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1. 개요
글로벌비즈니스센터 GBC의 건설 과정을 정리한 문서이다.2. 역사
2.1. 2006년: 뚝섬 건립안
현대자동차그룹이 계획을 본격적으로 세운 건 2006년으로 이 무렵부터 양재동 본사가 포화상태라는 점이 지적되자 랜드마크 역할을 할 초고층 사옥 건립을 추진하게 되었다. 이때 정식적인 계획은 지상 110층에 높이 540m였다.
2.1.1. 부지 논란
그런데 그 위치가 다름아닌 성동구 성수동에 위치한 뚝섬의 삼표산업 공장부지였다는 점이다.이 위치로 선정한 이유는 일단 이 부지의 80%는 현대자동차그룹 계열사인 현대제철 소유이고, 20%는 국공유지인데 부지의 현 사용자인 삼표산업이 점용허가를 받아놓은 상태이다. 그리고 그 삼표산업은 삼표그룹 계열사이고, 삼표그룹 정도원 회장의 장녀 정지선과 현대차그룹 정몽구 회장의 장남 정의선 부회장은 부부이다. 여기에 삼표레미콘 공장에서 발생하는 분진과 출입하는 화물차량으로 인한 위험성과 도로파손으로 인해 빗발치는 민원으로 해당공장은 이전해야 하는 상황이고, 현대차그룹은 흩어져 있는 계열사를 한군데 모은 통합 본사 건물을 서울에 짓고 싶은데 땅이 없는 상황이었다.
문제는 이 근방에 다름아닌 서울숲이 위치해 있고, 한강 인근인데다가 성수대교, 동부간선도로와 곧바로 연결되는 곳이라서 연계 교통면에서 좋은 영향을 주기 힘들었다. GBC 수요로 인한 교통 체증이 강변북로까지 전해질 가능성도 높았다.
물론 초기 추진할 당시만 해도 별다른 문제나 반대가 없었기 때문에[1], 오히려 2011년 착공해서 2016년 완공하겠다는 계획이 쉽게 실현될 것으로 보였다.[2] 2010년에는 숙원이었던 현대건설 인수전에서 현대그룹을 꺾고 인수에 성공하면서 GBC 건립 계획은 순조로워 보였다.
오세훈 시장이 성동구 출신이고 상대적으로 낙후한 동네인지라 강북균형발전론에도 힘이 실리는 일견 타당한 주장이었다.
그러나...
2.1.2. 난관
이후 오세훈 시장이 무상급식 캐삭빵의 패배로 물러나고 시장이 박원순으로 바뀌면서, 2012년 무렵부터 서울특별시의 마천루 건립 정책과 도시계획이 살짝 바뀌면서 어긋나기 시작했다. 전술했듯 일단 위치부터가 뚝섬이었기 때문에 환경파괴 논란도 피할 수 없었는데다가, 교통 문제에서도 지금의 롯데월드타워마냥 헬게이트가 열릴 공산도 컸기 때문이다.그러다가 2012년 최종적으로 서울시가 지상 50층 이상의 '마천루'는 3도심과[3] 권역중심 지역에만 건립할 수 있게 조례를 지정하게 된다. 이 두 곳에도 해당하지 못하는 지역에는 최대 35층 건물까지만 허용된다. 성수동 뚝섬 일원은 '자연 녹지 구역'으로 지정이 되어서 사실상 불허하였고, 결국 뚝섬에 건립되는 건 무산됐다.
물론 당시 성동구 주민들과 국회의원 등이 반발하긴 했다. 아무래도 GBC를 통해 여러가지 이득이 생길 것을 기대했는데, 결국 무산되어버렸다. 그러다보니 비교적 최근까지인 2014년 9월 초반까지 성동구에서는 계속 GBC 뚝섬 유치를 추진한 바 있었다.[4] 이후 현대차는 다른 부지로 눈을 돌렸다.
2.2. 2013년: 삼성동 한국전력공사 부지 인수
2.2.1. 대규모 한전 부지
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| 한국전력 본사 시절 | 철거 이후 |
때마침 2014년 11월에 기존 강남구 삼성동 트레이드타워 길 건너편에 입주해 있던 한국전력공사가 전라남도 나주시의 빛가람 혁신도시로 본사를 이전하게 되면서 본사 부지를 매각할 계획을 갖게 된다. 이번이 마지막 기회라고 생각이 든 현대자동차그룹에서는 여러 모로 솔깃할 수밖에. 삼성동 한전부지 일원은 강남의 마지막 금싸라기 땅이라고 불릴 만큼 엄청난 교통의 중심지였기 때문이다. 근처에는 COEX를 비롯하여 서울 지하철 2호선 삼성역과 서울 지하철 9호선 봉은사역 등이 있고, 도로도 테헤란로와 영동대로 등이 교차하는 그야말로 교통의 중심지. 또한 KTX와 GTX 역사 건립 계획까지 있다. 더군다나 부지 면적도 7만9342㎡ 정도인지라 롯데월드타워 부지보다도 넓다.
실제 이 부지는 3년 전이었던 2011년에도 삼성그룹이 포스코와 함께 종합 업무지구로 개발하자는 제안을 했었던 곳이다. 다만, 이 때만 하더라도 한국전력이 "2014년 본사를 이전하더라도, 한전 부지를 팔 생각이 없다"라고 밝히면서 흐지부지되었지만 한전의 부채가 꽤 있었기 때문에 결국 2014년 초반부터 한전은 삼성동 부지를 매각할 계획을 세웠다.
더군다나 서울시 조례에 따르면 여기는 강남, 도심에 해당하기 때문에 여기서 건립하는 것도 문제는 안 되었다. 게다가 서울시는 이 곳을 COEX와 연계하여 MICE 개발 계획을 잡아두었기 때문에 뚝섬과는 완전 다른 상태다. 이에 현대자동차그룹은 여기를 인수해서 이 곳에 GBC를 건립할 계획을 가지게 된다.
문제는 현대차그룹만 그런 생각을 했을 리가 없다는 것이다.
2.2.2. 타사의 개입
삼성그룹이 이 지역 인수를 검토하기 시작한다. 이미 2011년 무렵 삼성그룹은 포스코와 컨소시엄을 구상하여 여기에 113층, 634m 정도의 그린 게이트 웨이라는 복합 상업단지를 제안한 바가 있었고, 때마침 이 동네 이름인 '삼성동(三成洞)'이 본사 홍보에 큰 역할이 될 것이라 믿었기 때문이다. 이미 그 부근 한국감정원 부지를 인수한 바 있는 삼성그룹 입장에서도 이 지역은 눈독을 들일 수밖에 없다. 그리고 사실 삼성은 1995년부터 도곡동에 103층 삼성타운 본사를 계획한 바 있었다. IMF로 무산 되었지만 대신 타워팰리스가 건립되었던 역사가 있고, 일단 용산국제업무지구에 지으려던 트리플 원(621m/111층)도 망해버렸다.국내 기업 중에서는 그 외에도 포스코를 비롯해서 여럿 대기업들도 참여를 고려하고 있다고 전해지고, 심지어 중국의 유명한 부동산 업체인 녹지그룹[5]이 인수할 것을 검토하고 있었다. 게다가 미국의 카지노 업체인 라스베이거스 샌즈[* 이쪽은 진짜로 서울시에 내국인 출입 가능한 카지노를 열 계획으로 이 부지에 접근했었고, 그외의 금싸라기 땅도 같은 목적으로 노리고 있다고 한다.[6]도 노리고 있다고. 현대자동차 입장에서는 이들 모두를 이겨야만 지을 수 있는 상태였다.
여기서 현대자동차가 삼성동 부지를 탐내는 이유에 대해서 분석한 기사가 있다. 어쨌건 지역이 지역이었던 만큼 상당한 경쟁이 불가피한 곳이었다. 게다가 여러 기업들이 눈독들임에 따라 이 지역의 땅값이 장난 아니게 오를 수밖에 없다.
더군다나 한전에서는 최고 입찰가를 쓰는 기업에 낙찰하겠다고 한다. 이 점에서는 자칫 외국 자본에 강남 금싸라기 땅을 넘겨줄 수 있다는 비판도 존재한다. 다만, 통합개발이라는 점과 더불어 투기나 카지노를 서울시에서 허용해 줄 리가 만무할 것이라는 점에서 사실상 삼성 아니면 현대차가 주로 인수하려 할 것이고, 상대적으로 걱정할 필요는 없다는 의견도 있다. 그리고 한전 부채 때문에 어쩔수 없다고 한다.
2.2.3. 인수과정 일지
- 2014년 7월 17일, 한국전력이 이사회에서 매각 방침을 결정했다. 매각 방식은 경쟁입찰 방식. 그리고 그날 현대자동차는 곧바로 인수전 참여를 선언했다.
- 2014년 8월 25일, 드디어 한국전력이 공식적으로 부지를 매물로 내놓았다.
- 마감 입찰이 2014년 9월 17일 16시까지로 예정된 상태에서 9월 11일에 한전이 별도의 부지 예정가를 공개하지 않고 있다고 한다. 즉 최고가 쓰더라도 낙찰될 지는 모른다는 점이다.
- 9월 12일 현대자동차에서는 결국 현대자동차:기아자동차:현대모비스=5:3:2 비율로 출자할 계획을 검토중이라고 한다.
- 9월 17일 마감을 앞둔 상태에서 삼성그룹에서 입찰에 대해 일절 함구하고 있다고 한다. 즉, 입찰했는지 안했는지에 대해서 전혀 언급이 없다. 그러다가 마감 직전인 16시가 되어서 삼성전자에서 공식 입찰에 참여하기로 했다고 한다.
- 9월 18일 오전 10시에 한전이 최종 낙찰자로 입찰액 10조 5,500억원을 제시한 현대자동차그룹으로 확정되었다. 이로써 위의 110층 규모의 현대자동차그룹 통합 사옥이 들어오는 것이 확정되었다. 아마 삼성전자의 자금력이 상당하다 보니[7] 현대자동차에서 사활을 걸고 거금을 써낸 듯 하다.[8] 삼성전자가 얼마를 제시했는지에 대한 공신력 있는 정보는 알려지지 않았다. 이 일이 끝난 후 삼성전자는 멘붕은 커녕 오히려 심드렁한 반응을 보였다. 이미 삼성타운도 있기 때문에 큰 금액을 써가면서까지 먹어야할만큼 한전부지가 절실하지 않았다. 그래서 삼성이 적은 금액을 써냈다 해도 이상할 것도 없다고 볼 수 있다.
- 9월 21일 현대자동차그룹은 입찰가의 5% 이상을 보증금으로 내야하는 규정에 따라 보증금을 입금했는데, 그 액수가 9999억 9999만 9999원이다.
- 매입에 실패한 삼성은 한전부지 바로 옆에 위치한 서울의료원 강남분원의 부지 매입을 추진하고 있다.[9] 이 지역은 과거 2011년 삼성생명에서 매입했던 한국감정원 부지 바로 앞이기 때문에 시너지 개발이 가능할 것으로 추측된다.[10] 현재 서울시에서는 서울의료원 부지를 준주거지역 혹은 상업지역으로 변경시킬 계획이라고 한다. 이에 따라 만일 준주거지역으로 바뀔 경우, 용적률 400%에 최대 80m 높이의 건물이 가능하며, 상업지구로 변경되면 800% 이상으로 바뀐다. 아직은 확정하기는 힘든 상태. 다만 이 부지가 넓지도 않고, 위치도 너무 애매해서 결과적으로 현재까지 유찰된 상태다.
- 한전부지 매입경쟁 당시, 삼성그룹의 입찰가에 대한 여러 말들이 많았고, 여러 추측이 난무하게 만들었었다. 한때 삼성전자는 1조를 써내서 현대차를 골탕먹였다는 썰이 크게 떠돌기도 했고, 겉으로는 현대차그룹의 반 정도밖에 안되는 입찰가를 제시한것처럼 언론에 흘렸지만, 사실은 현대 못지 않게 많은 자금을 투입하려 했고[11][12] 현대와의 경쟁에서 패하자 아무렇지도 않은 척 언플을 하고 있다라는 찌라시도 돌았었다. 다시 이 썰에 반박하는 보도가 나오기도 하였다.
- 9월 26일, 현대자동차그룹 컨소시엄에 참여한 각 회사 들은 각자 이사회를 열고 최종적으로 한전부지 인수를 결의했다. 기업들의 분담 비율은 현대자동차 55%, 기아자동차 20%, 현대모비스 25%로 정해졌다고. 이에 따라 현대자동차는 5조 8,025억원, 기아자동차는 2조 1,100억원, 현대모비스는 2조 6,375억원을 분담하기로 했다.
- 9월 26일 오후, 현대자동차그룹과 한국전력공사 간 매매 계약이 최종 체결되었다. 대금 완납은 다음 해인 2015년 9월 25일까지 순차적으로 할 계획이라고 한다. 최종 완납되는 2015년 9월 26일에는 최종적으로 현대자동차그룹에게 넘어가게 됐다.
2.3. 2015년: 건립 계획 수립
2014년 12월 18일 현대건설에서 개최한 설명회에 따르면, 최종적으로 지상 100층 이상의 초고층 건물을 건립하기로 했다고 밝혔다. 설명회에는 미국 스키드모어 오윙스 엔 메릴(SOM)[13]을 비롯해 KPF[14] 등의 관계자들이 참석했다고 한다.2015년 1월말까지 설계사들로부터 설계안을 받아 1곳을 낙점한 뒤, 2015년 초에 서울시에 계획을 제출한다고 한다. 이미 12월부터 지질 조사를 시작했다고 한다.
2015년 현대자동차그룹 시무식에서 이 건물의 높이는 105층이 될 것임이 밝혀졌다. 일단 층수로만 보면 송파구 롯데월드타워보다는 낮게 나온 셈이다.
당초 2017년에서 2018년 착공하여 2023년까지 완공 시킬 계획을 가지고 있었으나, 정부가 제 7차 투자 활성화 대책의 일환으로 인허가 기간을 1년 이내(!!!)로 단축하겠다고 밝힘에 따라 부지를 받는 2015년 9월 26일부터 2016년까지 착공이 가능할 수도 있을 것으로 보인다. 게다가 정부가 "기업이 땅을 산 뒤 1년 이내로 개발을 하지 않을시 이를 투자로 인정하지 않고, 기업소득환류세를 받기로 함"에 따라 사실상 현대차 입장에서는 2016년 9월 25일까지는 착공해야 돈을 아낄 수도 있으니 그렇기에 향후 1년 이내 서울시와의 협상이 중요하다.
이 때까진 아무래도 서울시가 이번 안은 긍정적인 편이라 착공 자체는 빠를 것으로 보였다.
2.3.1. 이후 어떤 식으로 개발을 하게 되는가?
2.3.1.1. 국제교류복합지구
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| 국제교류 복합지구 2차 조감예시도 |
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| 2016년 최종 계획안 |
2.3.1.2. 현대백화점 본사의 삼성동 이전
압구정동에 위치한 현대백화점 본사를 삼성동 글라스타워 남측으로 신축 이전할 예정이다.[15] 즉 삼성동에 현대자동차그룹, 현대백화점, 현대산업개발의 본사가 모이게 되는 셈이다.[16]2.3.1.3. 인근 교통 개발 계획
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| GBC 인근 철도교통망 계획[17] |
현재까지는 수서역이 종착역인 SRT를 GTX A호선을 이용해 삼성역까지 일부 연장운행하는 방안이 검토중인데 삼성역은 GTX의 환승역으로, 한전과 COEX 사이의 영동대로 지하에 지어진다. 위례신사선의 전철역이 어떻게 지어질지는 모르나 GTX 역은 삼성역 및 봉은사역에서 환승이 가능할 것으로 보인다. 이 부지를 인수하게 될 경우, 용적률을 상향하는 대신 해당 기업에서는 부지의 40% 정도를 서울시 측에 기부채납해야 한다. 즉, 서울시의 계획은 이 40%를 이용하여 삼성역사를 비롯한 종합 MICE 단지 개발을 하겠다는 계획. 그러나 현대자동차그룹에서는 부지 대신 현금으로 기부채납하여 그 현금을 두고 강남구와 서울시 사이에 다툼이 벌어졌다. 환승역 건설 계획은 GTX자체가 대심도 이므로 봉은사역과 삼성역 사이의 영동대로 지하를 대심도로 파서 건설하기로 한 모양이며, 구체적인 디자인은 이 문서를 참고할 것.
이 땅들은 공시지가 1조 이상에 현 거래가는 3조 이상인데, 이러다 보니 삼성과 현대 중 둘 중 누가 사더라도 엄청난 대형 개발이 될 수밖에 없으며, 해당 부지를 사들인 기업 입장에서는 엄청난 호재일 수밖에 없다.
자세한 건 삼성역, 봉은사역 참조.
2.3.1.4. 롯데월드타워 높이를 넘길 것인가?
일단 현대자동차, 기아자동차를 비롯한 현대자동차그룹의 전 계열사가 이 곳에 입주할 계획이고, 자동차 박물관+초대형 컨밴션 센터+6성급 호텔 등의 복합 종합단지로 개발된다.[18]아직 종합적인 건립 방식은 나오지 않았으나, 본 그룹의 30개 계열사를 몽땅 집어넣을 계획이라 거대 마천루 두 동이 들어설 가능성이 높다고 한다. 아무래도 한전부지에 건물을 몇십 개씩 늘어 놓기에는 다소 비좁기 때문이다. 이 때문에 100층이 넘는 쌍둥이 건물로 건설하겠다는 계획으로 갈 가능성이 높다고 한다.[19]
그리고 이 지역 자체도 '강남'이라는 도심구역인데다가, 20m이상 도로 근접 문제도 영동대로, 테헤란로 등이 지나가는 그야말로 요충지다보니 서울시에서 용도를 상업 용지로 변경하는 대로 100층 이상의 초고층 건물 건립이 가능해질 것으로 보인다. 심지어 현대자동차에서는 인근에서 가장 높은 건물로 짓겠다는데 이럴 경우 심지어 롯데월드타워보다 더 높게 지을 가능성도 있다고 한다. 즉, 기존 높이보다 훨씬 높아질 가능성이 있다는 것이다. 하지만 2015 시무식에서 구체적으로 층수를 롯데월드타워보다 더 적은 105층으로 밝히면서 롯데월드타워보다 높아질 가능성은 낮아지게 되었다. 그리고 2월 17일 서울시와의 사전협상에서 105층에 553m라고 발표했다. 아직 최종확정된 사항이 아니지만 # 디자인상 첨탑이 없는 형태이기 때문에 최상층 전망대는 538m로 롯데월드타워의 최상층보다 38m 높게 존재한다. 또한 상층부로 갈수록 면적이 좁아지지 않기 때문에 롯데월드타워에 비해 높이는 조금 낮더라도 그 규모감은 더욱 크게 느껴질 것으로 생각된다.
그러나 2017년 1월 초에 강남구청장이 GBC의 높이를 569m라고 말한 기사가 떴다. # 이 때문에 한동안 강남구청장의 실언이냐 공표냐로 말이 많았었는데 강남구가 공개한 환경영향평가서 초안에 국내 최고 높이인 569m에 105층으로 추진하도록 높이가 변경된 게 확인됐다. 따라서 롯데월드타워보다 14m 높다.
그런데 몇달 뒤인 10월 23일 즈음에 영동대로 복합환승센터의 조감도 중 하나가 GBC의 높이를 590m로 표기했다. 단순한 오타인지, 아니면 또 높이가 변경된 것인지 확인 되지는 않았다가 단순 오타로 확인되었다.
2.3.2. 실제 착공까지 선결 과제
물론 실제 착공까지는 시간이 조금 걸릴 수 밖에 없을 것이다. 일단 부지를 인수한 건 2014년 9월로, 상세한 개발 계획의 조율, 그리고 실제 인허가 및 착공 등까지 고려하면 빨라야 2015년말에서 2017년에 착공할 수 있다. 이미 1차 뚝섬 계획안 때 서울숲 등 문제로 인하여 무산된 바 있었던 터라 상당히 치밀하게 준비하고 있다.그리고 일단 인수가격을 무려 10조원 정도로 높게 써냈는 데다가, 취득세+기부채납+개발비를 포함하면 현대자동차그룹이 최종 부담하게 되는 금액은 무려 20조원 가까이 된다는 견해도 있다.[20] 즉, 승자의 저주를 우려하는 전문가들도 꽤 있다. 현대자동차 측에서는 계열사를 모두 모아 세계적 랜드마크로써 우려할 필요가 없다는 입장이지만 다행인 건 무디스 등 신용평가사에서는 "문제는 없다"고 발표했다. 현대자동차그룹의 보유 현금이 꽤 있기 때문에 당분간은 문제는 없을 걸로 보인다고 한다.
또한 현재 한전 사옥 지하에는 변전소가 존재한다. 인근 지역 전력 공급에 큰 역할을 하고 있기 때문에 어떻게 할 것인지도 관심거리.[21] 현대자동차 측에서는 같은 한전부지 내에 이전하는 방식으로 하겠다고 하는데 일단은 지켜봐야 한다.
다만 성동구 뚝섬 안과는 달리 이번에는 서울시나 강남구 모두 긍정적으로 보고 있다. 뚝섬 안 같은 경우 서울숲 인근 위치와 용도 변경 문제 때문에 매우 부정적이었다면, 삼성동 2차 계획안은 이미 서울시가 이 근방을 GTX, COEX 등과 연계되는 MICE 개발 계획을 가지고 있기 때문이다.
향후 땅값 산정 기준을 어떻게 할 것인가와 구체적인 디자인, 용적율 조정에 따른 기부채납 등의 문제를 해결한 뒤에 정식착공을 할 것으로 보인다.
이렇게 현대자동차가 매물을 낙찰받고, 순조롭게 진행될 줄 알았다.
2.3.2.1. 공공기여금을 놓고 서울시와 강남구의 갈등
2015년 현대자동차가 사들인 옛 한전 부지 개발로 인해 발생한 1조 7천억원 가량의 공공기여금의 활용을 놓고 서울시와 강남구가 대립한 적이 있다. # #강남구는 공공기여금으로 영동대로 지하공간 통합개발을 하자는 입장이고, 서울시는 코엑스와 잠실종합운동장을 포함하는 국제교류복합지구 개발사업인 ‘영동 마이스(MICE) 복합단지 계획안’에 공공기여금을 사용하자는 입장이다. 물론 송파구는 당연히 한전부지 공공기여금을 같이 쓰자는 입장이다.
이 문제 때문에 강남구가 변전소 증축계획안을 반려하면서 현대자동차는 고래싸움에 새우 등 터진 셈이 되어 신사옥 건설 일정에 차질을 빚은 적도 있다.
JTBC의 썰전 124회에서 강용석 변호사는 서울시와 강남구 중 누구의 손을 들어주기가 애매한 면이 있으며, 다른 구의 선례를 살펴봤을 때 결국 서울시와 강남구가 몇대 몇으로 나누어 갖느냐는 문제로 귀결될 것이라는 의견을 냈다.
2015년 10월, 강남구와 서울시의 대립이 극한으로 치달았다. 신연희 강남구청장은 서울시와 강남구의 공공기여금 사용처를 두고 갈등이 수그러들지 않자, 이런 식으로 서울시가 진행할 것이라면 강남구가 서울시에서 독립하겠다며, 강남구를 특별자치구로 지정하는 방안을 건의해 달라고 서울시에 요청하였다. 다만 이에 대한 일반 사람들의 반응은 "그럴 것이면 강남구가 수혜를 받고 있는 전기/수도/쓰레기/도로사용료 등 여러 비용도 내고 독립하라"는 등의 싸늘한 반응을 보였다. # 이에 대해서는 강남구가 서울시와의 협상에서 우위를 점하기 위하여 약간 무리수를 두었다는 해석이 우세하다.
여론이 좋지 않게 돌아가는 듯 하자, 2015년 10월 8일 신연희 강남구청장은 진심으로 독립을 위한 의도를 갖고 사용한 표현이 아니며, 답답함을 호소하려 했던 것일 뿐이라며 해명에 나섰는 줄 알았는데, 2015년 10월 14일 CBS 김현정의 뉴스쇼에서, 서울시로부터 강남구가 독립하겠다는 말은 진심 이라는 인터뷰를 진행하였다. 자세한 내용은 강남구/분리 독립 논란 참조.
이후 서울시가 공공기여금을 삼성동 영동대로 개발사업에 우선적으로 투자하겠다고 밝히면서 갈등은 어느 정도 정리되었다. 신연희 구청장도 박원순 시장에게 합의에 감사한다고 전하면서 이전의 첨예한 갈등은 봉합된 모습을 보여주었다.
2.3.2.2. 봉은사의 반발
봉은사측에서 일조권 침해를 들며 GBC 건설에 반대하고 나섰다. '불교문화재연구원'의 환경영향 시뮬레이션에 따르면 만약 GBC가 원안대로 지어진다면 오전내내 햇빛이 비치지 않으며 따라서 목조건축물인 봉은사의 특성상 훼손이 가속화될 것이라고 주장했다. #실제로 봉은사에 대한 일조권 문제를 해결하지 못했다고 판단한 서울시가 2017년 6월 환경영향평가 재심의 판정을 내렸다.
2.4. 2016년: 대한민국 최고층 건물 확정
2월 1일 서울시에서 밝힌 바에 따르면, 당초 105층에서 계획을 수정하여 지상 115층에 높이가 571m로 계획을 바꿨다. 이에 따라 롯데월드타워보다 더 높게 건설되는 셈이다.
2016년 1월에 현대측이 밝히길 이번 GBC사업의 총책임 건축가로 김종성 건축가를 쓸 것이라고 발표했다. # 2월 17일 서울시와의 사전협상에서 지상 105층, 높이 553m (1814ft)로 발표했다. 잠실의 롯데월드타워(555m/123F)보다 2m가 낮아서 국내 2위의 마천루가 된다. 하지만 이 때도 확정안은 아니었다.
용적률은 799%로 800%에 거의 근접한 편이며, 이 부지 안에 현대차그룹 본사 사옥을 포함한 업무시설, 전시컨벤션 시설, 호텔, 판매시설을 조성하기로 했다고 밝혔다. 즉 105층 짜리 사옥과 35층 짜리 호텔도 건립하겠다는 계획이다.
2016년 현대자동차의 컨퍼런스콜에 의하면, 현대차그룹이 GBC를 건축하는데 들일 최종 건축비가 약 2조 5,700억 원 정도라고 밝혔다. 이는 현존하는 최고 마천루인 부르즈 칼리파의 1조 7,167억 원 보다 약 8,000억 원 정도 더 들어가는 비용이라고 한다.
2.5. 2017년 ~ 2019년: 추진에서 착공까지
2.5.1. 2017년: 점점 멀어지는 착공승인
2017년 1월 초에 현대차 측에서 2017년 6월 즈음에 착공을 추진한다고 밝혔다. 다만 봉은사의 민원에 따라 환경영향평가를 받아야 하므로 변수가 있다고 한다.2017년 5월 29일 열린 현대자동차부지 특별계획구역 복합시설(GBC) 신축사업에 대한 환경영향평가서 심의회에서 서울시가 '재심의'를 의결했다고 6월 13일 발표했다. 당초 현대차의 계획은 2016년까지 인허가를 완료하고 2017년 착공에 들어가는 것이었으나, 이로써 2017년 착공이 불투명해졌다.
2017년 11월 17일 서울시에서 재심의끝에 사실상 환경영향평가를 통과시켰다. 봉은사의 반발은 줄어들 전망이며, 이제 남은 교통평가, 건축심의, 구조굴토위원회 심의가 남았는데 2018년 상반기에 착공할 것이라는 예상이 있다고 한다.
2.5.2. 2018년: 필요한 승인절차 진행
2018년 1월 3일 전투비행 영향 협의로 인해 건립 작업에 제동이 걸렸다고 한다.2018년 3월 21일 수도권정비위원회에서 인구유발 효과를 제대로 평가하지 않았다는 이유로 상반기 착공이 힘들다고 한다. 이로써 2021년에 완공하기 어려워졌다.
2018년 4월 13일 환경영향평가에서 조건부 승인을 하였다.
2018년 7월 20일 수도권정비위원회에서 또 보류되었다. 이로 인해 2018년 착공은 물건너 갈 것으로 보였다. 만약 또 보류되지 않았다면 10월에 착공을 했을 것이다.
2018년 9월 17일 현대차 GBC 사업이 무기한 중단되었다는 기사가 나왔다. 이로 인해 글로벌비즈니스센터의 착공이 불투명해졌다.[22] 이때까지만 해도 연내 착공은 사실상 물건너 간 것으로 보였다. 국가가 돈은 받아 가놓고 착공은 안 시켜준다는 비판적인 시각도 있었다.
2018년 12월 17일 현대차 GBC 사업이 5년간 표류 끝에 2019년 상반기 중 첫 삽을 뜰 전망이다. 기획재정부 등 정부 합동부처는 17일 발표한 ‘2019 경제정책방향’에서 GBC를 비롯해 총 6조원+α 규모의 기업프로젝트 조기 착공을 지원하는 내용을 담았다.
2018년 12월 19일, 1년간 계속 이어지던 국토부 수도권정비심의위원회를 조건부 통과했다고 한다. 마지막 큰 산을 넘은 셈이다.
2.5.3. 2019년: 최종 승인
2019년 1월 7일 드디어 국토부 수도권정비심의위원회에서 최종통과 되었다고 한다.서울시의 건축심의 등 간단한 건축허가만이 남겨놓고 있어서 2019년 5~6월 착공이 가시화 되었다. 서울시도 2019년이 국제교류복합지구 착공 예정년도이기도 하고, 이전부터 GBC 착공을 적극 돕겠다는 발언을 한 적 있으니 순조롭게 진행될 듯하다.
2019년 2월 12일에 현대자동차그룹이 건축허가 신청서를 제출했다고 한다. 이로써 행정절차는 다 끝났고 건축허가 심의기간을 지나서 5~6월쯤이면 착공이 가능해질 전망이다. 또한 국제교류복합지구에 들어갈 1조 7천억 규모의 공공기여금도 속도를 내게 됐다.
2019년 3월 10일에 현대자동차그룹이 글로벌비즈니스센터 프로젝트를 자체 개발이 아닌 외부 투자자와 개발하겠다는 입장을 내놓았다. GBC 부지 입지조건이 뛰어나 글로벌 투자자가 합류하면 GBC 가치가 더욱 상승할 수 있다는 점과 외부에서 제기되는 개발비용 부담에 대한 우려를 불식시키며 미래 투자재원 확보 등이 이유로 꼽힌다.[23]
서울시에서는 건축심의는 빠르면 4월 말 끝날 예정이며 이후 굴토심의 등을 걸쳐서 7월 정도에 착공 가능할 것으로 내다봤다.
서울시가 현대자동차그룹에 과밀부담금 약 1,400억 원을 통보했다. 과밀부담금이란 수도권 같은 과밀억제권인 지역에서 일정 규모 이상(업무·복합용 기준 연면적 25,000㎡ 이상)의 대형 건축물을 신·증축할 때 부과되는 부담금을 말한다.
또한 언론에 보도된 기사 내용에서 범 현대가 기업중 하나인 HDC현대산업개발이 GBC 공동개발 SPC에 참여할 가능성이 높으며 범현대가 금융 관계사들이 투자자를 모집하는 것을 보면 범현대가들이 모여서 GBC를 건설하려는게 아닌가 하는 예상도 나왔다.
2019년 4월 12일 서울시와 현대차가 1.7조 공공기여금 이행에 합의했다. 행정 절차인 건축 심의는 마무리 됐고 허가만 남았다고 하며 이후 굴토심의 등을 걸쳐 7월에 착공이 유력한 상태였다.
2019년 6월 27일 건축허가 승인을 위한 마지막 단계인 도시관리계획 변경안을 고시했다. 서울시 관계자는 건축허가를 위해 수도권정비위원회 등 각종 기관의 심의·의결 사항들을 따져봤다. 또한 국방부와 현대차그룹 간 '비행안전 및 레이더 전파 영향 평가'에 대한 협의가 남아 있어서 초고층 빌딩이 전투비행이나 레이더에 영향을 미치지 않는지 검토하는 과정이 필요했다. 국방부와 현대차 간 협의는 영향을 저감하는 방안 등 기술적인 검토가 수반되기 때문에 시간이 다소 소요되는 것으로 알려졌다.
2019년 11월 20일, 현대차와 국방부가 조건부 합의를 이뤄냈고 높이 260m에 도달하기 전까지 군의 작전을 방해하는 요소를 해결하기로 했다고 한다. 기사 대충 현대차가 새로운 레이더 구매비용을 대거나 중고 레이더를 사는 대신 운영비를 지원하는 방안중 하나를 선택할거라는 분석이다.
2019년 11월 26일, 국방부와 현대차의 합의로 서울시가 건축허가서를 교부했다. 기사 굴토심의와 구조심의만 거치면 바로 착공이 가능하며 예상 착공시기는 2020년 초이다.
2.6. 2020년 ~ 2026년: 착공부터 완공까지
2.6.1. 2020년
2020년 1월 안전관리계획서를 서울시에 제출했다. 안전관리계획서에는 ▲건설공사의 개요 및 안전관리조직 ▲공정별 안전점검 계획 ▲공사장 주변 안전 관리대책 ▲통행 안전시설의 설치 및 교통소통에 관한 계획 ▲안전 관리비 집행계획 등이 담기게 된다. 관계자들은 심의 결과는 2~3월 중 나올 것으로 보이나 서울시는 심의가 언제 끝날지 알 수 없다고 밝혔다. 이 계획서가 심의에 통과되면 착공계를 제출하면 공사가 시작된다.2020년 3월 GBC 개발사업단은 ‘현대자동차부지 특별계획구역 복합시설(GBC) 신축사업 감리용역’을 발주했다. 감리용역 추정가격은 600억원 정도 예상되며 국내 CM 역사상 최대 프로젝트 중 하나가 될 것이라 한다. 4개업체에 한정해서 (WSP 한국법인, 한미글로벌, 건원엔지니어링, 희림종합건축사사무소) 지명해 오는 23일 사업수행능력(PQ) 평가서와 기술제안서, 가격제안서를 제출받아 같은 달 25일 기술제안서 평가를 가졌다. 해당기사
2020년 3월 31일, 안전관리계획에 대한 막바지 조정 작업에 들어간 상황이라고 하고 상반기 착공이 가능할 것이라고 한다. #
2020년 4월, 현대는 공군과 협의하여 '레이더 구매 비용'을 지급하기로 결정했다. 이로써 공군과의 협의도 일단락 되었다. #
2020년 5월 1일, 착공계를 제출했다고 한다. 곧 착공에 들어갈 것으로 보인다. #
2020년 5월 6일 서울시는 착공 신고확인증을 발부하겠다고 기사에 나왔다. 기사 신고확인증이 발부되면 공사를 시작해도 된다는 뜻이다.
2020년 5월 20일, 터파기 공사를 시작하면서 정식으로 착공했다. 하지만 코로나19 때문에 착공식은 진행하지 않는다고 한다.
2020년 5월 29일 '건원엔지니어링'이 감리용역을 수주했다고 기사가 나왔다. 기사
2020년 10월 공사가 지연될 가능성에 대한 언론 보도가 나왔다. # 건물앞이 영동대로 복합환승센터 공사와 지하 부분이 겹치기 때문에 동시공사가 이루어져야 하는 부분이다. 그러니 이 공사는 건물의 시공사인 현대건설이 공사하는게 마땅하지만 복합환승센터 공사는 경쟁입찰 방식 공사이고, 기본적으로 2개 이상의 업체가 입찰에 참여해야 하는데 이같은 사정을 아는 다른 업체가 참여하지 않으면서 계속 유찰되고 있다. 결국은 수의계약방식으로 방식을 바꾸어야만 가능한데 이런 일은 행정 관청의 결심도 필요한 일이라서 시간이 좀 걸릴 것 같다고 분석했다.
2020년 11월 26일, 글로벌비즈니스센터가 105층이 아닌 70층 규모의 쌍둥이빌딩으로 설계가 변경될 수 있다는 뉴스가 나왔다. #
2.6.2. 2021년
50층 규모의 타워 3개동으로 구성될 수 있다는 이야기가 나왔다. 이는 새로 부임한 정의선 의장이 의중이 반영된 것이라는 소식이 있다. 2021년 1월 18일에 50층 3개동으로 짓는 것이 확정되었다는 기사가 나왔다. # 하지만 현대차에서는 현재로서는 결정된 것이 없다는 입장을 내놨다. 다만 강남구청의 반대와 비용 문제 등을 고려하여 105층 1개동, 70층 2개동, 50층 3개동 사이에서 갈등하고 있는 것은 사실이다.매입 당시 고가매입 논란이 일었던 gbc 부지의 땅값이 2021년 현재 최대 22조원으로 평가된다고 한다. #
2021년 6월 30일, 시공사인 현대건설은 GBC의 완공일을 2026년 12월로 정정했다. 관련기사 당초 계획에는 2016년 12월 착공하여 2021년 6월까지 공사를 진행하는 것으로 되어있었지만, GBC를 둘러싼 여러 고초와 논란 때문에 계획 상으로는 공사를 끝마치고 개장을 준비해야할 시점에 골조 공사는 커녕 기초 터파기조차 완료되지 않은 상황이라 완공일을 늦춘 것이다. 심지어 2020년 착공 당시 밝힌 완공일도 2026년 12월인데, 현재 층수 변경 이슈로 인해 1년 가까이 공사가 지지부진한 상황인데도 완공일이 변하지 않은 것으로 보아 설계변경은 거의 확정적인 것으로 추측된다.
2021년 9월 7일, 현대 측에서 2021년 10월에 예정된 터파기 공사를 2022년 7월로 연기를 요청하는 환경보전방안서를 제출해 시의 승인을 받았다. 관련기사
2021년 10월 4일, 현대자동차그룹이 강남구에 글로벌비즈니스센터(GBC) 설계 변경이 필요하다는 의견을 전달했다. 그동안 GBC 건물 높이를 낮출 가능성이 꾸준히 제기됐으나 현대차가 관할 자치구에 이를 명시적으로 언급한 것이 확인된 것은 처음이다. 관련기사
2.6.3. 2024년
당초 계획했던 105층이 아닌 55층으로 낮춰짓기로 확정했다. 관련기사3. 조감도 변천사
디자인은 2018년 기준 최종안까지 약 5번 정도 바뀌었다. 뚝섬이 본사 예정지였던 초창기인 2006년 발표한 디자인은 지금과는 달리 비슷하게 생긴 빌딩을 서로 기대어 건립하는 방식이었다. 계획도 당시에는 450m (1476ft), 110층의 계획. 그게 어떤 디자인이었냐면...초창기 이 디자인 당시에는 그닥 주목받은 계획은 아니었으나, 2009년 디자인을 부분적으로 바꾼다.
이후 2010년에 뚝섬안의 최종적 디자인이 나왔는데
전체적으로 상하이 SWFC+ 뉴욕 1WTC+ IFC 서울과 섞은 느낌.
저, 중층부는 전체적으로 올라갈수록 늘어났다가 다시 줄어드는 면에서 IFC 서울의 이미지와 비슷한 반면, 꼭대기 부분은 SWFC처럼 사각형의 공간이 뚫린 디자인, 그 위에 첨탑이 약간 올라가 있는 디자인이다.
당시 계획을 기준으로 보자면, 오토테마파크를 저층부에 입주시키며, 최상층 전망대 바로 밑에 자동차 박물관을 들어서게 하겠다는 계획이었다. 특이하게도 아트리움(건물 중앙홀)을 당시 건물 남측에 배치한 바 있다.
하지만 뚝섬안이 무산되고, 삼성동으로 위치를 바꾸면서 디자인을 일차적으로 변경하는데...
초창기, 115층에 높이 571m로 추진하던 시절이다. 종전의 디자인과는 달리 직육면체 형태를 띄는 게 특징이다. 이후 한 차례 바꾸었다가 최종적으로 바꾼 디자인은 아래와 같다.
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직사각형 형태가 더 공고해졌으며, 벽면에 음각으로 X자 모양을 세긴 것이 특징. 이는 파크원과 비슷한 디자인이다.
한편 현대차그룹은 총괄 책임 건축가로 서울건축 김종성을 선임했다. 마천루 프로젝트로는 최초로 한국인이 설계를 맡은 사례이다. 해외사가 독차지하는 초대형 건축 프로젝트의 건축설계를 한국 건축가가 총괄하는 모범적인 사례로 기록되게 됐다. # 서울시와의 사전협상에서 최종 디자인이 위와 같이 공개되었다. 전체적으로 정사각형 모양이며, 초고층임에도 상층으로 갈수록 좁아지는 면적을 최소화하여 거대한 직육면체 기둥과 같은 모양이다. 104~105층은 전망대로 쓰이며, 지붕과 옆면을 투명하게 하여 하늘과 전경을 널리 조망할 수 있게 한다고 한다.
붕괴 이전의 세계무역센터를 닮았다는 평도 나온다. 실제로 요즘 보기 드문 직육면체형이기도 하다.
2018년 12월
서울시의 환경, 교통평가 등으로 디자인 일부가 변경되었지만 전체적인 모습은 그대로이다.
2024년 5월 기준 최신 조감도
메인타워가 105층 1동에서 55층 2동으로 변경되고,높이가 569m에서 242m로 줄어들었다
[1]
2000년대 후반까지만 해도 서울에 발표된 초고층 마천루 프로젝트가 7개였다.
[2]
2006년 당시에도
서울공항 활주로 문제 때문에 퇴짜를 맞았다. 물론 본격 추진하던 2011년 무렵에는 이미 2년 전에 착공한 상태였다.
[3]
광화문과
서울역 중심의 CBD(Central Business District),
강남역과
테헤란로 중심의 GBD(Gangnam Business District),
여의도 중심의 YBD(Yeouido Buisness District)를 지칭한다. 그리고 사대문 안쪽은 92m 고도 제한이 있기 때문에 사실상 CBD에서 200m 이상 마천루 건설은 불가능하다.
[4]
다만
박원순 시장이 2016년 이내에 당초 글로벌 비즈니스 센터 부지였던 삼표레미콘 공장을 이전시키겠다고 약속하였다. 결국 2017년 10월 22일 삼표레미콘 공장이전이 확정되어 2022년 6월까지 철거가 완료될 예정이다.
[5]
부동산 개발업을 주로 하는데
제주특별자치도에 55층짜리 드림타워를 건설하고 있는 기업이다.
[6]
세계 최대의 카지노회사로 관광업에서도 큰 손이다. 미국 라스베이거스 외에 마카오와
싱가포르에 대규모 카지노를 갖고있다.
[7]
현재 국내 1위라고 한다.
[8]
이후 2014년 12월
뉘르부르크링이 약 1000억원에 러시아 재벌에게 매각되자
'뉘르부르크링을 100개 살 수 있을 만한 돈'이라는 표현도 등장했다.
[9]
2014년
10월 무렵 입찰 시작 예정이었고 실제로 이루어지긴 했는데 막상 삼성은 이 부지 입찰을 안했고, 현재까지 유찰되었다.
[10]
현대차그룹은 이미 한전부지 사는 데에 10조원이라는 돈을 쓰느라 서울의료원 부지를 매입할 여력까지는 없다. 사실상 삼성이 인수하기 쉬울 것이라는 견해도 있다.
[11]
한 때 8조원 정도를 투입하는 것을 검토했다고 한다.
[12]
삼성은 8조 5,000억원을 써냈다는 입찰장에 있던 사람의 증언
[13]
타워팰리스,
1WTC 설계사.
[14]
롯데월드타워 설계사
[15]
파르나스타워의 길 건너편이다.
[16]
정주영 회장이 현대의 왕국으로 만들고자 했던 곳은 사실 현재의
강변 테크노마트 부근이다. 실제로 테크노마트 부근에는 현대 건설에서 지은 아파트만 무려 13개 단지가 있다.
[17]
참고로 GBC 계획과 9호선 2단계 개통 전의 예상도이다. 9호선 가칭 코엑스역은
봉은사역으로 2015년 3월 28일 개업했다. 급행 정차역. GBC도 쌍둥이 건물이 아닌 단일 105층 건물로 확정되었으니
위례신사선은 KTX, GTX 삼성역과는 별도로 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역에 각각 정차하는 방식으로 계획되어 있지만 삼성역과 봉은사역 자체가 통합될 가능성이 높기 때문에 중간에 건설을 하든 어떤 식으로든 계획이 변경될 듯하다.
[18]
다만 롯데월드타워는
롯데그룹의 본사로 계획된 건물은 아니다. 그냥
롯데월드 연계 개발에 가깝지만. 물론 그룹의 상징인만큼 아예 롯데그룹 본사를 옮길 가능성도 없지는 않다. 일단
신동빈의 집무실을 시작으로
호텔롯데를 제외한 거의 모든 계열사들의 본사가 속속 이곳으로 이전되었다.
[19]
물론 100층이 넘는 메인 랜드마크 타워와 70~80층짜리 보조 타워 식으로 건설할 가능성도 높다. 실제 웬만한 고층 업무지구 단지는 그렇게 건설하는 경향이 있다.
[20]
한때 단군이래 최대의 개발 사업이라 했던
용산국제업무지구 개발 사업비가 31조원이었다. 즉, 2/3.
[21]
마천루와 변전소가 동거하는 경우로는 뉴욕의
제7 세계무역센터와 잠실의
롯데월드타워가 있다.
[22]
사실
롯데월드타워도 1989년부터 사업을 시작해서 2009년 착공, 2017년에 완공할 정도로 꽤나 오래 걸렸다.
[23]
실제로 현재 현대자동차그룹을 공격 중인
엘리엇이 여러가지 이외에도 GBC 예산에 대한 문제 제기를 하고 있다. 게다가 엘리엇은 2019년 3월 현대차 주주총회에서
현대차에 완패했기 때문에 건설은 순조롭게 이어질 것으로 평가받고 있다.