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대장동 개발 사업 논란/쟁점

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1. 참여 업체 심사 관련2. 인사 관련
2.1. 사업 연관 인물
2.1.1. 관련 인물 사망 관련 의혹
2.2. 그 분(?)
2.2.1. '그분'과 SK와의 연관성
2.2.1.1. 최태원2.2.1.2. 최기원
2.3. 분양받은 인물2.4. 기타
3. 금품 로비 의혹
3.1. 50억 클럽
3.1.1. 곽상도와 아들 곽병채의 대장동 관련 비리3.1.2. 박영수와 딸, 친척 관련3.1.3. 김수남 관련
3.2. 2018년 이재명 허위사실공표 혐의 사건에서의 재판 거래 의혹3.3. 윤석열 부친의 천화동인 소유주간의 부동산 거래관련 의혹3.4. 김만배와 한겨레 부국장등 언론인과의 금전 거래 의혹
4. 지분 및 자본 운영 관련5. 리스크 및 수익에 대한 시각
5.1. 리스크와 수익을 확신할 수 없었다5.2. 리스크가 낮고 수익성이 크다5.3. 개발이익 환수 구조 관련
5.3.1. 개발 초과이익 환수 관련
5.4. 5,503억 환수 주장 관련
5.4.1. 옹호5.4.2. 비판
5.5. 하나은행 등 5개 금융사의 배임 여부(불기소)
6. 보고서 결재 관련7. 성남도공 사장 사퇴 강요 의혹(무혐의)8. 윤석열의 대장동 불법 대출 관련 부실수사 의혹9. 기타 쟁점10. 부수적인 사건사고11. 여담

1. 참여 업체 심사 관련

2015년 2월 13일 공모가 시작된 대장동 개발 사업의 공모는 2015년 3월 26일 오후 6시에 마감되었고, 그 하루 뒤인 27일 오후 6시23분 성남도시개발공사에서 ‘하나은행 컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다. 즉 마감 후 하루만에 선정되었다. 이후 컨소시움 측에서는 시행사로 ‘성남의뜰’[1]을 만들었다. 성남의뜰 설립 1주일 뒤에, 성남의뜰에서 자산관리회사로 선정한 화천대유가 대장동 개발에 뛰어들게 된 것이다. 설립 1주일 밖에 안되어 실적이 없음에도 불구하고 짧은 심사기간을 거쳐 통과되었다는 이유로, 절차부터 심사단계부터 특혜를 받았단 의혹이 제기됐다. # 하지만 통상적으로 도시개발사업은 특수목적법인(SPC)을 새로 만들어 사업을 수행하기 때문에 애초에 신생 법인을 왜 선정했냐는 비판은 비합리적이라는 반론도 있다. #

박찬대 열린캠프 대변인은 "하루 만에 선정된 것은 길어지는 평가 기간에 로비나 압박, 우회전략을 막아낼 수 있는 신속한 의사 결정이고, 성남시민들한테 얼마나 많은 공공이익을 줄 거냐가 가장 큰 포인트였기 때문에 고민할 이유가 없었던 것"이라고 설명했다. # 또한 성남도시개발공사 관계자는 졸속 심사 논란에 대해 “공모지침서에 이미 평가 기준과 평가표도 다 명시해뒀다. 심사가 오래 걸릴 필요가 없다”고 해명했다. #[2]

그러나 전국 지자체들의 민관합동개발사업 사례 분석에 의하면, 사업 모집공고자 마감부터 대상자 선정까지 통상 4~8일 정도 걸렸으며, 접수 마감 하루만에 우선협상자로 선정된 것은 대장동의 사례가 유일하다. 특히 본 사업은 사업비가 조 단위이고, 3개 컨소시엄이 제안서를 낸 걸 감안하면 초고속 심사였던 셈. 게다가 도시개발사업의 대명사인 LH가 시행한 개발사업 중에서 공모단계나 지침에서 AMC 운영계획 등을 평가항목에 포함시킨 경우는 1차례도 없었다. # AMC 운영 계획은 3곳 컨소시엄에서 모두 제출했으며 점수 변별 요소는 되지 못 했다. #

입찰 당시 컨소시엄 3곳에서 제시한 사업제안서에 따르면 신흥동 1공단 공원 조성비 전액 부담은 당연히 전원 동의했으며, 임대주택부지 사업 배당금으로 화천대유가 포함된 하나은행 컨소시엄은 1,822억원, 메리츠종금 컨소시엄은 1,502억원, 산업은행 컨소시엄은 1,316억원을 제시했다. 메리츠 컨소시엄은 직접 아파트 분양 실시를 전제로 민간사업자 수익을 3,235억원으로 추산했으며, 산업은행 컨소시엄과 하나은행 컨소시엄은 토지분양만 실시했을 때의 민간사업자 수익을 각각 1,341억원과 1,034억원으로 산정했다. # # 경쟁업체 중 하나였던 메리츠증권 컨소시엄이 임대부지를 제공하고 터널까지 지어주겠단 조건을 내걸었단 점이 확인되었다. 다만 당시 정비가 완료된 토지의 평당 가격이 1,800만원 정도로 오를거라고 예측하기 쉽지 않았고, 화천대유가 포함된 하나은행 컨소시엄이 제시한 1,822억원 현금 배당이 더 나았다는 분석도 있다. # 공모지침서를 보면 1,2차 이익배분 외에 공사 이익을 추가했을 때 가산점을 준다는 항목이 채점 기준에는 없기 때문에 실제 점수에 반영되기는 힘들었다. #

이후 남판교라 불리는 대장동 지구의 아파트 부지 중 40%를 경쟁입찰 과정 없이 1,2,11,12번 구역을 매입하였다. 경쟁입찰이 일어났던 나머지 부지는 최대 180대 1까지 경쟁이 붙었음에도 불구하고 화천대유는 수의계약을 통해 예외 부지의 시행권을 가져갔다. # 부동산 측에서는 "낙찰만 받으면 무조건 큰 수익 남는 지역이라 경쟁이 심하고, 황금알이라고 불리는 지역"이라고 의문을 제기했다. 이에 대해 성남도시개발공사 측에서는 화천대유가 자본을 출자해 리스크를 공유한 부분에 대한 보상 차원으로 협약에 포함시켰을 뿐이라고 했다. "도시개발법에 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트 사업을 시행할 수 있다"며 "화천대유도 마찬가지이며 5개 구역을 출자자 직접 사용분으로 공급했고 이는 사업협약에 따른 것"이라는 설명이다. # 더불어민주당의 조응천 국회의원은 화천대유가 공급받은 전용면적 85m² 이하의 아파트 용지는 감정평가방식으로 공급할 수 있었고 경쟁입찰 방식을 택하지 않아도 됐다고 첨언했다. #[3]

논란이 불거지고 국민의힘에서 자료 및 증언 신청을 했고, 성남시는 2021년도 국정감사에 대한 자료 및 증인 신청 요구에 대해서 현재 거부하고 있다. # 한편, 이재명 캠프 측 김병욱 의원은 이 사건과 관련해 이재명이 감사원과 성남시 감사실로부터 감사를 받았다고 주장했으나, # 감사원은 이 사업과 관련해 감사한 바는 없고, 성남시 감사실이 성남도시개발공사에 대해 3차례 감사를 벌였으나, 가장 최근인 2019년도 감사 결과 이상이 없다는 결론을 내린 바는 있는 것으로 드러났다. # 이재명 캠프에서 국민의힘 인사들을 허위사실공표죄로 고발하면서 검찰 수사가 시작됐으며, 수사 과정에서 도시 개발 인허가 과정을 확인할 것으로 전망되고 있다. #

그리고 도시개발사업에 민간이 시행자로 참여하기 위해서는 자본금 3억 원 이상을 만족해 '주택건설사업자 등록증'을 발급받아야 하지만, 화천대유는 입찰 참여 당시 자본금이 1,000만원에 불과해 등록증이 없었는데도 불구하고 사업자로 선정되어 용지 공급 약속까지 받아냈고, 다음해 2월이 되어서야 주택건설사업자 등록증을 확보했다. 이에 야당에서는 무자격 입찰의 근거가 될 수 있다고 수익 환수를 주장했다. #

2021년 10월 18일의 국정감사에서도 이와 관련해 질의응답이 있었다.
▷ 박찬대: 제가 지금 이 대장동 개발과 관련된 부분에 대해서 여러가지 검토를 좀 해봤는데요, 뭐 택도 없는 의혹들이 많이 나왔습니다. 사업자를 선정하는데 하루밖에 안걸렸다, 뭐 혹시 특혜 준 것 아니냐 그렇게 얘기를 하는데요. 민간사업자 공모지침에 분명하게 배점들이 1000점으로 나눠서 있습니다. 하루만에 선정할 수도 있구요, 보통 1박 2일 정도면 충분히 선정할 수가 있습니다. 저도 국토연구원이나 한국개발연구원에 자문위원으로 참석을 했을 때 1박 2일 이상 한 적이 없었던 것 같아요. 그래서 하루만에 우선협상대상자가 선정되었다고 이야기하는 것은 이 쪽 업계의 상식을 전혀 모르는, 다른 쪽 업계의 상식만을 가지고 얘기하는 것이라는 생각이 들구요. 그리고 화천대유라고 하는 AMC가 막 만들어져가지고 그래서 이거 혹시 무슨 특혜가 있는 것 아닌가, 이렇게 얘기를 하는데요. 성남의뜰이라고 하는 PFV, 즉 부동산 등 파이낸싱을 위해서 특별히 만들어진 회사는 법적으로 페이퍼 컴퍼니에 해당이 됩니다. 자금 집행이라든가 또 일할 수 있는 사람들을 모으기 위해서 자산관리회사가 만들어지는데요. 오래된 회사가 있을 것이라고 생각하는 것도 상식 밖의 일입니다. PFV가 만들어지고 난 이후에 이 목적을 달성하기 위해서 자산관리회사가 만들어지기 때문에요, '갑작스럽게 만들어진 업체가 이 큰 사업을 한단 말이냐?' 하는 것도 전혀 업계의 상식을 모르고 하시는 말씀이다 하는 생각이 생각이 되구요.

▶ 이재명: 네.

▷ 박찬대: 두번째, '5천만원을 투자해가지고 577억을 받았다' 이렇게 얘길 하는데, 자기자본수익률 얘기를 합니다. 이 부분도 많은 국민들을 의혹에 빠지게 만들 수 있는데요. 이 업계는요, 투자수익률이라고 하는게 더 중요한 곳이죠, 자기자본수익률보다. 1조 5천억의 사업비를 들여서 얼마의 이익을 남기는 것이냐, ROI라든가 ROA 또는 매출액 총이익률, 이런 식으로 보통 많이 따지고 있거든요. 서로 생태가 다른 부분에 대해서 억지로 무리스럽게 넣기 때문에, 이쪽의 상식이라든가 기본적인 내용을 몰라서 하는 말이다 이런 생각이 듭니다. 이런 것들은 제가 봤을 때 여러 토론회들에서 이걸 가지고 문제를 제기하는 분들을 보면 이분들을 어떻게 좌절시킬까 걱정스러워서 웃을 때가 많이 있거든요. 그래서 조심조심 말씀을 드리고 있는데요. 한가지 의아한게 하나 있습니다. 여기서 민간사업자를 구성할 때 컨소시엄을 구성하는데 의외로 건설사가 빠져 있어요.

▶ 이재명: 네.

▷ 박찬대: 보통 대규모 부동산 투자사업의 경우에는 누군가 돈을 대야 되고, 보증도 해야 되고, 기초사업비도 내야 되는데 여기서는 지금 건설사가 빠져 있고, 금융사 위주로 이루어지고 있거든요. 혹시 그것은 처음에 시장님이실 때, 처음에 이런 공공이익환수 설계를 하시는 단계에서 왜 고려하셨는지 답변해주실수 있습니까?

▶ 이재명: 실제 사례로 보면 백운밸리라고 하는 데가 비슷한 시기에 사업을 했는데, 건설사들이 대부분 지분을 가지고 있다가 보니까 일단 자금조달이 안 돼서 사업이 지연되었고요. 거기다가 자금조달이 안 되니까 의왕시가 사실상 재정보증을 하는 상황까지 가서 지금은 적자가 났다고 합니다. 원래 2650억이 남기로 했는데요, 그런데 지금 그 이전에 위례신도시 사업도 봤는데 조금 문제가 있어서, 일단 자금조달이 제일 중요하다 해가지고 저희가 그 사업을 일부러 금융사 중심으로 하라고 했습니다, 제가. 왜냐하면 아시겠지만 이게 부동산 PF의 핵심은 돈 조달 아닙니까? 그런데 건설사들은 불확실하고 대형 금융사 위주로 하게 된 것은 안정성 때문에 그랬던 겁니다.

▷ 박찬대: 예, 그렇죠. 아까 뭐 자기자본수익률이 이쪽 업계에서는 큰 의미를 가지지 못가진다고 하는게 법적으로 요구되고 있는 50억의 자본금이라든가 천만원, 5천만원의 자금이 중요한 것이 아니라, 이 사업을 수행하기 위한 1조 5천억 상당의 이 사업비 중에서 얼마의 PF를 일으킬 것이냐가 제일 중요하기 때문에, 사실 성남의 사업 파트너는 화천대유라고 하는 AMC가 아니고 금융기관 컨소시엄이라고 할 수 있겠죠?

▶ 이재명: 그렇습니다. 만약에 개별 회사들이 했다면 아마 선정 못했을 겁니다. 개별 회사들의 비중이 높다든지 하면 아마 심사에서 탈락했을 가능성이 많고, 대형 금융사, 그 중에서도 실적 있는 대형 금융사가 많은 점수를 받아서 결국 하나은행 컨소시엄이 된 건데 그 개발업자들은 그 1% 지분, 6% 지분 뒤에 숨어있었던 거죠. 그리고 그 내부의 지분을 어떻게 나눌 것인지, 또는 은행들이 수천억의 자금을 투자하면서 이익 배분을 얼마나 받을지 정하는 것은 투자하는 은행과 거기 참여사, 주관사 여기서 자기들이 결정하는 거죠. 그래서 저는 사실은 하나은행 그룹이 왜 이렇게 개발이익의 대부분을 특정 소수가 갖게 설계했는지가 조금 이해가 안됩니다. 그러나 당시 저희로선 알 수가 없는 일이었죠.

▷ 박찬대: 사업의 파트너가 화천대유였나요, 아니면 하나금융 컨소시엄이었나요?

▶ 이재명: 하나금융 컨소시엄이죠.

▷ 박찬대: 주관사도 하나금융이었나요?

▶ 이재명: 주관사가 하나은행이고, 거기 참여사들도 하나그룹 관계사들이고, 그 sk증권이 나중에 보니 6%, 화천대유는 0.9%가 1%가 그랬던 것 같습니다.

▷ 박찬대: 사실은 분배 구조는 의결권 기준으로 해서는 50:50으로 나눈 거구요. 그 50% 안에서 금융기관들은 43%를 가지고 있고, 금융기관을 제외한 투자자들은 7%를 갖고 있는데, 결국 50%의 의사결정을 통해서 얼마의 배당을 가져갈거냐고 하는 부분은 민간사업자가 지금 정하는 것 아니겠습니까?

▶ 이재명: 그렇습니다. 제가 아까 말씀드렸는데 위례신도시는 저희가 5%, 2억 5천만원을 투자하고 1100억원 중 550억을 배당받기로 약정이 되어 있었는데, 그걸 비율로 약정하는 바람에 비용을 부풀려서 나중에 결국 300억 밖에 안 남았다, 이러는 바람에 저희가 150억 밖에 배당을 못받았습니다. 그러나 5% 투자하고 50%를 받은거죠. 아까도 대장동도 마찬가지입니다. 대장동도 제가 보여드린 것처럼 이게 저희가 50% + 1주인데 처음 계획은 이렇게 저희가 71%를 확보했지 않습니까? 이렇게 투자비율하고 이익배당비율은 합의에 의해서 결정되는 것이기 때문에 그 비율대로 하는 것은 아니구요. 마지막으로 이 문제도 있습니다. 아까 말씀하신 것 중에 있는 부분인데, 왜 비율로 하지 않고 고정으로 했느냐? 비율로 하면 건설사 대비 비용을 부풀리거나 대출자금의 이자를 부풀리는 것은 약정하면 됩니다. 1년에 이자를 뭐 50%, 30%를 줄 수도, 수수료 이름으로 막 줄수도 있지 않습니까? 건설비도 평당 500만원인데 700만원을 계약했다고 그게 불법은 아니지 않습니까? 비용을 다 빼면 사실 이익을 0으로 만드는 것은 일도 아니기 때문에 그래서 확정이익을 하게 되었던 겁니다.

2. 인사 관련

대장동 개발 사업과 관련하여 언론의 보도가 있었다고 해서 실제 범죄가 확정된 것은 아니라는 점을 유의해야 한다. 현재 경찰, 검찰에서 사건에 대한 수사가 진행 중이며, 이 항목에서는 수사선상에 오르지 않은 인물들도 포함되어 있다. 인물 간의 역할, 비중이 다를 수도 있다.

화천대유 대표는 고위급 인사를 고문으로 위촉한 논란에 대해 9월 18일 인터뷰에서 언론계 법조기자로 오래 활동했던 대주주 김만배와의 인연 때문에, 화천대유가 고위급 법조인들을 고문으로 위촉할 수 있었다고 밝혔다. 그에 따르면 고문들은 실제 성남의뜰과 관련한 법률 자문을 해줬다고 했다. 예를 들어 강찬우 전 지검장은 당장 형사고소 사건 관련해 자문을 했으며, 우리금융지주 이사회 의장을 맡은 적 있는 박영수 전 특검은 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련해 은행권과의 관계 설정에 대해 조언했다고 한다. #

2.1. 사업 연관 인물

2.1.1. 관련 인물 사망 관련 의혹


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유한기에 이어 김문기까지 대장동 관련 인사 두 명이 잇달아 자살한 상태로 발견되자 자살로 위장된 타살이 아니냐는 음모론이 나오고 있는 상황이며 영화 아수라의 내용이 이 사건과 유사하다는 설까지 나오고 있다. 정리글 처음에는 커뮤니티 위주로 올라왔지만 언론 사설에 언급되기도 하고 대권주자인 유승민 캠프에서도 언급되었다. 자세한 내용은 아수라(영화)/이재명 연관설 문서 참조.

2.2. 그 분(?)

[include(틀:상세 내용, 문서명=김만배 녹취록 공개 논란
, 문단=2.1)]
김만배, 정영학, 유동규 사이의 통화 녹취록에서 계속 언급되는 "그 분"에 관한 논란

2.2.1. '그분'과 SK와의 연관성

2.2.1.1. 최태원
법무법인 산경의 전석진 변호사는 2021년 9월 27일 자신의 페이스북에 올린 '화천대유는 누구의 것인가'란 글과, 이후 오마이뉴스와의 인터뷰에서 '그분'이 화천대유의 진짜 돈 주인, 소위 쩐주인 SK 최태원 회장이라고 주장했다. # #

파일:전석진 페이스북 SK 최태원.png
킨앤파트너스에 과거 SK그룹 최태원 회장의 횡령 통로 역할을 했던 투자회사 '베넥스인베스트먼트'의 인물 2명이 포함돼 있는 것으로 확인됐다. #
2.2.1.2. 최기원

화천대유에 투자자문사 킨앤파트너스를 통해 종잣돈 400억원을 댄 최기원 SK행복나눔재단 이사장이 '그분'이라는 의혹도 제기된 바 있다. 화천대유는 투자를 받는 과정에서 투자자문사가 나중에 수익을 돌려받을 때 내야 할 세금 130억을 미리 대신 내줬다는 의혹을 받고 있는데, 전문가들의 해석에 의하면 이는 대장동 개발에 따른 수익금을 돌려주지 못한 화천대유가 킨앤파트너스에 일단 세금부터 내준 것으로 보인다는 것이다. #

대장동 사업의 수익금을 받지 못한 킨앤파트너스는 2020년에 순손실 162억원을 기록하고, 역시 최기원이 이사장으로 있는 우란문화재단에 합병되었으며, 킨앤파트너스에 1,000억원이 넘는 돈을 빌려준 최기원 SK행복나눔재단 이사장 역시 이자는 커녕 원금도 못 받았다고 입장을 밝히기도 했다.

2020년까지 화천대유와 그 관계사의 배당수익은 4,040억원에 달했고, 2021년 전망치에 대해 킨앤파트너스 관계자는 동아일보와의 인터뷰에서 800억~1,000억원대로 추정되는 화천대유 관련 수익이 2021년 내에 모두 들어올 예정이며, 최기원 이사장에게도 원금과 이자 납부를 무리 없이 이행할 것이라고 발언했다. #

홍순탁 회계사는 이에 대해 화천대유가 가장 큰 이익을 가져가고, 자금을 댄 킨앤파트너스는 거의 이익을 못 가져갔는데, 이것은 일반적이지 않은 상황이며, 2021년과 2022년 동안 자금의 흐름을 지켜볼 필요가 있을 것 같다고 평가했다.
#

더팩트의 보도에 의하면 2014년 부산저축은행 박연호 전 회장의 매제 조우형이 최기원에게 접근해 프리젠테이션을 하며 화천대유 투자 혹은 대여를 설득했다고 한다. 최기원은 처음에는 조우형이 부산저축은행 대출 불법 알선으로 수원지검 수사를 받다 구속된 것을 보고 리스크가 크다며 망설였지만, 김만배와 당시 법무법인 강남에 입사했던 현 천화동인6호 대표 조현성 변호사가 조우형의 대타로 계속 프리젠테이션을 한 끝에 최기원이 결국 승낙했다는 것. #

대장동 개발 사업의 시행사 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김만배씨의 녹취록에 나온 '그분'의 정체가 사업 초기에 돈을 댄 쩐주일 가능성도 제기되고 있다. 기존에 알려진 SK그룹 최태원 회장의 여동생 최기원 SK행복나눔재단 이사장이 아닌 또 다른 인물일 수도 있다는 것이다. #

2.3. 분양받은 인물

2.4. 기타

대장동 개발 사업과 직접 관련된 것은 아니지만, 화천대유 혹은 천화동인 관계자와의 연관성으로 인해 거론된 인물은 다음과 같다.

3. 금품 로비 의혹

대장동 개발 사업과 관련하여 역할, 비중에 따라 연루된 인물들 외에 직접적으로 금품수수나 로비 정황이 의심되어 경찰, 검찰에게서 수사를 받는 수사 대상이거나 언론에서 명백하게 문제가 있다고 비판하는 보도가 나온 인물들. 일각의 오해와 달리 대장동 개발 사업에 관련된 인사들이라고 해서 모두 금품 로비 논란에 관여된 것이 아니다.

3.1. 50억 클럽

파일:50억 클럽.png
파일:정영학 녹취록 50억 클럽 2.jpg

2021년 10월 6일, 국민의힘 박수영 의원은 국회 정무위원회 국정감사에서 화천대유로부터 거액의 돈을 받은 이른바 50억 클럽의 명단을 공개했다. 박수영은 추가 인터뷰에서도 천화동인 5호 소유주인 정영학 회계사의 녹취록에는 총 15명의 이름이 등장한다며 아직 남은 사람들이 있다고 밝혔다. 그는 이들이 이미 공개된 인물들에 비해 받은 돈이 적고 유명 인사가 아닌 사례가 많다며 앞으로 철저하게 파헤치고 공개할 예정이라고 덧붙였다. 검찰은 곽상도의 아들에게 지급된 50억원을 뇌물로 판단한 만큼, 50억 클럽 명단에 언급된 다른 인사들에 대한 의혹도 수사를 통해 밝힐 방침이라고 한다. #

남욱 변호사는 9월 12일 JTBC와 가진 인터뷰에서 50억원 로비 대상자로 거론됐던 인물들이 6명이 아닌 7명이라고 밝혔다. #

2022년 1월 19일 처음으로 자금 마련 계획과 구체적인 지급 대상이 확인되었다. # 한국일보 단독보도로 대장동 개발사업 특혜 의혹의 핵심 인물인 화천대유 대주주 김만배가 대장동 사업지구 내 A12 블록 아파트 분양수익으로 정치인과 법조인 등 유력인사 6명에게 50억 원씩 챙겨주려고 계획한 사실이 '정영학 녹취록'을 통해 확인된 것. 이에 대해 50억 클럽으로 거론되는 당사자들은 모두 부정했다.

3.1.1. 곽상도와 아들 곽병채의 대장동 관련 비리

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파일:461c77fc-2977-4c5d-8b51-ce6d7c30c050.jpg

여기서 김만배는 이른바 '50억 클럽' 인사로 지목된 곽상도 전 의원과의 '금전 문제'를 어떻게 해결할지 고민하며 곽상도의 아들 곽병채와 주고받은 대화 내용을 정영학 회계사에게 그대로 전했다. 이에 검찰은 아들 퇴직금 50억이 곽상도 전 의원에 전달된 것으로 판단하며 곽병채가 지난해 화천대유를 떠나면서 챙긴 퇴직금 및 성과급 50억 원의 성격에 대해, 김만배씨 부탁으로 '성남의뜰 컨소시엄'이 대장동 사업자로 선정되는 데 곽 전 의원이 도움을 준 대가로 보고 있다. #

50억 클럽으로 거론되는 곽상도 관련 녹취록에는 곽상도 외에도 김만배씨가 대장동 사업을 진행하는 동안 공무원들을 상대로 로비를 하면, 곽병채가 로비받은 공무원들이 대장동 사업에 협조해주고 있는지 파악해 김만배에게 보고하고 있다는 듯한 내용도 나온다. 김만배는 2020년 7월 6일 정영학 회계사에게 주의를 주며 "돈 좀 더 주면 어때. 마지막에 공무원들이 지네들 밀착된 업체들 뒤로 받아가고 하는데, 위에서 물을 많이 부어야 밑으로 내려간다. 곽병채가 이 물을 갖고 물을 내려주고 있나 보고 있다"며 곽병채씨의 역할을 언급했다. 김만배는 구체적으로 "병채한테 맨날 보고받고 있다. '그래 그 물이 잘 내려오고 있나' 그러면 얘는 이래 '아 이쪽은 공무원하고 잘 해서 농사가 잘되고 있습니다. 순조롭게. 저쪽은 잘 안 되고 있습니다. 뭔가 모르는 애들이다'"라고 정영학 회계사에게 말했는데 김만배가 언급한 '뒤로 받아간다' '물이 잘 내려간다' 등의 표현은 흔히 공무원에 대한 로비나 부적절한 관계를 뜻하는 은어로 해석된다. #

곽상도는 2022년 2월 4일 구속되었다.

3.1.2. 박영수와 딸, 친척 관련

파일:정영학 녹취록 박영수.jpg
박영수는 2009년 서울고검장으로 은퇴했었고, 정영학 녹취록에서도 박영수 고검장으로 등장한다. 검찰은 2015년 4월 3일 박영수의 계좌에서 김만배의 계좌로 5억 원이 흘러들어간 사실을 파악한 상태이다. 당시 화천대유는 2015년 3월 27일, 대장동 개발사업 우선협상대상자로 선정된 뒤 성남도시개발공사와 사업협약 체결을 앞두고 있었고, 박영수는 화천대유의 사업자 선정 1주일 뒤에 돈을 이체했다. 대장동 사업 시행사인 '성남의뜰 컨소시엄'은 총사업비에서 공사비를 제외한 나머지 비용의 1%를 성남도시공사에 사업협약이행보증금으로 납부했는데, 검찰은 화천대유가 납부한 이행보증금 72억 3,900만원 가운데 5억원이 박영수의 통장에서 나온 돈일 가능성이 높다고 보고 정확한 사실관계를 확인 중이다. 검찰은 김만배에게 건너간 5억원이 박영수의 돈이라면 천화동인 주주명부에 올라가지 않은 박영수가 어떻게든 다른 방식으로 투자 수익을 보장받았을 것으로 보고 있다.

김만배는 박영수의 계좌에서 들어온 돈은 박영수의 인척인 이기성의 돈이라고 주장하고 있으며, 이기성 역시 검찰에서 자신의 돈을 박영수를 통해 전달했다고 진술했다. 두 사람 모두 박영수의 대장동 사업 직접 투자 사실을 부인한 것인데, 다만 김만배는 돈을 모두 갚았다고 주장한 반면, 이기성은 돈을 돌려받지 못했다며 상반된 입장을 보이고 있다.

정영학 녹취록에는 김만배가 박영수 측에게 돈을 건네는 방법을 두고 정영학과 논의하는 내용도 담겼다. 녹취록에 등장하는 박영수의 딸은 2021년 6월, 화천대유가 보유한 아파트를 시세의 절반 가격에 분양받아 논란이 됐다. 검찰은 아파트 분양이 박영수를 의식한 대가성 있는 뇌물은 아닌지 의심하고 있다.

박영수는 이에 대해 자신은 대장동 관련 의혹과 무관하다는 입장을 보이고 있다. 그는 이기성에 대해선 촌수를 계산하기 어려운 먼 친척이라며 거리를 두고 있고, 김만배와 이기성의 관계에 대해서도 두 사람의 거래에 관여한 사실이 없어 내용을 전혀 알지 못한다고 밝혔다. #
파일:화천대유 관련 박영수 및 딸 박모씨.jpg
화천대유에서 근무했던 박영수 전 특검 딸이, 대장동 원주민들의 소송 제기를 무마하려는 정황이 담긴 녹취파일이 드러났는데 주민들과의 간담회를 주선하고 직접 설득에 나서는등 화천대유 일에 매우 깊숙히 개입한 것으로 보이는 정황인데, 당시 주민들은 아직 정착비도 받지 못했다며 분통을 터뜨렸다. #

2022년 2월, 박영수의 딸이 화천대유에서 수차례에 걸쳐 11억 원을 지급받은 사실이 확인됐다. 검찰은 이 금전 거래에 불법적 성격이 있는지, '50억 클럽' 의혹과 관련이 있는지 살펴보고 있다. 화천대유는 2019년 9월 6일의 3억 원을 시작으로 2020년 2월 27일 2억 원, 4월 26일 1억 원, 7월 30일 2억 원, 2021년 2월 25일 3억 원까지 모두 5차례에 걸쳐 박영수의 딸 박씨의 계좌로 돈을 보냈다. 이 11억 원은 박씨가 화천대유 보상지원팀에서 근무하며 받은 급여와는 다른 것으로, 박씨는 박영수가 화천대유에서 고문 변호사로 활동하던 2016년 8월 입사해 6,000만 원 정도의 연봉을 받으며 보상 업무를 담당하다가, 대장동 개발사업 특혜 의혹이 불거진 2021년 9월에 사직서를 제출했지만 여전히 현재까지 화천대유에서 근무하고 있다. 박씨는 화천대유의 다른 임직원들처럼 2020년 6월 말 변경된 성과급에 관한 규정에 따라 향후 퇴직금과 성과급을 합쳐 5억 원을 받을 예정이다.

이번에 드러난 박씨와 화천대유의 금전 거래는 앞서 박씨가 화천대유 소유 미분양 아파트를 분양받아 특혜 논란을 불러일으킨 것과는 별개 사안이다. 박씨는 2021년 6월 대장동 소재 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(전용면적 84㎡) 아파트를 분양받았었는데 당시 아파트 분양가는 6억∼7억 원 수준이었지만, 현재는 호가가 15억 원에 달해, 사실상 시세의 절반 가격에 분양을 받은 셈이 되었다.

검찰 안팎에선 세전 성과급 5억 원 + 대장동 아파트 시세 차익 8억~9억 원 + 성격이 불분명한 수령액 11억 원을 합하면 박영수의 딸 박씨가 화천대유에서 현재까지 총 24억~25억 원의 혜택을 본 것 아니냐고 의심하고 있다. 해당 금액은 곽상도의 아들 곽병채가 2021년 화천대유를 그만두면서 퇴직금과 성과급 명목으로 받은 금액인 세후 25억 원과 비슷한 수준이다. 2015년 설립된 화천대유는 2019년부터 대장동 사업을 통해 배당수익이 생겼고, 화천대유로 뭉칫돈이 들어오기 시작한 후에야 박씨 계좌로 돈이 이체되었다. 박씨뿐 아니라 일부 임직원들도 화천대유에서 돈을 받은 적이 있었지만, 대부분 단기 대여금 형태로 1억~2억 원 수준이었고, 박씨처럼 여러 차례에 걸쳐 11억 원이나 수수한 경우는 없었다.

화천대유가 박씨에게 11억 원을 입금하면서 회계장부에 기재한 '주임종단기채권'이란 지급 명목 역시 의심을 받고 있다. '주임종단기채권'이란 회사가 주주·임원·종업원 등에게 빌려주는 단기대여금을 말한다. 일반적으로 단기채권은 회계기준상 1년 이내에 회수될 것으로 예상되는 금액을 의미하고, 실제로 단기채무가 있는 대부분의 화천대유 임직원들은 1년 이내에 빌린 금액을 변제했다. 하지만 박씨는 대장동 개발특혜 의혹이 불거질 때까지 화천대유로부터 단기대여금으로 빌린 11억 원을 조금도 갚지 않았다.

법조계 일각에선 박영수가 2019년 당시 특검 신분이라 딸에게 화천대유 돈을 수령하도록 한 것 아니냐고 의심하기도 한다. 검찰 수사 결과 2015년 화천대유 설립 당시 박영수의 계좌에서 김만배의 계좌로 5억 원이 입금되는 등, 박영수가 대장동 사업에 초기부터 깊숙이 관여했던 흔적이 나왔다. 박영수는 2016년 말 국정농단 사건의 특검을 맡게 되면서, 국민권익위원회에 따르면 김영란법 적용이 가능한 공직자로 볼만한 여지가 생겼다.

이에 대해 박영수의 딸은 화천대유에서 받은 11억 원의 성격에 대해 회사에서 빌린 돈으로 법적으로 문제가 없다는 입장을 밝혔다. 박씨 측은 한국일보와의 통화에서 연이율 4.6%로 3년 기한의 차용증을 작성해 아직 첫 대출금액에 대한 변제기가 도래하지 않았다며 최근에 성과급을 상계처리해 이자를 포함해 원금 2억 원 정도를 변제한 상태라고 밝혔다. #

그외 박영수 친척은 아파트 분양 대행 사업을 하면서 분양 대행 대가로 화천대유에서 50억원을 받았다.

2023년 김만배는 검찰에 박영수가 청탁을 들어주는 대가로 200억원 상당의 대장동 부동산을 요구했다고 진술했다 #

3.1.3. 김수남 관련





"검사장이 봐주라 했다"‥정영학 녹취록 입수
"검사장이 전화했다더라"‥김만배 검찰 간부 통해 수사무마?

3.2. 2018년 이재명 허위사실공표 혐의 사건에서의 재판 거래 의혹

이재명 당시 경기도지사의 공직선거법 위반 혐의를 무죄 판결한 권순일 전 대법관이 퇴임 직후, 대장동 공영 개발사업의 자산관리회사인 화천대유에 변호사 등록을 하지 않은채로 고문으로 영입되어, 월 1500만원 상당의 고액 자문료를 받은 것으로 드러났다. #

특히 사건의 핵심 인물인 화천대유 대주주 김만배가 공교롭게도, 이재명 지사 공직선거법 재판 선고 전후부터, 권순일 대법관의 은퇴까지 8차례나, 그것도 전원합의체 판결 기간과 은퇴 전에 집중적으로 권순일 당시 대법관을 방문한 것으로 드러났다. #

2022년 3월 1일 천화동인 4호 소유주인 남욱변호사가 검찰에서 “이재명 선거법 위반 사건에서 대법원에 들어가 권순일 전 대법관에게 부탁해 뒤집힐 수 있도록 역할을 했다며 김만배가 말했다”고 진술한 것으로 알려졌다. #

이재명에게 무죄 선고를 주도한 권순일 대법관은 50억 클럽에도 이름을 올리고 있다. #

[단독] "대법원 작업 많이 했다" 이재명 첫 수행비서 녹취 입수
김만배가 이재명이 경기도지사 후보 시절부터 관련 재판을 받을 때, 2019년 9월 2심에서 선거법 위반 사건으로 당선무효형을 받자, 사건을 대법원에 로비해서 이재명이 당선무효형을 받지 않고 빠져나갈 수 있었다는 의혹으로, JTBC가 이재명의 첫 수행비서인 백모 씨의 녹취록을 입수해서 보도했다.

이에 대해 CBS 김현정의 뉴스쇼에 출연한 더불어민주당 충남 아산시 을 국회의원 강훈식은 인터뷰에서 대법관을 로비하는게 쉬운 문제가 아니기 때문에 해당 발언에 대해 신뢰성을 부여하기는 어렵다는 의견을 내비쳤다. # 경기도 남양주시 갑 국회의원인 조응천[13]은 MBC 라디오에서 "소위 말해서 호기를 부린 것 아닌가 정도로 생각한다."로 논란을 일축했다.

반면 허은아 국민의힘 수석대변인은 페이스북에서 "수행비서의 ‘작업’ 발언으로 이재명 후보의 재판거래 의혹 퍼즐이 맞춰졌다", “선거를 눈앞에 두고 이재명 후보의 비서 리스크가 도졌다”라며 강도높게 비판했다. #

3.3. 윤석열 부친의 천화동인 소유주간의 부동산 거래관련 의혹

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윤석열이 서울중앙지검장 재직 당시에 아버지가 화천대유 관계자로부터 고가의 집을 매입받은 정황이 있다고 열린공감TV라는 친이재명 성향의 유튜브 채널에서 밝혔다. 윤 전 총장의 부친은 집을 이미 판매했다고 했으나, 이 집의 구매자는 화천대유 대주주인 김만배 이사의 친누나이자 화천대유의 자회사 천화동인 3호의 소유주인 김명옥이라는 사실이 드러났다. #

이에 윤석열 측은 “열린공감TV의 악의적·반복적 허위사실 유포에 대해 공직선거법 위반 혐의로 이날 오후 형사 고발한다”며 “윤 전 총장 부친 건강 문제로 부동산중개업소에 평당 2000만원[14]에 내놨고, 중개업자가 데려온 사람의 개인 신상을 모르고 계약한 것이 전부”라고 주장하며 김만배 이사의 친누나로 알려진 김명옥에게 판 매매계약서하고 통장내역을 공개했다. # #

또한 윤석열 측은 김만배 이사가 누군지는 알지만 친분 관계는 없다고 주장했다. 시세보다 낮은 가격[15]에 판매한 것을 두고 다운계약서를 작성한게 아니냐는 의심도 있지만, 매매가는 적절한 수준이라는 평가도 있다.

대장동 사업 참여로 100억 원대 배당금을 받은 김명옥이 19억 원에 연희동 주택을 사들인 뒤 3개월 만에 신용협동조합과 대부업체 등에서 수십억 원의 대출을 받은 것을 두고는 빚까지 내면서 집을 산 모양새라 의아하다는 반응도 있다. #

홍준표 후보는 9월 29일 자신의 페이스북에 "대장동 비리 주범들이 검찰에 두터운 인맥을 구축하고 있는 박영수 특검을 통해 현직 최고위 검찰 간부에게도 손을 뻗지 않을 수 있었겠는가"라며 "합리적 추론을 근거로 지난 번 토론 때 대장동 개발비리를 범정과를 통해 보고받은 일이 있었는가를 (윤 전 총장에게) 추궁했고, 어젯밤에는 로또 당첨만큼 어려운 우연의 일치 같은 사건이 터져나왔다"고 주장했다. #

3.4. 김만배와 한겨레 부국장등 언론인과의 금전 거래 의혹

김만배의 자금을 추적한 결과 일간지 중견기자급 3명과 수상한 금전 거래가 포착되었다. # 이중 한 건은 한겨레 부국장이라고 조선일보가 보도했다. 김만배에게 9억 원을 요구해 6억 원이 실제로 보내졌다고 한다. # 이에 한겨레는 사실관계를 인정하고 사과했다. # 이와 함께 류이근 편집국장은 조직 관리에 대한 책임을 지고 국장 직위에서 자진 사퇴했다. #

중앙일보 기자와도 거래하였다고 한다. 자진해서 사표를 썼다. #

4. 지분 및 자본 운영 관련

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성남의뜰 주식 구조를 보면 성남의뜰의 우선주엔 경영권 방어를 위한 성남도시개발공사의 지분과 하나은행을 비롯한 금융기관들이, 보통주에 화천대유와 SK증권이 가진 구조로 되어있었다. # 부동산 개발수익의 일반적인 흐름은 대출금과 건설비용을 우선주가 가져간 뒤 남은 돈은 보통주가 가져가는 구조로 결국 부동산의 이득을 통해 화천대유와 SK증권이 4천여억 원을 가져갔는데, 심지어 이 SK증권의 소득도 SK증권이 발행한 특정금전신탁에 투자한 개인 7명이 가져갔으며 이 7명은 각각 천화동인 1~7호란 명칭을 사용했지만 그 실체는 화천대유의 대표이사나 변호사 등 전원 화천대유의 사람들로서 신분을 숨기고 신탁에 투자했다. # 이 중 천화동인 4~6호의 대주주는 2009년 12월에 설립된 건축업 회사인 '판교프로젝트금융투자'의 대표와 회계사, 변호사를 겸하고 있었으며, 엄연히 자신들의 회사가 있음에도 판교프로젝트금융투자-천화동인 4~6호-SK증권이란 명의로 우회해 정체를 숨긴 것 또한 확인되었다. # 7호의 대주주는 화천대유의 대주주인 김만배와 같은 언론에서 활동한 언론인으로 확인되었다. # 이러한 과도한 이익 환수가 필요하다는 지적도 있었으나, 당시 본부장이었던 유동규는 이를 무시했다. #

사업 초기였던 2014년부터 성남도시개발공사 실무진이 지분이 적은 민간 기업이 과도하게 수익을 얻는 구조에 반발했지만 묵살한 정황이 포착되었다. 당시 이 사업을 사실상 설계한 유동규 기획본부장이 묵살시켰던 것으로 보인다고 한다.[16] 이재명 캠프는 성남시가 과도한 이익이 날 것이라고 예측했는데 확정 이익을 선취하는 게 말이 되느냐며 결과만 보고 해석하면 안 된다고 밝혔다. #, #

출자금 액수가 5,000만 원으로 적다는 지적에 대해서는 "제조업처럼 생산 설비가 필요하지 않다 보니 출자금이 적은 것이다. 출자금이 꼭 회사 매출이나 영업이익과 직결되는 것은 아니다”라고 말했다. # 뒤이어 자사가 사업 초기부터 사업 진행을 위해 비용을 쓰고 돈을 빌리고 위험부담을 졌기 때문에, 초기 출자금 5,000만 원이 중요한게 아니고 특혜는 없었다고 주장했다. # 더불어민주당의 강득구 의원 측은 출자금과 별도로 투자가 이뤄졌기 때문에, 초기 출자금 만으로 고배당을 받았다는 주장이 전혀 근거없는 헛소문에 가까운 과장이라고 주장하였다. #

화천대유의 초기 투자금을 최기원 SK행복나눔재단 이사장이 댄 것으로 파악되었다. 설립 자본금이 3억 5,000만 원이었던 화천대유는 투자 자문사 킨앤파트너스를 통해 291억원을 빌렸다. 화천대유는 이를 통해 은행권 PF 대출 이전에 사업 초기 자금으로 사용할 수 있었다. 킨앤파트너스에 대장동 개발 사업의 수익권을 대가로 개인3이라는 이름으로 400억 원을 댄 인물이 있었는데 바로 최기원 이사장이었던 것. 최기원 이사장은 차명거래나 비자금 설은 사실이 아니며 이익은 커녕 원금을 손실한 상황이라고 주장했다. 실제로 현재 킨앤파트너스는 351억 원 중 70억 원 정도밖에 회수를 하지 못한 상황이다. #

한나라당 청년위원회 부위원장이었던 남욱 변호사가 최기원 이사장의 돈을 투자하도록 권유한 것으로 밝혀졌다. 킨앤파트너스 핵심 관계자 A 씨는 "킨앤파트너스는 2013년 설립돼 식음료·호텔·부동산 개발 프로젝트 등 다양한 사업에 투자해 온 투자사"라며 “최 이사장의 자금은 사회공헌재단 운영에 안정적인 재원을 마련하기 위해 투자됐던 것으로 안다.”고 밝혔으며 투자 경위에 대해 A 씨는 "부동산 개발 투자 분야 후배에게 처음 소개를 받았고, 남욱 변호사를 접촉해 구체적인 설명을 들었다"고 밝혔다. A 씨는 "남 변호사를 만난 뒤 해당 사업의 수익성에 대해 확신이 들었다”며 "당시 ‘서판교로 통하는 터널 하나만 뚫으면 된다’는 얘기가 나왔던 걸로 기억한다"고 말했다. 이렇게 투자된 400억은 화천대유의 주 자본 투자금이 되었고 부동산 폭등이랑 겹쳐서 수천억의 배당금이 나오게 되는 원동력이 되었다. #

9월 24일 MBC라디오 '김종배의 시선집중' 방송에서 신탁사 출신 김윤우 변호사는 2010년대 초반 당시 성남시의회 회의록에 따르면 성남시의회 새누리당 의원들이 민관 합동 또는 민간 개발을 강하게 요구했으며, 이재명 당시 성남시장은 지방채 없이 100% 공영개발이 불가능해 결국 '민영참여 공공개발'을 인가했다고 설명했다. 그리고 개발사가 투자 대비 1,100배의 이익을 봤다는 일부 언론 보도에 대해서는 수익률을 부풀리기 위한 허위보도라고 평가했다. 그는 "자본금은 마지막 법인이 해산할 때 돌려받기로 돼 있는 것이므로 투자금에 넣어선 안 된다"면서 "실투자금은 킨앤파트너스가 준 350억 원"이라고 설명했다. 또 "350억 원이 PF 전에 들어간 실투입금이라고 봤을 때 350억 원을 기준으로 하거나 아니면 화천대유가 자금조달 책임을 지고 있었다면 화천대유가 조달한 7,000억 원까지 넣어서 수익률을 계산해야 한다"고 말했다. 그리고 "어차피 나중에 돌려받기로 된 보관금 내지 예치금의 성격을 가진 돈으로 수익률을 계산하는 건 전 세계적으로 없는 예"라고 말했다. #

5. 리스크 및 수익에 대한 시각

금융중심 PFV 구조는 성남도시개발공사의 사업비 조달 부담을 경감시켜 줌
- 성남도시개발공사는 PFV의 대주주지만 사업비 조달 부담을 지지 않음. 5개 금융기관들이 성남의뜰(주)에 대출을 하면서 성남도시개발공사에게 별도의 보증을 요구하지 않기 때문임
성남도시개발공사는 PFV의 주주로서 인·허가 지원을 통해 사업성공 가능성을 높임
-도시개발사업의 경우 명도와 수용이 중요하기 때문에 지방자치단체의 협력이 필수적임. 성남시의 100% 출자사인 성남도시개발공사가 인·허가 업무를 직·간접적으로 지원하면서 사업의 성공 가능성을 높임
공공개발이익 도민환원제: 대장동 개발사업의 특징과 시사점 , 경기도정책연구원[17]
대장동 개발사업에 대해선 2015년 당시에는 리스크와 수익을 확신할 수 없었다는 쪽과 당시에도 이미 리스크는 낮고 수익성은 컸다는 주장이 대립하고 있다.

5.1. 리스크와 수익을 확신할 수 없었다

파일:대장동 여야 막론 투자 유치 어려워 미분양도 걱정 성남시의회 회의록 2015.png
파일:대장동 성남시의회 회의록 새누리당 2015.png
파일:대장동 성남시의회 회의록 새정치민주연합 2015.png
파일:대장동 성남시의회 회의록 사업 위험 부담 컸다 2015.png

이상복 서강대학교 법학전문대학원 교수는 공공기관이 대규모 자금을 조달하는 것은 위험성이 따르기에 보통 도시개발사업은 민간합동형 프로젝트파이낸싱 사업으로 진행된다고 페이스북으로 주장했다. 이에 따르면 성남도시개발공사는 어떠한 자금을 투자하거나 지급하지 않았고 보증도 서지 않았다. 즉 성남도시개발공사는 아주 적은 위험만을 부담하면서도 보장된 개발이익을 우선적이고 안정적으로 회수했다는 주장이다. #

그리고 화천대유 측은 토지수용방식이라고 하지만 지역 특성상 4개 종중을 포함해 분묘만 280기 있어 종중 측과 합의에 대한 부담이 있었으며 2014년 당시는 부동산 경기 침체 상황이라 참여하려는 금융 회사도 적었고 사업 성공에 대한 확신이 적었다고 밝혔다. 또한 대장동은 원래 잘 알려지지 않았던 곳으로, 브랜드 네이밍을 위해 '판교 대장지구'라는 이름을 붙이고 나서 대장동이 판교라는 인식이 생겼고 더 주목받으면서 가치가 올라간거라고 주장했다. #

2015년 성남시의회에서는 대장동 사업계획을 검토하면서 경기 불황과 수익성에 대한 불확실성으로 민간 투자유치가 쉽지 않다는 지적들이 여야 모두에서 제기됐다. 새누리당 김영발 시의원은 내부 수익률을 고려하면 참여할 수 있는 출자자가 나타나겠느냐고 의문을 제기했으며, 기반시설 확충을 생각하면 성남시의 수익률도 떨어지지만, 출자자의 수익률도 담보할 수 없다며 사업에 회의적인 시각을 드러냈다. 새정치민주연합 박호근 시의원은 미분양이 된다면 시가 큰 부담을 안아야 한다면서 특별 검토를 부탁했다. #

노환인 전 새누리당 성남시의원은 2015년 협약서 체결 당시 성남시의회 여야 의원들이 실패 가능성을 우려했던 사실을 언급하면서 "이런 상황을 고려하면 성남도시개발공사의 확정이익 금액은 상당히 큰 액수다. 분배구조가 성남시에 절대적으로 유리한 구조였다"면서 "만일 추가적으로 초과이익 환수하는 것을 고집했다면 모든 손실에 대한 위험과 투자비용을 부담한 ‘성남의뜰’은 확정액 보장에 동의하지 않을 가능성 높았다"고 설명했다. 그리고 "2019년 대장지구 분양 당시 대형평수 50%가 미분양이 났었고 상대적으로 저렴하게 분양한 32평 아파트도 동·호수 안 좋은 곳은 분양을 자신할 수 없었던 만큼 당시 대장동 도시개발을 마냥 낙관적으로만 볼 수 없었다"고 말했다. #

판교 대장지구의 첫 분양으로 눈길을 끌었던 ‘힐스테이트 판교 엘포레’의 청약 당첨자 중 상당수가 계약을 포기하여 미분양이 발생했다. 전체 물량 836가구 중 상당 가구가 계약을 하지 않아 선착순 분양에 돌입했었다.
# #

5.2. 리스크가 낮고 수익성이 크다

파일:대장동 국감 2015년 황금 이권사업 최소 3천억 개발이익 언급.png
적어도 1개 필지(구역)당 약 500억원 정도 순이익이 나지 않았을까 추정을 할 수는 있는데, 배당금 이익 4,000억원 외에도 최소 2,000억원 이상이 추가적으로 될 거라고 보고 있는데요.
JTBC 취재에 응한 익명의 성남시 관계자 #

부동산 사업에서는 토지매입 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크 등이 주요 리스크로 꼽히는데, ① 공권력을 이용해 토지가 낮은 가격에 강제수용되어 토지매입 리스크가 없었고, ② 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 껴있어서 인허가가 일사천리로 진행되었기에 인허가 리스크도 없었으며, ③ 판교라는 지역 자체가 인기가 높은 지역이라 분양 리스크도 없었다. #
  1. 토지수용 리스크: 대장동 원주민 측에서 평당 600만원 가치의 땅을 평당 280만원 정도의 헐값에 넘겼다. 토지수용을 매우 저렴하게 했음이 드러났다. # 또한 당시 사업 평가서와 내부자료를 검토해보면 대장동은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었기에 땅 주인과 협의가 안 되더라도 민간 업체와 달리 법률에 따라 최종 단계에선 강제로 수용할 수 있었다. #
  2. 인허가 리스크: 대장동 개발의 인허가권자는 성남시장이었고 인허가 업무는 성남도시개발공사에서 지원하였기에, 인허가 문제 부담이 없었다. 경기도 자체 자료에도 "인허가 지원을 통해 사업 성공 가능성을 높였다"고 평가할 정도였다. # 당시 사업에 참여한 3곳의 컨소시엄들도 '성남도공이 인허가 리스크를 지원해주기 때문에 높은 수익성이 보장된다'고 명시했다. 이는 "민간이 리스크를 감수했다", "수익을 내기 어려웠다"는 이재명의 해명과 다른 내용이다. # #
  3. 분양 리스크: 이재명 후보는 "부동산 경기가 안 좋아 미분양이 속출했다"며 사업 성공 여부가 불투명했기 때문에 성남시가 우선 확정이익을 받도록 설계할 수밖에 없었다고 주장했고, 근거로 경기도 미분양 물량 통계를 제시했다. 그러나 경기도 전체가 아닌 성남시로 통계 범위를 좁히면 상황이 다른데, 대장동이 있는 성남시의 경우는 아파트 미분양이 단 1건도 없었다. #
    실제로 대장동은 매우 인기가 높은 땅이다. 경기연구원은 대장동 관련 보고서에서 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가고 있고, 대장동의 경우 주택건설사업자들과 금융권에서 분양리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적"이라고 평가했다. # 또한 금융기관도 "판교 남단으로 희소가치와 선호도가 증가하고 있다"고 평가한 곳이 대장동이였다. 회수분이 높은 것은 부동산 가격이 급등한 영향이 있다는 옹호가 있지만, 이미 사업성이 충분히 좋았다는 부동산 업계의 지적도 있다. # 대장동의 입지가 판교신도시의 인근이었던 만큼, 사업 이전부터 대장동은 역세권이나 인구밀집 지역과 떨어져 대중교통 이용여건이 좋지 않으나 지역이 녹지로 둘러싸여 있고 백현동 남서울골프장 인근 고급주택지 및 용인시 고기동 전원주택지와 '명품주거벨트'로 연결되는 지리적 여건을 갖췄다고 평가를 받았다. # # #
    인기 자체도 높았을 뿐더러, 규제를 회피해서 분양수익을 더 높게 챙길 수 있었다. 공권력 수용과 민간 개발이 합쳐져, 분양가상한제를 피할 수 있었기 때문이다. #

당시 여러 기관들의 조사에서 대장동 개발은 사업성이 높았던 것으로 드러났다. 2015년에 사업에 참여한 하나은행, 산업은행, 메리츠증권 컨소시엄 3곳 모두 대장동 개발은 수익률은 높고, 위험은 낮다고 분석했었다. 사업비 대비 수익률을 하나은행 측은 24.3%, 산업은행 측은 18.74%, 메리츠증권은 15% 이상으로 추정했다. # #

민간 은행들뿐만 아니라 성남도시개발공사에서도 사업성이 있는 것으로 평가했다. 2015년 성남도시개발공사의 타당성 연구용역 결과에서 해당 사업은 NPV(순현재가치) 335억 7,000만원, IRR(내부수익률) 6.66%, 비용 대비 편익(B/C) 1.03으로 '대장동 지역의 탁월한 입지 여건에 따라 분양성과 사업성이 양호'하다고 평가되었다.[18] 따라서 성남시가 아예 지역개발을 하지 않고 중앙정부에 맡기거나, 민간 참여 없이 독자개발을 추진하는게 옳았다는 주장도 나온다. # 이에 대해 이재명 캠프의 수석대변인인 박찬대 의원은 지방채를 발행하는 여러 가지 요건을 고려했을 때 성남시가 단독으로 수천억원대 사업비를 부담하긴 쉽지 않고, 해당 부지는 LH가 포기한 적이 있는 곳이라 중앙정부 주도 개발도 여의치 않았다고 반론했다. 뒤이어 "대장동 개발은 5500억 이익 획득..단군 이후 최대 공익환수"라고 첨언했다. #

또한 화천대유자산관리가 실질 주도한 성남 대장지구 개발사업 시행사 성남의뜰 컨소시엄이 사업 초기부터 대장지구 개발로 수천억 원대의 수익이 발생할 것으로 예상한 것으로 나타났다. 그럼에도 컨소시엄에 참여한 최대 주주인 성남시 산하 성남도시개발공사(성남도공) 측이 1,800억여 원의 수익만을 배당받고, 나머지는 공공환수로 약정한 협약 내용에 의문이 제기되고 있다. 이 지사 측은 민간사업자에게 과도한 수익이 돌아갔다는 논란이 제기된 대장지구 개발 사업에 대해 예상수익이 불확실한 ‘하이 리스크 하이 리턴’ 사업이었다는 취지로 설명한 바 있다. 이는 성남의뜰 측이 사업 초반에 이미 최소 수천억 원의 수익을 예상하고 이 가운데 일부를 제1공단 사업비 등으로 기여하겠다는 계획을 제시한 것과 배치된다. #

5.3. 개발이익 환수 구조 관련

파일:대장지구 수익배분 민영 vs 민관공동 vs 공영 2015와 현재.png

2015년 대장동 개발 사업이 설계될 당시에는 부동산 경기가 그다지 좋지 않았고, 그 때의 예상으로는 공공이 약 4383억 원 (71.2%) 과 민간이 1773억 원 (28.8%) 의 수익을 낼 것으로 예측되었다. 하지만 그 사이 부동산 경기가 호전되어서 2021년 기준으로 공공이 1120억을 추가 회수한 것을 포함해 약 5503억 원 (57.5%), 민간이 4072억 원 (42.5%) 의 수익을 가져간 것으로 집계되었다. 이를 볼 때, 2015년 사업을 설계할 당시에는 수익 배분 구조가 대략 공공 7 : 민간 3 의 비율로 이루어져 있었고, 이를 공공 8 : 민간 2 쪽으로 나누려고 했으면 민간 사업자들이 참여를 더 꺼리게 되어서 개발 사업 자체가 불투명해졌을 수도 있다.

이재명은 2015년 당시 대장동 개발 사업으로 최소 3천억의 개발 이익이 날 것으로 예상했었는데, 당시 보고서에 따르면 6천억이 조금 넘는 정도로 예상된 대장동 개발 이익 중 70%가 넘는 4383억의 고정 이익 환수를 계약에 명시했으니, 공공과 민간에게 적용된 개발 이익의 비율을 두고 이재명이 배임을 했다고 보긴 어렵다.

진짜 배임으로 볼 수 있는 문제는 민간 컨소시엄이 당초 예상대로 약 1770억원을 가져가든, 아니면 부동산 경기가 좋아져 그 두 배가 넘는 4000여억원을 가져가든간에, 왜 그들 사이에서 지분이 모두 합쳐봐야 7%에 불과한 화천대유 및 SK 증권 뒤에 숨은 천화동인 1-7호가 4000억에 달하는 배당금을 거의 다 챙겨가면서 김만배 일가와 지인들 및 남욱, 정영학 등의 배를 두둑히 불려주고, 나머지 43%를 보유한 5개 금융사들이 모두 같이 배임하기로 합의를 한 것 마냥 전체의 1%도 되지 않는 32억의 배당금만 받고 만족했냐는 점이다. 정상적인 수익 배분이라면 총 43%의 지분을 보유한 5개 금융사들이 오히려 7% 지분 보유에 불과한 화천대유와 천화동인의 몇 배가 되는 배당금을 받았어야 함에도 불구하고.

민간 개발업자들끼리 자신들에게 돌아갈 수익을 어떻게 배분하느냐는 공공 (성남도시개발공사나 이재명) 측에서 이래라저래라 할 수 없고, 지분을 보유한 민간 개발업자들끼리 서로 협의 하에 이루어져야만 했다. 하지만 컨소시엄에 참여한 민간 개발업자들의 수익 배분이 너무 보란 듯이 기형적으로 화천대유 및 천화동인만 배불려주고, 돈을 훨씬 많이 댄 나머지 민간 참여자들은 압도적인 지분과 리스크 부담에도 불구하고 이익이 1% 미만으로 거의 없다시피해 하나같이 배임 소리를 들어도 할 말이 없는 구조여서, 국민의힘 유승민 캠프에서는 이들이 처음부터 담합해 화천대유에 배당금을 몰아주기 위해 사업에 들어간 것이 아니냐는 의혹을 제기하기도 했다.

유승민 캠프의 '대장동 게이트 TF'에서는 판교대장 공모지침서를 입수했는데, 대장동 사업에 참고된 의왕 백운지식문화밸리 공모지침서에는 "공사와 민간이 공동으로 출자한 자산관리회사에 자산관리 업무를 위탁한다"는 규정이 있었는데, 판교대장 공모지침서에는 "사업신청자 구성원 중 1인을 자산관리회사로 선정해 위탁한다"고 내용이 바뀌었다. 의왕백운과 달리 판교대장은 공사의 자산관리회사 출자 참여가 배제되어 수익을 독식할 수 있는 구조가 만들어지게 된 것이다. 실제로 민간 컨소시엄에 참여해 많은 지분을 보유했던 하나금융지주의 회장 김정태 등은 이미 배임 혐의로 고발되어 소환조사까지 받은 상태이다. #

5.3.1. 개발 초과이익 환수 관련

성남시 재정 등의 문제로 민간 참여가 불가피했더라도, 민간의 과도한 개발이익 수취를 막는 장치는 있었어야 한다는 주장도 있다. 민간의 폭리를 방지하기 위해, 지자체 도시개발공사의 맏형격인 LH에서는 대장동 사업 이전부터 폭리제한 규정을 신설했다. 2014년 11월 LH- 현대건설 컨소시엄이 진행해온 김해시 율하2지구 개발사업에서는 민간 수익을 6%로 제한하는 규정이 마련되었다. 건설업계 일각에서는 김해 율하2지구 사업에도 들어간 폭리제한 규정이 대장지구 사업에는 안 들어간 건 납득하기 어렵다는 지적도 나왔다. # 하지만 택지개발촉진법은 LH공사의 몇몇 사업장에 적용되는 것이며, 대장동 개발사업은 도시개발법이 적용됐다. 서로 적용되는 법이 다르다는 것이다. 중앙정부가 추진하는 공공 주도 개발사업에 적용되는 택지개발촉진법에는 이윤을 총사업비의 6%로 제한하는 '6% 룰'이 있지만, 지방자치단체나 민간이 주로 활용하는 도시개발법에는 없다. #

한겨레 보도에 따르면, 실무진이 초과이익은 시가 나누어 갖는 것으로 조항를 작성했지만 유동규 본부장을 비롯한 간부진이 해당 조항을 빼버린 것으로 드러났다. 사실상 민간이 초과이익을 가져가는 일에 협력한 것이다. 다만 화천대유 쪽이 개발지구 내 땅을 계약금을 지불하고 상당부분 확보한 상황이어서, 화천대유 쪽 요구를 일부 수용하지 않으면 개발을 추진하기 어려운 측면이 있었다. # 그러나, 국민일보 취재에 의하면 초과이익 환수 조항은 공모지침에 없었고, 사업협약서 초안에 넣었다가 빠진 것이기 때문에 '삭제였느냐 미채택이었냐 하는 부분에서 다른 시각이 있을 수는 있을 것'이라고 사업관계자가 밝혔다고 한다.

그리고 부동산 가격 상승으로 분양가가 올라 민간이 이익을 더 가져간 것에 대해서도 "개발 사업에서 실제 분양가는 애초 예상된 분양가보다 높아지거나 낮아질 수 있으므로 통상 초과 이익이나 초과 손실에 대한 내용을 협약에 포함한다. 그것이 포함되었다면 민간사업자가 초과이익을 독식하지 못했을 것"이라는 지적도 있다. #


2022년 1월 4일, TV조선은 이재명이 성남시장이던 시절인 2015년 1월 23일, 성남시는 대장동 개발에서 수익이 남지 않아도 된다고 공개 석상에서 말하는 육성을 단독으로 입수했다고 보도했다. 이 때는 성남도시개발공사가 민간사업자 공모에 나서기 한 달 전으로, "1공단 지역은 공원으로 만들고, 대장동 지역은 개발해서 주거나 이런 걸로 하면 시 입장에서는 더 이상 특별히 (수익을) 남기지 않아도 됩니다."라는 문구에 대해 TV조선은 성남시가 결합개발을 통해 공원을 기부채납 받으면, 더 이상의 초과이익은 환수하지 않아도 된다는 의미로 해석한다고 덧붙였다.

이에 대해 이재명측은 당시 주민들이 민간개발을 요구하며 공영개발은 성남시가 배불리겠다는 것이 아니냐고 묻자, 그게 아니란 취지에서 한 말이며, 이를 초과이익 포기라고 해석하는건 왜곡이라고 해명했다. #

5.4. 5,503억 환수 주장 관련

한편, 이재명은 성남시에서 5,503억원을 환수했다며, "단군 이래 최대 공익환수사업"이라고 주장하고 있다. 성남시에서 환수했다는 5,503억원의 내역은 다음과 같다. #
2018년 경기도지사 선거 유세에서 이재명은 "5,503억 원을 한 푼도 안 들이고 성남시 수익으로 만들었습니다."고 말했는데 검찰은 이 같은 주장이 허위라며 선거법상 허위사실공표죄로 기소했다. 이에 2018년 이재명 허위사실공표 혐의 사건에서 법원은 1, 2, 3심 모두 허위사실이 아니라고 판단했다. 법원은 "별도 예산 지출 없이 시행돼, 성남시의 이익으로 볼 수 있다"고 판단했다. 다만 법원은 '성남의뜰'이 성남시 부담분을 제외하고 남은 이득의 대부분을 화천대유 등 보통주 주주들에게 주도록 설정한 데 대해선 별도의 판단을 내놓지 않았다. 화천대유의 이익이 정당했는지는 당시 재판의 쟁점이 아니었기 때문. # 이후 2022년 이재명 허위사실공표 혐의 사건에서도 본 건은 수사 대상에 오르긴 했지만 기소되지 않았다.

5.4.1. 옹호

다른 개발 사업들의 환수액, 환수 비율과 비교해도 5,500억원 규모의 환수액은 결코 적지 않으며, 균형 발전을 위한 새로운 시도가 담겼다. 추가적으로 이명박 정부나 시의회가 주장한대로 완전 민간 개발을 진행했다면 환수액은 없거나 매우 낮았을 것이다. #

성남시의 5,500억원 환수 방식은 일반적인 기부채납과 비교할 수 없다는 주장이 있다. 대장동에서 발생한 개발이익을 다른 지역인 원도심에 공원을 짓는데 사용한 방식은 균형 발전을 위해 추진한 새로운 시도로 볼 수 있다는 것이다. 기부채납 항목을 봐도 알 수 있듯이 기부채납은 보통 개발지와 인접한 위락시설이나 교통시설을 제공하지만 2,561억원이 투입된 제1공단 공원은 대장동의 인접시설이 아니라고 볼 수 있을 정도로 10km 가까이 떨어진 위치이기 때문에 기부채납이 아닌 개발이익이라고 주장하고 있다. 즉, 대장동 사업과 무관하게 원래 성남시가 해야 할 공사를 돈 안쓰고 해결했다는 것. # 그리고 이재명이 성남시장 재임 말기에는 개발 이익이 늘어날 것으로 판단해서 추가적으로 920억 상당을 더 낼 것을 요구한 적도 있었다. # 그리고 임대주택부지 배당이익 1822억 원에 대해서 이재명 캠프는 임대아파트를 없앤 게 아니라 공공분양과 공공임대를 합친 방식으로 진행된 것이라고 반박했다. #

판교대장지구 내부의 기부채납비율은 53.6프로(지구외 기부채납형태의 공원조성사업 2761억원, 터널공사 920억원 제외한 수치)이며, 이는 민간개발 평균 34.8프로보다 높으며, 공공개발인 동탄신도시의 49.8프로보다 높다. #

초과이익을 더 환수할 수 있었지 않냐는 주장에 우석진 명지대 교수는 '의사결정자 입장에서 어떤 방식으로 가져오는 게 좋은지 판단한 것', '초과이익공유 계약은 건설사들이 구조를 짤 때 비용을 과대 계산해서 배당금 이익 자체가 줄어들게 만드는게 문제'라고 지적했다. # 이재명 지사는 "(예상을 초과하는 개발수익이 많이 발생했지만) 이미 정해진 계약서를 바꾸게 되면 개발 자체가 좌초될 수 있었다"고 하며, 위례신도시 개발사업 때 (초과이익을 환수하는 것으로 계약 했으나) 민간 회사가 비용을 부풀리는 방식으로 수익을 제로로 하거나 적자가 났기 때문에 이를 교훈삼아 확정이익을 최대한 보장받는 방향으로 결정했다고 해명했다. #

국토교통부가 국회에 제출한 '역대 도시개발사업 개발부담금 부과·징수 실적'에 따르면, 2000년 7월 도시개발법 시행 이후부터 현재까지 전국 도시개발사업 완료 건수는 총 241건였는데 이 중 개발부담금이 징수된 사업은 10건, 개발부담금 총액은 1,768억원으로 나타났다. 진성준 의원은 대장동 개발을 통해 환수한 금액이 지난 21년간 전국 모든 도시개발사업을 통해 환수한 금액보다 3배나 많다고 주장했다. #

천준호 더불어민주당 의원이 LH로부터 제출받은 '한국토지주택공사 개발부담금 부담 현황' 자료에 따르면, LH는 출범한 2010년부터 25곳 개발 사업을 완료했는데, 총 4,302억 원의 개발부담금을 낸 것으로 집계됐다. 대장동 사업보다 1,200억원 가량 적은 금액이다. #

더불어민주당은 추정에 추정을 더한 부실한 자료에 기초한 것이라면서 경제정의실천시민연합의 주장을 반박했다. 김병욱 의원은 "경실련은 화천대유를 비롯해 택지분양을 받은 모든 업체의 아파트 분양 금액까지 합쳐서 개발이익을 추정했다"며 "LH가 조성해 분양하는 택지를 공급받아 추진하는 아파트 분양사업도 그 매출액은 모두 민간에 귀속되는데 대장동 사업만 그렇게 하는 것처럼 진실을 호도했다"고 비판했다. 그리고 5,503억원 환수는 1심부터 대법원까지 일관되게 인정했다는 것을 언급했다. #

5.4.2. 비판

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임대주택부지 매각으로 인한 공공성 손실 + 원주민 토지 저가 수용분을 고려한다면 이재명 지사가 말하는 5,503억이라는 현금은 민영개발로 해도 충분히 현물로써 환수할 수 있는 액수라고 해도 과한 말이 아니다.

위 토론을 보면 기부채납 액수 혹은 비율이 많냐/적냐의 문제를 다루는데, 논란이 되고 있는 부분은 그게 아니라 제1공단 공원화 조성 비용(2700여억원)과 서판교 터널 조성 비용(900여억원)을 기부채납으로 봐서 공익환수에 포함시켜야 하는지 그렇지 않은지의 문제이다. # 비판하는 측에서는 공원과 터널 같은 사회기반시설은 사업자가 도시개발을 하면서 비용으로 처리하는 기부채납에 해당하기 때문에 공익환수에 포함되지 않는다는 주장을 한다. # # #. 즉, 대장지구 내의 도로, 학교, 공원 등 기부채납을 공익환수로 분류하지 않듯이, 제1공단 공원 조성 비용과 터널 조성 비용 또한 공익환수가 아닌 기부채납으로 봐야한다는 것이다. 물론 과거부터 기부채납 자체가 공공성을 가지므로 '공익환수'라고 봐야 한다는 의견도 있지만 그런 포함관계를 문제시하진 않고, 대신에 찬성측은 성남시가 대장지구 외부에 독립적으로 민간업자에게 공원과 터널을 조성하도록 한 것이기 때문에 통상적인 기부채납이 아닌 현물 공익환수라는 주장을 편다. 그러나 판교나 위례개발 같은 경우를 보더라도 지구 외에서 이루어진 기부채납 사례가 있기 때문에 # 통상적인 기부채납에 포함시켜야 한다는 반론이 나온다.

더구나 임대주택부지 배당이익 1,822억원은 무주택 저소득층을 위한 임대아파트 부지를 팔아 마련한 돈으로, 서민의 주거안정과 수익성을 맞바꾼 것이라는 비판이 있다. # 위의 옹호론에서는 공공분양로 전환되었다는 이야기를 하였고, 실제로 대장동 사업에서 계획한 임대주택 비율은 의무임대비율의 하한으로서 15%정도 였는데 이게 6.7%대로 줄어들면서 749세대를 공공분양으로 전환했다. # 임대주택부지 매각비용인 1,800억원을 과연 공적이익 환수로 보아야 하는지에 대해서는 의문이 남을 수 밖에 없다.

대장동 사업 초기에 원주민으로부터 토지를 저가로 매입한 부분도 생각을 해보아야 한다. 성남시가 평당 521만원 수준이었던 토지를 평당 250만원에 강제 수용했는데, 이는 곧 민영개발을 했다면 성남시민(원주민)에 돌아갈 수익 절반 정도가, 민관개발을 하게 되면서 성남의 뜰로 이전 되었음을 의미한다. 이 중 일부가 화천대유에, 나머지가 5,503억에 귀속되었을 것이다. 이와 같은 사실은 추후 분양가 상한제를 적용받지 않아 성남시민이 비싼 가격에 분양을 받은 것과 맞물려서, 대장동 설계가 처음부터 "저가매수 고가분양" 형태의 고수익구조를 노린게 아니냐는 의혹으로 이어지고 있다. # #

사업자 공모 후에 사직한 성남도시개발공사 초대 사장도 '성남시도 제1공단 공원화 사업 등으로 5,500억원이라는 적지 않은 이익을 확보한 게 아니냐'는 질문에 대해 "그렇지만 (민간이 가져가는 것도) 적정한 수준이 돼야 한다. 요즘 나온 얘기를 보면 시행사랑 밑에 딸린 회사가 수의계약으로 수익을 엄청 냈는데 다 가져갔다고 나오더라. 그렇게 이익을 많이 가져갔다는 것은 땅을 엄청나게 싸게 줬다는 거 아니냐"라고 황당하다는 반응을 보였다. #[19]

서울경제는 액수가 아닌 비율로 따지면, 환수 비율은 39%[20]로 성남시의 목표치인 71%에 한참 못 미친다고 분석했다. 이 때문에 "특혜 아니면 무능"이라는 비판이 제기되고 있으며, 성남시가 추가 발생 수익을 분배하는 장치를 두지 않은 것은 이해하기 어렵다는 지적도 나왔다. # 그리고 기부채납을 제외한 성남도시개발공사의 개발이익 환수율은 전체 배당액의 30.9%로, 2013년 성남 위례의 A2-8 블록개발(50%, 150억)[21]이나 하남 아이테코 지식산업센터 개발(40%, 440억)[22] 등 다른 민관개발 사례에 비해 상대적으로 낮았다. # # #

결국 2021년 10월 8일, 경기도에서는 성남시에 "화천대유, 천화동인 등 민간업체 자산을 즉각 동결 조치하고, 개발이익금 추가 배당 중단과 부당이득 환수 조처를 강구하라"고 요청한 것으로 드러났다. 이는 "단군 이래 최대 공익환수사업"이라고 한 이재명 지사의 입장이 뒤집힌 것으로 해석된다. #

10월 19일 국정감사에서 이재명은 2018년 대장동 사업 토지이용계획을 기준으로 대장동 부지 920,467㎡의 53.6%인 494,143㎡가 공공용지에 해당한다는 점을 근거로 다른 도시개발 지역보다 훨씬 공익 환수 비중이 높다고 주장했으나, 기부채납 비율은 통상 45~55%[23] 수준이기 때문에 딱히 다른 도시개발 보다 공공 기여도가 더 높았다고 볼 수 없는데다가 토지를 수용해서 개발이 진행된 점을 감안하면 그것이 더욱 그렇다는 반론이 나온다. #

경제정의실천시민연합은 심지어 개발이익의 10%만 공공이 환수했고 90%를 민간이 가져갔다고 비판했다. 개발이익이 택지매각 추정 이익 7,243억원, 아파트 분양 추정 수익 1조 968억원, 총 1조 8,211억원에 달했는데, 이 중 성남시가 환수한 것은 1,830억원에 불과하다는 것. #

5.5. 하나은행 등 5개 금융사의 배임 여부(불기소)

민생경제연구소 등 17개 시민단체는 2021년 11월 2일, 김정태 하나금융지주 회장 및 대장동 개발사업 관련 하나은행 실무자들을 특정경제범죄가중처벌법상 배임 및 은행법 위반 등 혐의로 서울중앙지검에 고발했다.

이들 단체들은 2016년 하나은행 내부보고서에 의하면 시행사인 성남의뜰이 가져갈 1,822억원을 뺀 1,761억원을 하나은행 컨소시엄 몫으로 예상해 놓고도, 43%의 지분을 가지고 있던 하나은행 컨소시엄과 하나은행은 이 수익을 확보하기 위해 아무런 노력을 하지 않았다고 비판했다. 이로 인해 지분 43%의 하나은행을 위시한 5개 금융사들은 고작 32억원(이 중 지분 14%의 하나은행 몫은 11억원)의 배당을 받는데 그쳤고, 대신 이들은 7%에 불과한 지분을 보유한 화천대유, 천화동인 세력들에게는 모종의 이유로 4,040억원의 엄청난 배당이익을 몰아줬다며, 이것이야말로 배임이자 대주주의 은행법규 위반이라고 주장했다.

이들은 하나은행이 2015년 대장동 사업에 컨소시엄으로 참여할 때부터 시작해, 2019년 2월경 피고발인들이 하나은행에 이익이 되도록 의사결정을 하여 배당을 더 받았더라면 그 이익을 하나은행의 고객인 서민들의 대출 이자를 낮춰 주는 등 여러 공익적 목적으로 쓸 수도 있었을 것이라고 말했다. 시민단체들은 이외에도 하나은행이 화천대유보다 더 좋은 조건의 컨소시엄 파트너나 자산관리회사를 선택하거나, 하나은행 주도의 컨소시엄 내 자산관리회사 지분에 직접 참여해 성남의뜰 우선주주뿐만 아니라 보통주주로서도 더 많은 배당을 받을 수 있었음에도 불구하고 이를 포기했다는 의혹도 있다고 덧붙였다. # #

아들 곽병채를 통해 50억을 받은 혐의로 구속된 곽상도의 주요 역할 역시 하나은행과 관련된 것으로, 박근혜 정부 시절 대장동 개발사업이 시작될 무렵에 하나은행과 화천대유 사이의 알력 다툼에 의해 컨소시엄이 와해될 위기에 처하자 곽상도가 나서서 둘 사이를 중재했던 것으로 알려져 있다.

이재명 역시 2021년 10월 18일의 행안위 국감에서 하나은행 그룹이 왜 개발이익의 대부분을 특정 소수가 갖게 설계했는지가 이해가 가지 않는다고 발언했다.
▷ 박찬대: 예, 그렇죠. 아까 뭐 자기자본수익률이 이쪽 업계에서는 큰 의미를 가지지 못가진다고 하는게 법적으로 요구되고 있는 50억의 자본금이라든가 천만원, 5천만원의 자금이 중요한 것이 아니라, 이 사업을 수행하기 위한 1조 5천억 상당의 이 사업비 중에서 얼마의 PF를 일으킬 것이냐가 제일 중요하기 때문에, 사실 성남의 사업 파트너는 화천대유라고 하는 AMC가 아니고 금융기관 컨소시엄이라고 할 수 있겠죠?

▶ 이재명: 그렇습니다. 만약에 개별 회사들이 했다면 아마 선정 못했을 겁니다. 개별 회사들의 비중이 높다든지 하면 아마 심사에서 탈락했을 가능성이 많고, 대형 금융사, 그 중에서도 실적 있는 대형 금융사가 많은 점수를 받아서 결국 하나은행 컨소시엄이 된 건데 그 개발업자들은 그 1% 지분, 6% 지분 뒤에 숨어있었던 거죠. 그리고 그 내부의 지분을 어떻게 나눌 것인지, 또는 은행들이 수천억의 자금을 투자하면서 이익 배분을 얼마나 받을지 정하는 것은 투자하는 은행과 거기 참여사, 주관사 여기서 자기들이 결정하는 거죠. 그래서 저는 사실은 하나은행 그룹이 왜 이렇게 개발이익의 대부분을 특정 소수가 갖게 설계했는지가 조금 이해가 안됩니다. 그러나 당시 저희로선 알 수가 없는 일이었죠.

▷ 박찬대: 사업의 파트너가 화천대유였나요, 아니면 하나금융 컨소시엄이었나요?

▶ 이재명: 하나금융 컨소시엄이죠.

▷ 박찬대: 주관사도 하나금융이었나요?

▶ 이재명: 주관사가 하나은행이고, 거기 참여사들도 하나그룹 관계사들이고, 그 sk증권이 나중에 보니 6%, 화천대유는 0.9%가 1%가 그랬던 것 같습니다.

▷ 박찬대: 사실은 분배 구조는 의결권 기준으로 해서는 50:50으로 나눈 거구요. 그 50% 안에서 금융기관들은 43%를 가지고 있고, 금융기관을 제외한 투자자들은 7%를 갖고 있는데, 결국 50%의 의사결정을 통해서 얼마의 배당을 가져갈거냐고 하는 부분은 민간사업자가 지금 정하는 것 아니겠습니까?

▶ 이재명: 그렇습니다. 제가 아까 말씀드렸는데 위례신도시는 저희가 5%, 2억 5천만원을 투자하고 1100억원 중 550억을 배당받기로 약정이 되어 있었는데, 그걸 비율로 약정하는 바람에 비용을 부풀려서 나중에 결국 300억 밖에 안 남았다, 이러는 바람에 저희가 150억 밖에 배당을 못받았습니다. 그러나 5% 투자하고 50%를 받은거죠. 아까도 대장동도 마찬가지입니다. 대장동도 제가 보여드린 것처럼 이게 저희가 50% + 1주인데 처음 계획은 이렇게 저희가 71%를 확보했지 않습니까? 이렇게 투자비율하고 이익배당비율은 합의에 의해서 결정되는 것이기 때문에 그 비율대로 하는 것은 아니구요. 마지막으로 이 문제도 있습니다. 아까 말씀하신 것 중에 있는 부분인데, 왜 비율로 하지 않고 고정으로 했느냐? 비율로 하면 건설사 대비 비용을 부풀리거나 대출자금의 이자를 부풀리는 것은 약정하면 됩니다. 1년에 이자를 뭐 50%, 30%를 줄 수도, 수수료 이름으로 막 줄수도 있지 않습니까? 건설비도 평당 500만원인데 700만원을 계약했다고 그게 불법은 아니지 않습니까? 비용을 다 빼면 사실 이익을 0으로 만드는 것은 일도 아니기 때문에 그래서 확정이익을 하게 되었던 겁니다.

실제로 하나은행 본사 등을 검찰이 압수수색 하기도 했다. 하지만 곽상도와 김만배만 기소하고 하나은행은 수사하지 않는다고 한다. #

6. 보고서 결재 관련


이재명 지사는 화천대유의 존재를 선거법 재판 과정에서 알았다고 해명을 내놓았으나, 6년 전 화천대유가 등장하는 내부 보고서에 이재명 당시 시장이 결재 서명을 한 사실이 확인되었다. 보고서에 첨부된 변호사들의 자문 의견서에 참여사 중 하나로 '화천대유'가 언급되었는데, 이재명은 해당 보고서에 최종 결재 서명을 하였다. 이에 이재명 캠프 측은 이재명 후보가 화천대유보다는, 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄을 중점적으로 봤을 것이라고 해명했다. #[24]

그리고 대장동 개발의 주요 결재 권한이 이재명 성남시장에게 있었던 것으로 확인되었다. 당시 성남시의회 의원들은 "대장동 개발을 포함한 대부분의 결정 사항은 이 시장을 통해야 했던 구조였고, 이 시장의 결재 전에는 정진상 정책실장[25]이 먼저 살펴봤다"고 입을 모았다. 또한 성남시에 따르면 2012년 '사무전결 처리규칙'을 제정하면서 대장지구 사업에 대한 업무 전결 규정을 실시해 최종 전결 권한이 이재명 시장 앞으로 가게 했으며, 2014년에는 성남도공과 관련된 주요 사무의 전결 권한도 이재명 시장에게 주어졌다. #

파일:이재명 대장동 결재.jpg
또한 이재명 성남시장의 결재가 드러난 서류가 10여 건에 이르는 것으로 드러났다. 2014년 1월 9일 대장동 구역 지정부터, 2016년 11월 1일 개발계획 · 실시계획 인가에 이르기까지 사업 전반에 대해 이재명이 하나하나 보고받고 승인한 것이다. 그리고 이재명의 측근인 정진상 전 정책실장도 주요 결재라인에 포함되었다. #

이재명 측은 “공익환수 개발을 설계해서 도시개발법에 따라 시장이 결재한 당연한 일을 가지고 특별한 일인 양 호들갑”이라고 반박했다. 개발이익을 공익 환수한 정당한 사업이었기에 결재 행위에 법적 문제가 없다는 주장이다. #

7. 성남도공 사장 사퇴 강요 의혹(무혐의)

황무성 전 성남도시개발공사 초대 사장이 3년 임기의 절반도 못 채우고 2015년에 초에 사퇴했다. 이후 유한기 성남도공 개발본부장이 이재명과 정진상, 유동규 등을 언급하며 황무성 전 사장에 사표 제출을 종용한 내용이 담긴 녹음파일이 공개되어 논란이 일고 있다. 이 때문에 대장동판 블랙리스트라는 말까지 나왔다.

국민의힘 김은혜 의원이 공개한 녹음파일에 따르면, 2015년 2월 6일[26] 오후 3시 30분 당시 유한기 성남도공 개발사업본부장이 황 전 사장을 찾아 사직서를 요구했다. 녹음파일에서 유 씨는 "오늘 아니면 사장님이나 저나 다 박살난다"며 황 전 시장에게 사직해야 함을 강조했고, 황 전 사장이 사표 제출을 거부하자 유 씨는 "사장님이나 저나 뭔 빽이 있냐"며 "유동규가 앉혀 놓은 것 아니냐"고 반문했다. 그러면서 "제가 다시 타이프를 쳐올까요. 오늘 해야 합니다", "오늘 때를 놓치면"이라는 말로 황 전 사장의 당일 사직을 재촉하기도 했다. 또 유 씨는 "정도 그렇고, 유도 그렇고 양쪽 다"[27] 황 전 사장의 사퇴를 요구한다고 말했다. #

매일경제 보도에 따르면 법조계 일각에서 문재인 정부 환경부에서 벌어진 환경부 블랙리스트 사건과 비슷하다는 평가가 나오고 있다. 이 사건으로 김은경 전 환경부 장관과 신미숙 전 청와대 균형인사비서관은 1~2심에서 직권남용, 업무방해로 유죄를 선고받은 바 있다.

일각에서는 아예 더 나아가 박근혜 정부의 블랙리스트 사건과 흡사하다는 주장까지도 서슴치 않고 있는데, 이는 억지 주장에 가깝다. 박근혜 정부의 내각 주요 인사들이었던 김기춘, 조윤선 등이 주축이 되어 작성한 블랙리스트에는 ‘세월호 정부 시행령 폐기 촉구 선언’에 서명한 문화인 594명, 세월호 시국선언에 참여한 문학인 754명, 2012년 대선 당시 문재인 후보 지지선언에 참여한 예술인 6517명, 2014년 서울시장 선거 때 박원순 후보 지지 선언에 참여한 1608명 등 총 9473명이나 되는 사람들이 시덥잖은 이유로 낙인찍혀 블랙리스트에 올라갔었고, 이 정도면 이명박 정부의 문화예술계 블랙리스트와 마찬가지로 차원이 다르기 때문이다. #

한편 뉴스1에 따르면 법조계에서 직권남용을 적용하기 어렵다는 시각도 존재한다. 유한기 전 본부장은 인사권을 행사할 수 없는 부하 직원이어서 남용할 수 있는 '직권'이 없는 상태였으며, 강요죄를 적용하기에는 '시장님'이라는 표현이 위협 분위기를 조장했다고 증명하기 쉽지 않다. 그리고 이재명이 직접 지시를 내린 정황은 아직 없다. #

황무성 전 성남도시개발공사 사장이 2014년부터 이듬해 사퇴할 때까지 사기혐의로 기소돼 형사재판을 받고 있었던 사실이 확인됐다. 한겨레 취재에 따르면, 수원지방검찰청은 2011년 우즈베키스탄 사업 수주 명목으로 3억 5천만원을 건네받아 가로챈 사기혐의로 2014년 6월 30일 황 전 사장을 불구속기소했다. 황무성은 사장 재임 중 4차례 공판에 출석했으며, 2015년 3월 사장 자리에서 물러난 뒤에도 10여차례 공판에 출석했다. 2017년 8월 대법원에서 징역 6개월에 집행유예 2년의 선고가 확정됐다. 한겨레는 황 전 사장이 사직한 계기가 자신의 형사사건이기 때문일 가능성이 제기되면서 검찰의 수사에도 영향을 끼칠 것으로 보인다고 분석했다. 사임 직전 성남시청 감사관실에 2차례 불려갔던 것으로도 확인되었다. # #

동아일보는 황무성 사장이 사퇴한 이후에야 대장동 사업의 수익배분 구조가 크게 바뀐 것으로 드러났다고 보도했으나, 황무성은 2015년 3월 11일에 가서야 사임을 했고, 이 때는 이미 수익배분 구조를 포함한 대장동 개발 공모지침서가 확정된 시점이어서 이는 오보로 밝혀졌다. 2015년 1월 26일의 성남도공 투자심의위원회에 황무성은 사장으로 출석했었고, 이후의 공모지침서 최종 결재 역시 황무성이 맡았었다. # #

사퇴 종용 의혹에 대해 이재명은 2021년 10월 25일 "(황씨가) 그만둘 때 퇴임 인사를 하러 왔는데 '왜 그만두나' 아쉬웠던 기억이 있다"며 자신은 관여한 바 없다는 취지로 해명했다. 그러자 황무성은 이재명을 향해 꼬리자르기 수법을 쓰고 있다며 "도시개발공사 지휘부는 나 아닌가. 근데 나를 그만두라고 할 지휘부는 어디겠나?"고 반문하면서 당시 성남시장었던 이재명을 자신을 물러나게 한 배후로 지목했다. # #

JTBC는 황무성의 사퇴가 압력 때문이었는지, 형사재판 때문이었는지 더 따져봐야 되며, 앞으로 수사에서 밝혀질 것으로 보인다고 전망했다. #

서울중앙지검은 2월 3일 이재명 후보와 정진상 실장, 유동규 전 기획본부장에 대해 혐의 없음, 고인이 된 유한기 전 개발사업본부장에 대해 공소권 없음 처분했다. 검찰은 사건 관계자들의 진술 등을 종합한 결과 이들이 황 전 사장의 사직을 강요했다거나 직권을 남용했다고 볼 만한 증거가 없다고 판단했다. #

8. 윤석열의 대장동 불법 대출 관련 부실수사 의혹

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9. 기타 쟁점

10. 부수적인 사건사고

11. 여담



[1] 성남의뜰은 화천대유와 같은 소재지를 공유하는 회사고 자회사에 가까운 관계인 만큼, 사실상 같은 회사라고 보아도 무방하다. 이 성남의 뜰은 하나은행 컨소시엄이 사업파트너로 선정되고 나서 성남도시개발공사와 컨소시엄 참여사들이 출자해서 만든 SPC 특수목적법인이다. 본래 대규모 PF 사업에서는 사업수행의 주체로 SPC를 만든다. 또한 SPC는 비용지출이 금지된 페이퍼컴퍼니이기 때문에 실제 업무를 수행할 화천대유 같은 자산관리회사(AMC)가 업무를 하기 때문에 같은 소재지를 공유하는 게 일반적이다. [2] 공사 관계자는 내부 직원 심사는 객관식이었으며, 외부 심사위원들은 당일 컨소시엄 대표가 무작위로 추첨해서 뽑았다고 설명했다. 그리고 공모 전년도인 2014년 5월 대장동 개발을 위한 도시개발사업구역 지정 고시가 이뤄졌기 때문에 공모신청자들이 준비할 기간이 충분했다고 말했다. # [3] 대신 화천대유는 주변보다 평당 400만원 정도 인하된 분양가로 제공했다고 밝혔다. # [4] 천화동인1호는 출자금 1억465만원으로 설립되어 최근 3년간 받은 배당금만 1208억원이다. 이한성은 소유주가 아니라 소유주가 내세운 사내이사이며, 이한성 본인이 배당금을 수령한 것은 아니다. [5] 이해찬의 측근으로서 이해찬과 이재명의 가교로 여겨지는 인사기도 하다. 2018년 지방선거 당시 이재명캠프 선대본부장이었고 이후 경기도 평화부지사를 지낸 대표적인 친이재명계 인사이다. 일각에선 국회의원 예비후보 출마 당시 이낙연 전 국무총리가 그의 후원회장을 맡았던 점을 들어 이낙연과의 연줄도 있단 여론도 있지만, 이낙연은 원래 의원들 지원에 자주 모습을 드러냈던데다 특히 현장까지 가서 지원을 해준 초선의원들 중 오영환을 제외하곤 누구에게 줄을 대고 있는지를 보면 사실상 화제돌리기에 불과하다. [6] 이재명은 유동규가 수많은 산하기관 직원 중 한 사람이라면서 “산하기관 중간 간부가 다 측근이면 측근이 미어터질 것”이라고 주장했다. 그는 비서실을 함께 했던지, 돈이라도 대신 받아서 도와줬던지 이런 정도는 돼야 측근일 것이라고 말했다. 그러나 # 서울경제신문에서는 2010년 10월 15일 자격 미달 논란에도 불구하고 성남시시설관리공단의 기획본부장으로 임명, 감사원에 지적된 바 있는 독불인사 방치, 2010년 11월 공직선거법 재판 때의 법정 응원, 경기관광공사 사장으로 임명 등을 이유로 들며 측근설에 힘을 싣는 보도를 했다. # [7] 한나라당 경기도당 위원장, 새누리당 원내대표, 새누리당 대표최고위원 권한대행 등을 지냈다. [8] 여담이지만 이 사건이 진행된 10월 1일에 PD수첩은 대장동 개발 관련 제보를 받는다고 트윗을 올렸지만 #, 아무래도 정시내의 신분이 PD수첩과 관련됐던 점 때문에 부정적인 반응으로 가득 차 있다. [9] 정진상 부실장은 이 지사가 성남 지역 변호사로 활동할 때 사무장으로 일했다. [10] 이재명이 성남시장으로 있을 때 공공갈등조정관을 지내다 2017년 이재명 대선 경선후보 캠프 실무를 맡았다. [11] 동아일보 취재에서는 이화영 대표가 "최근 3, 4년 넘게 연락도 아예 하지 않는 사이"라고 말했다고 보도했으며 한국일보 기사 #에서는 이화영 측이 "7,8년 넘게 연락도 하지 않았다"고 말했다고 언급됐다. [12] 화천대유 대주주 김만배, 곽상도와 마찬가지로 성균관대 출신이며, 김만배는 머니투데이 기자 출신이다. [13] 참고로 이재명 후보와 사법연수원 동기이다. [14] 주택이 95평이라 매매가는 19억. [15] 시세는 30~35억인데 계약서상 매매가는 19억이다. [16] 유동규는 이재명이 변호사를 하던 2009년 당시, 아파트 리모델링 추진위원회 조합장이었던 유동규가 아파트 리모델링의 사업성을 높이는 주택법 개정을 주장하자 이재명이 이를 적극 지원하면서 인연이 생겼다. # 이를 계기로 유동규는 이재명의 성남 시장 인수위에 활동해 성남시시설관리공단기획 본부장 자리에 올랐고, 시설관리공단이 도시개발공사에 통합되자 기획본부장이 되었다. 이재명이 경기도지사가 되자 경기관광공사 자리까지 꿰찼다. [17] https://www.gri.re.kr/%EC%97%B0%EA%B5%AC%EB%B3%B4%EA%B3%A0%EC%84%9C/?pageno=1&division=&pub_start_year=&pub_end_year=&sc=book_name1@author1&sv=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%C3%8D&limit=10&searchcode=&pcode=&brno=12661&prno=6421 [18] NPV > 0, B/C > 1일 경우 타당성이 있는 사업이다. [19] 기사에는 이니셜만 나왔으나, 성남도시개발공사 초대 사장은 황무성이다. [20] 공공 5,503억원, 민간 8,600억원. 5,503/(5503+8600)=0.3902. [21] 위례신도시는 2기신도시로 정부가 주도한 공공개발이지만 토지를 민간에 매각하고 분양가상한제가 적용된 민간분양을 하는 일반적인 경우가 많으나 A2-8 블록개발은 민관합작으로 분양 [22] 하남 아이테코는 하남도시개발공사가 가지고 있는 땅을 원가 수준에 내놓는 대신 나중에 이익이 발생하면 이를 회수하기로 했다. # [23] 기사에서 공공개발을 이야기한 것으로 보여진다. 민간개발의 평균 기부채납 비율은 34.8%다. # # [24] 9월 14일 이재명 지사는 "사실 이(대장동 개발) 설계는 제가 한 겁니다"라는 발언을 한 바 있는데, 해당 발언 또한 2주가 지나서 주목받았다. 이재명은 화천대유가 먹튀하지 못 하고 성남시에 제소를 할 수 없도록 조치를 취했고 부담금 920억원을 추가로 받아냈다면서 이와 같이 밝혔다. # # [25] 현 이재명 열린캠프 비서실 부실장 [26] 공교롭게도 이날은 화천대유가 설립된 날이다. [27] 정은 정진상 전 정책실장, 유는 유동규 전 본부장을 뜻한다. [28] 위에서 설명한 임대주택부지 배당이익 1,822억 원이 임대주택 부지를 분양 용도로 전환하고 매각해 얻은 이익이다. [29] 유동규의 대학 학력인 한양대 음대 출신을 언급한다. 이재선은 이재명이 성남시장이 되기 전엔 같이 활동했는데 이재명과 유동규는 시장 취임 전부터 인맥이 있었던데다, 이재선은 성남시시설관리공단에서 고문회계사였기에 같은 공단의 기획본부장인 유동규를 특정할 수 있는 정보를 알 수 있었을 것이다.

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