 토지가 80이라고 밝혔다.[18]

5.3. 추가분담금으로 인한 갈등

조합은 단순히 입주예정자의 모임이 아니라 사업 주체이다. 실질적으로 업무를 수행하는 대행사도, 아파트를 짓는 건설사도 조합이 돈을 주고 고용하는 것에 불과하며, 사업에 대한 모든 책임은 조합이 지는 것이다. 분담금을 전액 내고 조합에 가입했더라도 부담이 끝나는 것이 아니다. 조합에 가입한다는 것은 단순히 돈을 주고 아파트를 사는 게 아니라, 미래 조합이 획득할 권리(아파트 단지 소유권)의 일부를 취득하기 위해 조합의 일부가 된다는 것이다. 때문에 조합이 돈이 부족하게 되면 당연히 조합원들이 메꿔야 하는 것이며, 그 때마다 조합원들은 추가분담을 결의해 부족분을 충당하던가 아니면 조합을 청산하고 남은 것이라도 나눠 가져가던가 선택을 해야 한다.

인허가부터 입주까지 사업비가 당초 예상에 비해 늘어날 일은 매우 많으며 조합은 스스로 돈을 벌 능력이 전혀 없다. 일단 조합이 설립되고, 가만히 있기만 해도 비용이 소모된다. 조합장 월급, 조합사무실 임대비, 일반분양 홍보비, 인허가 용역비는 공짜가 아니다. 물론 최초 사업비를 책정할 때 어느 정도 감안을 하고 조합원 분담금을 설정하지만, 예상보다 사업 기간이 길어진다면 당초 책정한 사업비로는 사업을 더 진행할 수가 없게 된다.

또한 조합원들의 분담금만으로는 토지를 매입하기에 돈이 부족하기 때문에, 대부분 브릿지론[19]을 받아 토지비를 충당하게 된다. 그런데 땅을 사 놓고 착공을 하지 못하면, 빈 땅을 쳐다보면서 매달 이자나 내는 신세가 된다. 이 브릿지론의 규모는 결코 작지 않기 때문에 이자 부담도 매우 크며, 시간이 지연될수록 조합원들이 내야 하는 추가분담금은 점점 커진다.

또한 시간이 지날수록 물가가 상승한다는 것을 반드시 고려해야 한다. 시간이 지날수록 공사비에도, 다른 용역비에도 물가상승률을 반영해 줘야 하기 때문에 필요한 비용이 점점 늘어난다. 물론 최초 사업비 책정 시 물가상승도 고려하지만, 계획한 시간 내에 일이 착착 되는 경우는 드물며 물가도 예상대로 움직이지 않는다. 대부분의 도급계약에는 물가상승을 반영해 변경 도급계약을 체결한다는 조항이 들어간다. 착공이 늦어지거나 공기가 늘어나면 공사비는 예상한 것보다 늘어나고, 이 부담은 조합원들의 몫이다. 이걸 지켜주지 않으면 건설사는 공사를 중단하거나 도급계약을 해지해 버릴 것이고, 조합은 공사를 승계할 새 건설사를 찾던가 사업을 포기하던가 해야 한다. 승계 시공사를 타절한다 해도, 결국 공사비를 맞춰 주기 위해 추가분담을 하거나 공사비가 더 싼(브랜드가치가 더 낮은) 건설사를 찾는 수밖에 없다.

공사가 다 끝난 상황이라 해도, 준공정산 시 조합이 증액 공사비을 반영해 주지 않으면 건설사는 아파트 인도를 거절한다. 이럴 경우 기껏 지은 아파트는 텅 빈 상태로, 지루한 소송전을 하게 된다. 물론 다 지어 놓고 채권이 묶여 버리는 건설사에게도 매우 고통스러운 일이지만, 아파트 입주가 생계와 직결된 조합원들에게 훨씬 타격이 크며 십중팔구는 추가분담금을 토해내야 한다.

추가분담금은 최소 몇 천 단위이며 집값이 비싼 서울 같은 경우는 억 단위까지 올라간다. 또 분담금을 통보받는 시기는 대부분 공사를 거의 끝마치고 입주를 앞둔 시점이라서 조합원들은 그 돈을 마련하는데에 큰 어려움과 리스크를 안을 수 밖에 없다. 조합 총회에서 추가분담이 의결되면, 반대했던 조합원이라도 무조건 추가분담금을 낼 수밖에 없으며 아니면 조합원 자격을 박탈당한다. 때문에 추가분담금이 상당히 큰 현장은 대부분 소송전에 휘말린다.

더 골머리 썩히고 싶지 않아 추가분담금을 그냥 내고 빨리 끝내고 싶어도, 추가분담은 조합총회에서 의결이 나야 하는 것이지 조합원 개인이 내고 안 내고 결정할 수 있는 문제가 아니다. 추가분담을 할 의향이 없는 조합원들 역시 총회에서 의결권을 행사할 수 있고, 추가분담이 총회에서 부결되면 아무것도 바뀌지 않은 채 싸움질만 하며 시간이 흘러가게 된다. 이런 상황을 더 버틸 수가 없어서 조합을 탈퇴하려 한다면, 기본적으로 업무추진비와 기납부 분담금의 일부(보통 10%)를 공제당하게 되며 사업 상황에 따라 이것조차 돌려받는다는 보장이 없다.

5.4. 실패하는 지역주택조합의 특징

지역주택조합에 참여하려 할 때, 조합이 아래에 해당된다면 반드시 주의해야 한다. 조합이 분담금을 먹고 튀는 건 그냥 사기니 논외로 한다 해도, 지역주택조합 사업이 추진되는 과정에서 난관이 산재해 있다.

5.5. 지역주택조합 사냥꾼

지역주택조합사업을 진행 도중에 가로채는 속칭 '지주택 사냥꾼'들이 등장하고 있다. 이들은 비상대책위원회가 투표를 통해 선출되지 않는다는 점을 악용해 자신들이 '비대위'라고 참칭하면서 조합을 흔들어 자신들이 조합장 및 조합임원이 되어 시공권을 특정 건설사로 바꾸는 과정에서 발생하는 이권을 노린다. 따라서 조합과 시공사 간의 도급계약이 이미 체결된 지역주택조합에는 사냥꾼이 등장하지 않으며, 보통 토지확보(매입 또는 계약)가 90%정도 되는 '될성싶은 지역주택조합'에 나타나는 경우가 많다.

6. 지주택 추진 사례

위에 서술한 것처럼 사업에 수많은 위험성을 무릅쓰고 성공한 곳들도 있고 추진 중인 곳들도 있다.

아래 사례 중 일부 조합원들은 지역주택조합사업 시행으로 많은 이득을 보았는데, 지역주택조합 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴하면서 신축이라는 프리미엄이 붙어 완공 시에 매매가가 분양가 대비 상당히 높게 상승되기 때문이다. 그래서 "성공하면 대박, 안 되면 쪽박"이라는 말이 있다. 그러나 성공하여 아파트 입주까지 한다고 해도 추가분담금 폭탄을 맞아 인근 타 아파트 분양가와 별 차이 없거나 오히려 더 비싸게 들어가면서 마음 고생은 엄청나게 하니 무작정 극소수의 지주택 대박 사례만 보는건 굉장히 위험하다. 거기다 추가분담금 없이 저렴하게 지주택으로 지어진 아파트 대다수는 금전적인 문제로 인해 고급화가 진행되어있지 않아 비슷한 시기에 입주하는 아파트들과 비교시에 자재나 조경 부분에서 급이 떨어지는 경우도 많다.

완공 또는 현재 공사중인 곳만 서술할 것.

6.1. 서울특별시

6.2. 부산광역시

6.3. 대구광역시

6.4. 인천광역시

6.5. 광주광역시

6.6. 울산광역시

6.7. 경기도

6.7.1. 고양시

6.7.2. 광주시

6.7.3. 김포시

6.7.4. 남양주시

6.7.5. 수원시

6.7.6. 안성시

6.7.7. 안양시

6.7.8. 군포시

6.7.9. 의왕시

6.7.10. 용인시

6.7.11. 의정부시

6.7.12. 파주시

6.7.13. 평택시

6.7.14. 화성시

6.8. 강원특별자치도

6.8.1. 춘천시

6.8.2. 강릉시

6.9. 충청북도

6.9.1. 옥천군

6.10. 충청남도

6.10.1. 천안시

6.10.2. 당진시

6.11. 전라북도

6.11.1. 전주시

6.12. 전라남도

6.12.1. 목포시

6.12.2. 나주시

6.13. 경상북도

6.13.1. 포항시

6.13.2. 칠곡군

6.13.3. 경산시

6.14. 경상남도

6.14.1. 양산시

6.15. 제주특별자치도

6.15.1. 제주시

6.15.2. 서귀포시

7. 관련 문서

[1] 수도권 기준이 아니다. 말 그대로 중소도시라고 불릴만한 인구 20만 이상의 도시를 말한다. [2] 다만 지역주택조합에게 적용될 수 있는 법령들이 다양한데다 이들의 법령 구조나 내용이 법률전문가도 이해하는 데에 어려울 정도로 복잡하다는 게 문제이다. 게다가 온갖 벌칙 조항이나 금지행위가 규정되어 있다보니 조합 내 파벌을 형성한다던지 조합을 와해시키거나 마비시킬 목적으로 깡패들을 고용해 이 법 저 법 걸고 늘어지는 일도 왕왕 있을 정도이다. [3] 말 그대로 부족한 액수를 n분의 1해서 조합원들에게 추가로 분담시키는 돈을 뜻하는 말이다. 주로 토지매입이나 공사비 인상 등 변수가 있는 곳에 쓰인다. [4] 보통 착공 전에 한번, 준공 직전에 한번 총 2차례에 걸쳐 나온다. [5] 이런 경우 보통 ‘땅주인과 협상 중이다’라던지 ‘바로 매입이 안돼서 일단 토지사용승낙서를 받아놨다’ 같은 변명이 따라 붙는다. [6] 충청 지역의 한 조합의 경우, 원주민과 2차 조합원 사이의 분탕이 크게 나서 1, 2차 조합원 수백명을 무더기로 제명하고 3차 조합원을 신규 모집하여 그들 위주로 끌고 나갔는데, 이 때 조합에 40억원이 넘는 금액이 귀속됐다. 당연히 제명당한 이들이 그 금액을 돌려달라고 소송을 걸고 난리를 쳤지만 모두 패소해서 조합은 그 금액으로 잔여 조합원들의 추가 분담금을 최소화하는 데 사용하기도 했다. [7] 같은 차수 내에서 주택 단가를 올릴 순 없고, 수수료나 모집대행료 등 제반 비용이 상승한다. [8] 하지만 만일 조합이 토지를 95%이상 등기까지 해서 확보를 하고 있다면 토지주는 그 어떠한 경우에도 100% 패소하게 돼 있다. 상고를 해도 심리불속행 기각이 나올 게 뻔하다. 이 정도까지 토지주가 어깃장을 놓으면 대체적으로 1차 조합원 모집 당시 악감정이 있는 경우가 많다. [9] 최초 조합 구성 이후 사업 기간이 많이 길어져 대출에 의존해왔는데, 대출에 문제가 생겼다면 토지를 전부 확보해놓고서도 사업이 올스톱되거나 최악의 경우 엎어지는 경우도 있다. 사실, 이러한 경우 일시적인 자금 문제만 해결되면 어떻게든 사업을 살릴 순 있기 때문에, 타 시행사가 들어오기는 하지만(이 경우 추가 분담금이 꽤 많이 나온다) 사업 관계가 복잡한(원색적으로 표현하면 지저분한) 경우 타 시행사에서도 인수하기를 꺼려서 정말로 남는 것 하나 없이 조합원들이 대출 빚만 뒤집어 쓰고 망하는 경우도 있다. [10] 2017년 9월 이후 설립된 조합의 경우 95% 이상의 토지를 확보하면 매도청구 소송 진행이 가능하긴 한데, 이게 대법원까지 가면 최소 2년 이상이 소요된다. [11] 여기서 말하는 영업은 아파트 건설이 되었다는 것만 의미하지 않는다. 수년간 조합금만 먹는 경우도 있다. [12] 채무인수의 법리에 따라 수분양자가 조합의 업무 대행사에 대한 채무를 면책적 혹은 병존적으로 인수하거나 보증계약 체결 등으로 조합의 채무를 보증하지 않는 이상 수분양자 자신의 의사 개입 없이 타인인 조합의 채무를 일방적으로 떠안는 경우는 있을 수 없다. 영상의 사안을 살펴보면 일반 수분양자는 조합의 채무에 대해 아무런 책임을 지지 않는다는 점에 대한 확약을 서면으로 받았다는 점에서 일방적으로 조합의 채무를 수분양자가 부담하는 경우는 상상하기 어려울 것이다. [13] 이른바 '개별상대효설'. 채무자의 재산이 채권자에 의해 (가)압류된 경우 그 (가)압류 이후에 채무자에 의해 이루어진 처분행위(양도, 제한물권 설정 등)는 그 처분행위가 있기 이전에 집행절차에 참가한 배당채권자에 대해서는 효력이 없다는 것이 판례의 입장이다. 다른 견해로는 채권자평등원칙에 따라 채무자의 저촉처분의 전후를 막론하고 집행절차에 참가한 배당채권자 전원에 대하여도 저촉처분의 효력이 미치지 않는다는 '절차상대효설'이 있다. 이외에도 저촉처분은 절대적으로 무효라는 절대효설도 있지만 민사집행법상의 해석론으로서 이를 지지하는 견해는 없어 상론하지 않는다. [14] 조합이 대금채권의 압류 사실을 알고서도 수분양자를 기망하는 등으로 부정하게 대금을 변제받았다면 경우에 따라 불법행위로 인한 손해배상청구도 가능할 것이다. [15] 위 영상의 경우 채권 압류 통지 송달 이전에 대금을 변제한 수분양자는 그 변제로서 업무 대행사에 대항할 수 있으므로, 가사 자신에 대하여 추심금 청구소송이 제기된 경우에도 당해 소송에서 변제로 인한 피압류채권의 소멸을 주장/증명하여 원고의 청구를 어렵지 않게 물리칠 수 있다. 이 경우 조합의 수분양자에 대한 대금채권의 압류는 이미 변제로 소멸하여 존재하지 않는 채권에 대한 압류이므로 무효가 되기 때문이다. 다만 이와 달리 조합이 업무대행사에 대하여 그 채무를 변제하였다는 등으로 업무대행사의 조합에 대한 집행채권의 소멸 및 부존재가 문제되는 경우는 민사집행법상 청구이의의 소로서 다투어야 할 것이다. [16] 현재 인구 10만 이상의 도시 급에서 이루어지는 지역주택조합의 다수가 이런 위험성을 가지고 있다. 토지가 매력이 있다면 대형 건설사와 공공기관이 직접 재건축, 재개발을 주도하지 영세한 지역주택조합은 후순위로 밀린다. [17] 지역주택조합 5곳을 대행했는데 5곳 모두 공사 완료후 입주까지 전부 성공했다. 대행사 대표도 자신있게 본인의 얼굴을 공개하고 인터뷰를 하였다. [18] 기존의 지역주택조합은 주택 건설 대지의 50% 사용승낙서 확보이다. 참고로 사용승낙서는 법적 효력이 없다고 SBS에서 밝혔다. [19] 본 PF를 체결하기 전에, 토지 매입과 초기 사업비를 충당하기 위해 따로 받는 대출을 말한다. 이후 사업비 본격화되어 PF약정이 체결되면, 그 돈으로 브릿지론부터 상환하게 된다. [20] 토지사용승낙서 수령 등. 이건 소유권을 확보한 게 아니기 때문에 토지주의 의사에 따라 얼마든지 엎을 수 있다. 사용권과 소유권을 혼용해서 홍보하는 경우 반드시 의심해야 한다. [21] 구 동작 트인시아 [22] 구 서울숲 벨라듀 [23] 구 신풍역 신동아파밀리에 → 신풍역 힐스테이트 [24] 구 상도엠코타운 센트럴파크 [25] 구 상도엠코타운 애스톤파크 [26] 대구의 가장 핵심지로 불리는 범어네거리에 위치한, 대구 최고의 노른자 땅에 지어진 59층 5개동의 주상복합으로 현재 보여지는 성공 신화 뒤에 상당히 많은 노고와 희생이 있었던 사업 현장으로 알려져있다. [27] 구 송도 센토피아 [28] 광주에서 두번째로 설립된 조합이며 광주 최초로 성공한 지역주택조합 현장이다. [29] 광주 최초로 설립된 지역주택조합 현장이다. 당초 서희건설에서 시공할 예정이었으나 사정상 시공사가 변경되었고 그 과정에서 착공이 늦어졌다. [30] 조합 설립부터 입주까지 불과 4년밖에 걸리지 않아 광주에서 가장 성공한 지역주택조합 현장으로 꼽힌다. 선분양 방식의 일반분양 현장도 입주까지 평균 3년정도 소요되는 걸 감안하면 매우 빠르게 진행되었다고 볼 수 있다. [31] 최근 광주지역에서도 이른바 ‘추가분담금’으로 불리는 추가 공사비 때문에 건설사와 법정싸움까지 오가는 일이 빈번하게 일어나는데, 이 현장은 오히려 이익금이 남아 조합원들에게 1800만원씩 돌려줘 화제를 모았다. 해당기사 [32] 구 탄현역 하늘숲 푸르지오 [33] 과거 탄현역 이마트부지 [34] 1982년 조합을 설립했으나 여러 잡음으로 준공이 아닌 가사용승인을 받아 1986년 입주했던 아파트. 즉, 미준공 건물이다 # [35] 호평조동지역주택조합 [36] 화도현대지역주택조합. 이름에서 보다시피 원래 시공예정사는 현대엔지니어링이었으나 # 모종의 사유로 두산건설로 바뀌어 2020년 입주했다. [37] 구 안양 호계푸르지오 [38] 2024년 7월 입주예정 [39] 시공사인 고려산업개발의 부도로 인해 입주가 지연된 바 있다. [40] 구 지제역 센토피아 [41] 구 강변센트럴파크 [42] 근화지역주택조합으로 관통 소방도로로 두 개 구역으로 나뉨 [43] 구 강변센트럴파크 [44] 관통 소방도로로 두 개 구역으로 나뉜 후 생긴 근화1지역주택조합으로 시온건설에 매각하였다. [45] 경남 아너스빌로 지을 예정이었으나 회사가 터져 표류하다가 서희건설이 받아 건설했다.

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