Debt-to-Income Ratio (DTI)
1. 개요
총부채상환비율(DTI)은 차입자의 소득에 대한 부채의 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액(대출이자와 원금)을 나눈 값을 뜻한다.| DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수) |
예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, DTI는 대략 416%가 나온다. 1년에 5천만 원 버는 사람이 과연 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원의 빚을 1년 안에 갚을 수 있을까? 이런 우려를 수치화한 것이 DTI라고 보면 되겠다.
DTI의 도입 목적은 차입자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있다. 금융기관이 고객의 상환여력 상관없이 앞뒤 안 가리고 마구 돈을 빌려주지 않도록, 그러니까 고객의 상환여력을 염두에 두고 돈을 빌려주도록, 금융기관의 대출에 있어 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다.
DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 생각하면 된다. 금융권에서 직장인의 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요청한다. 이 소득증빙 서류가 차입자의 소득으로 간주되어 은행은 대출을 실시하는데, 소득과 은행의 인정 DTI 비율을 적용하여 대출의 한도를 설정한다. (10억인 소득자가 DTI 비율 50%에서 1년 빌릴 경우(10억 * 1년 * 50% DTI 비율) 총원리금+대출이자는 5억이 된다.)
본래 은행의 내부 규정사항으로 출발하였으나, 각국이 과도한 신용팽창으로 인한 자산버블로 고통을 겪으면서 정부 차원의 규제로 도입되는 추세이다.
2. 역사
담보대출에 비해 DTI는 역사가 상대적으로 짧다. 미국에서는 2차 대전 직후 부동산의 가치를 기준으로 대출을 시작하였다. 이후 1970년대 고객의 신용(소득)에 따라 발급하는 신용카드가 상당수 직장인에게 생기면서 DTI가 도입되기 시작했다는 것이 정설. 당시 월 PITI(소득, 이자, 세금, 보험금)의 25%를 한도로 빌려주었다.후술할 미국의 원리금 비율/ 원리금+이자 비율은 아직 도입이 되지 않았던 시기이다. 금융의 내부규정으로 지속되어 왔으나 2005년 8월 투기지역에 대하여 40%로 도입이 되었고 금융위기를 겪으면서 전반적으로 확대 되었으며 캐나다, 싱가폴 등이 도입하였다.[1]
미국의 서브프라임 모기지 금융위기가 심화되고 선진국 자산이 과대평가되었다는 보도가 나오자 선진국과 신흥국 모두 검토에 나섰고 일부국가는 실제로 도입하기도 했다.
2014년 6월 30일, 국제결제은행은 선진국의 자산 거품의 진정에 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입할 것을 권고하는 보고서를 발간하였다. 출처
3. 총부채상환비율(DTI)의 장/단점
3.1. 장점
- 자산(부동산)의 거품진정 수단: 대출 총액을 제한하기 때문에 신용이 신용을 낳아 생기는 유동성 문제를 해결[2]
- 대출자 대출 건정성 확보: 소득에 따라 대출의 총액을 규제함에 따라 부실대출 위험이 감소한다.
- 금융기관 부실대출 비율 감소: 대출자의 부실대출 비율이 감소함에 따라 위험부담금(충당금)을 적게 쌓아도 된다.
3.2. 약점
- 과도한 시장규제: 선진국이 도입을 꺼리는 이유. 금융기관의 대출의 경우 기본적으로 각 기관 고유의 업무영역이다. 정부가 직접 규제에 나설 경우 금융기관의 자율성이 약화되고 오히려 신규 대출에 대한 기관의 검증 책임을 면책하는 꼴이 될 수도 있다. 또한 대출자의 신규 투자에 대한 기회가 줄고 금융기관의 이자수익이 줄면서 경기에 악영향을 미칠 수 있다.
- 저소득층의 자산마련 수단 차단: 부동산이 급등하는 개발도상국(한국 포함)에서 DSR이나 DTI를 설정할 경우 저소득층은 평생 집을 마련할 수 없고 월세를 전전해야만 한다.
- 실효성이 없는 상환능력의 추정: 담보대출에 있어 대출액이 담보자산의 비율을 초과할 수 없다는 제한은 합리적인 이유에서 설정된 것으로 볼 수 있으나, 소득을 기준으로 해서 상환능력을 따지는 것은 신용대출에서나 적용할만한 제한이다. 소득이라는건 생애주기나 경제여건의 변동에 따라 얼마든지 달라질 수 있으므로 현 시점에서 소득이 얼마인지가 앞으로의 상환능력과 절대적인 관계에 있지는 않다. 특히 주택담보대출의 경우 30년동안의 긴 기간동안 원리금을 갚아야하는데, 30대의 경우 지금 소득이 얼마든 은퇴시기를 넘긴 시기다.
- 현실적인 여건을 감안하지 않음: 주택의 경우 실거주인 경우도 있지만 실거주가 아니라면 대부분 월세를 받아 원리금을 상환하는 형태를 가진다. 혹은 전세를 받아 대출을 상환하고 전세금을 돌려줄때 다시 담보대출을 내서 현금을 융통하곤 하는데, 전세금은 보통 집값의 7~80% 수준이므로 심각한 깡통전세가 아닌 이상 LTV가 문제가 되는 경우는 드물다. 그러나 DTI를 따진다면 하필 전세금을 돌려줘야 하는 그 시기에 소득이 없어 대출이 안되어 그대로 파산하거나 고리의 이자로 2, 3금융권을 이용해야 할 수 있으므로 멀쩡한 집주인을 신용불량자로 만들기 딱 좋다. 이런 현상은 결국 부동산 시장 전체의 신뢰를 흔들게 되므로 상당히 큰 문제다. 애초에 담보대출인데 담보의 가치가 아닌 소득수준을 따지는 것이 근본적인 문제다.
- 대출자의 제2, 3금융권으로 대출: 제1금융권에서 DTI 한도 제약으로 인해 추가 대부가 불가할 경우, 고리의 제2, 3금융권 대부를 이용, 신용도가 하락하고 이자 부담이 늘어날 수 있다.
4. 담보인정비율(LTV)과의 차이
DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다. DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다.[3]담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다. LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.
LTV 규제의 한계로 중국의 예를 들어보자. 미국 금융위기때 상해/북경을 중심으로 부동산 재벌 파산이 잇달았는데, 개중 한 케이스를 보면 2000년대 초, 중국 고도성장의 최절정기에 상해에 작은 부동산을 구입후 담보대출을 받아 새로 부동산을 구입, 다시 대출을 받아 구입하는 형태로 확장을 하였다. 당시 정관계 로비의 결과로 그나마 있던 LTV도 완화되어 적용되었던 것으로 나타났다. 이후 보유 부동산의 가치가 올라가자 대출 여력이 자동적으로 증가하여 더 많은 부동산을 매입, 부동산 재벌로 거듭나게 되었다. 하지만 금융위기로 인해 중국 부동산 거래가 줄어들고 부동산 가격이 하락하자 담보가치 하락으로 은행은 추가 담보를 요구하게 되었고 결국은 파산하게 되었다.
중국의 예와 같이 LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역 등 급격한 자산가격 상승이 일어나는 지역에서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블을 더욱 자극할 수 있고, 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있다.
DTI는 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있으며 통상 소득 평가는 1년 혹은 대출자가 설정한 일자까지는 검토가 유예된다.
5. 총부채원리금상환비율(DSR)과의 차이
총부채원리금상환비율(DSR; Debt Service Ratio)이란, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출한다.DSR = (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
즉,
DSR은 주택대출 외에도 나머지 모든 종류의 대출원리금도 합산되기 때문에 대출한도가 더 낮아지게 된다. 왜냐면,
DSR은 이제 대출자의 상환 능력을 따져보기 때문이다.6. 국가별 적용 사례
6.1. 미국
미국은 1970년대 신용카드가 등장하면서 금융기관의 내부기준으로 도입되기 시작했으며 당시 기준으로 월간 순소득(net income)에 대하여 25%를 기준으로 대출을 하였다. 현재는 원금인정비율/원금+이자인정비율로 규정하고 있다. 정책적으로 도입되지 않고 금융기관의 내부 규제이며 현재는 정규규정에 따르는 대출의 경우 28/43으로 적용하고 있다. 연방주택청(FHA)는 31/43으로 제한하고 있다.원금인정비율/원금+이자인정비율의 계산
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* 총소득이 10억인 경우, 28/43 적용시 연 상환 원리금 한도 28,000만원 = 10억 * 28/100 연 상환 원리금+이자 한도 43,000만원 = 10억 * 43/100 (이자는 1,500만원 한도) |
위와 같이 나누는 이유는 고리대(제2/3금융권)를 쓰지 않게 하기 위해서이다. 좀 더 타이트한 기준이다.
6.2. 한국
부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 8월 도입했다. 도입 초기 투기지역에 대하여 6억원 초과 아파트에 대하여 40%로 적용된다 . 2006년 점차 수도권으로 넓혀졌고 2007년에는 투기지역과 투기과열지구로 수도권 이외까지 확대 적용하였다. 금융위기가 한창이던 2008년 11월에는 강남3구 이외 지역 투기지역을 모두 해제하였다.[4] 2011년, 2008년도에 한시적으로 완화했던 DTI를 다시 적용하였으나 2012년도에 강남3구를 투기지역으로 해제를 하였다. 2014년 DTI를 60%로 일괄 상향 조정을 하였으며 박근혜 정부의 최경환 경제부총리는 경기 부양을 목적으로 DTI 규제를 완화하는 정책을 추진하였다.6.3. 기타 국가
- 싱가폴/홍콩: 금융위기가 지속되던 2009년 도입을 하여 자산 버블을 막았다.
- 중국: DTI 도입을 고려하고 있다.
- 영국: 2014년 DTI와 유사한 내용으로 도입하였다.
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캐나다:
2010년부터 세후 가족 수익에 대하여 150% 이상을 못 하도록 하였다.