1. 개요
부동산 용어로서의 면적을 다룬다.
건축법시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
위의 법률용어를 쉽게 풀면
* 대지면적: 건물이 세워지는 땅의 면적
* 건축면적: 건물 외벽 기준에서의 면적
* 바닥면적: 건물 내부에서 각 층의 면적
* 연면적: 바닥면적 × 층계 수
건축법상의 용어는 아니나 사용되는 면적 관련 용어로는
* 영업면적: 상업시설의 연면적에서 실제 영업이 이루어지는 공간만의 면적. 주차장, 창고 등은 제외되어 소비자가 직접 체감할 수 있는 상업시설 규모의 지표다.
* 대지면적: 건물이 세워지는 땅의 면적
* 건축면적: 건물 외벽 기준에서의 면적
* 바닥면적: 건물 내부에서 각 층의 면적
* 연면적: 바닥면적 × 층계 수
건축법상의 용어는 아니나 사용되는 면적 관련 용어로는
* 영업면적: 상업시설의 연면적에서 실제 영업이 이루어지는 공간만의 면적. 주차장, 창고 등은 제외되어 소비자가 직접 체감할 수 있는 상업시설 규모의 지표다.
부동산의 매매, 임대를 목적으로 해당 목적부동산의 넓이를 측정하는 의미이다. 측정 대상으로는 토지가 될 수도 있고 건축물이 될 수도 있다. 건축물의 면적을 측정할 때는, 공급면적, 실면적, 전용면적, 공용면적, 기타면적을 구분할 줄 알아야 한다.
한국에서는 관례상 흔히 평 단위를 써왔으나 현재는 모든 서면에서 평방미터(㎡) 단위의 사용이 강제된다. 자세한 내용은 문서 참고.
2. 종류
특정 부분의 포함 여부에 따라 정말 다양한 용어가 산재한다. 법률상 정의된 개념부터, 법률에 존재하지 않고 시장에서만 통용되는 개념까지 정말 많은 종류의 면적이 존재하는데, 이 때문에 면적 확인 시 어떤 기준으로 산출된 면적인지를 잘 확인할 필요가 있다.
발코니나 베란다를 제외하고 측정되는 면적의 특성 상 발코니나 베란다가 매우 넓은 주택일 경우 면적이 매우 적게 표기될 수 있다.
이하의 문단별 분류는 주택법 및 관련법상의 용어를 기준으로 하였다.
2.1. 주택공급면적
사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다)을 말한다. 흔히 공급면적이라고 하며, 주거전용면적에 주거공용면적을 더하면 된다. 분양면적이라고도 불린다.보통 아파트에서 제일 많이 쓰이며 전용면적과 크게는 6평(19.8㎡)까지 차이가 난다. 큰 주택을 선호하는 사람들이 가장 많이 낚이는 측정법이다.
이 공급면적에서 아래 문단의 '공용면적'을 제외한 부분을 '실면적'이라고 주로 표기하는데, 법적인 용어는 아니지만 일반적으로 빌라에서 많이 쓰인다.
원룸, 빌라에서는 전용면적으로만 보면 크기가 매우 작기 때문에 보통 실평수라는 단어를 많이 쓴다. 실평수 10평이라는 뜻에는 전용면적 + 발코니 + 주차장[1]이 포함된다. 특히 다가구주택인 경우 전용면적이 표기되어 있지 않고, 건축물 평면도를 보려고해도 집주인의 동의가 필요하기 때문에 편의상 실면적으로 계산한다.
2.2. 주거전용면적
주택법 시행규칙 제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적 |
실면적에서 확장면적과 발코니, 베란다, 주차장을 뺀 값이다. 등기부등본상에 기록되어 있는 전유부분의 면적으로써 가장 기본적이고 중요한 면적이다. 취득세, 재산세 등 세금의 부과기준이 되는 면적이기도 하다.
2.3. 공용면적
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주택공급에 관한 규칙 제21조 ⑤ 제3항제8호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)으로 표시하여야 한다. 다만, 주거전용면적 외에 다음 각 호의 공용면적을 별도로 표시할 수 있다.
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2.3.1. 주거공용면적
집합건물의 공용부분에 해당하는 면적으로, 아파트, 빌라 등 출입할 때 지나다니는 공동현관, 복도, 계단, 엘레베이터 등을 의미한다.2.3.2. 그 밖의 공용면적
관리사무소, 노인정 등의 면적이 포함된다. 지하층에 존재하는 공용면적 또한 기타공용면적으로 분류된다. 위의 주택공급면적(분양면적)에 이 면적을 포함시킨 것이 소위 말하는 '계약면적'에 해당한다.오피스텔의 경우 법률에서 분양면적의 산출 기준을 명시하지 않아 시행사가 자체적으로 계산하는데, 보통 분양면적에 이 면적을 포함시키기 때문에 전용률이 낮게 산출되어 아파트보다 더 큰 공급면적을, 더 작은 전용면적을 가지니 주의해야한다.
2.4. 기타 용어
- 실면적: 주거전용면적과 서비스면적의 합이다.
- 서비스면적: 발코니나 베란다의 면적을 이를 때 쓰는 말이다.(비법정 용어)
- 분양면적: 보통 주거공급면적과 일치하며, 오피스텔의 경우는 계약면적과 같다.
- 계약면적: 주거공급면적과 그 밖의 공용면적의 합이다.
2.5. 공식 면적이 아닌 것
| 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준 제9조(건축물대장 작성방법) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 건축허가(설계가 변경된 경우 변경허가를 포함한다)시 제출되는 허가도서(발코니 부분이 명시된 도서를 말한다)대로 건축물대장을 작성하여야 한다. 이 경우 도면상 발코니는 거실과 구분되도록 표시하고 구조변경여부를 별도로 표시한다. 이 경우 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적은 주택법령에 따라 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다. |
발코니(베란다)[2]는 전용면적이나 공용면적 중 어디에도 포함되지 않으며, 따라서 공급면적에도 포함되지 않으며, 건축물대장에도 표기되지 않는다. 편의상 서비스면적이라고 한다.
그래서 발코니를 확장하는 리모델링을 하더라도 위 조문과 같이 주거전용면적에 영향을 주지 않으므로 공급면적 역시 변함이 없다.
공식적으로 면적에 집계되지 않는 복층을 의미한다. 실생활에서는 복층 면적을 추가로 이야기한다. 공식 비공식을 막론하고 서비스면적으로 부르지는 않는다.
3. 기타
- 일부 사이트나 부동산에서 전용면적과 서비스면적을 합친 소위 '실면적'을 '전유면적'이라는 단어로 부르는 경우가 간혹 있는데, 이는 법적으로 존재하지 않는 용어이므로 주의가 필요하다.
- 대한민국에서는 여의도 면적( 2.9㎢)과 공식 규격 축구장 필드( 약 7140㎡)를 면적의 기준으로 자주 활용한다. 그러나 둘 다 압도적으로 넓은 면적에는 사용하지 않는다. 축구장 200개가 넘어가고 여의도 80배 이런식으로 말하면 도로 청자의 공간 연상감각이 떨어지기 때문이다. 미국에서는 미식축구 경기장을 인용하고, 일본에선 랜드마크인 도쿄돔 야구장 면적을 활용한다.