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1. 요지
- 부동산 활성화 정도에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 신규지정
- 주택청약 1순위 조건 강화, 청약가점제 비중 확대
- 주택담보대출에 필요한 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)을 60%(6.19 대책 이전에는 70%)에서 40%로 축소
- 재건축 초과이익 환수제 부활
- 투기과열지구 내 재건축, 재개발 조합원 지위 양도 및 입주권 전매 금지
- 분양권 전매 시 양도소득세율을 40%에서 50%로 증가
- 서민 실수요자(부부 합산 연소득 7000만원 이하의 무주택자가 6억원 이하의 주택을 구입할 경우)에 대해서는 LTV, DTI를 40%가 아닌 50% 적용
- 민간택지(재개발, 재건축 물량) 분양가 상한제 재시행
2. 내용
부동산 폭등을 막고, 광풍에 가까이 오른 부동산 가격을 합리적으로 조절하기위해 일차적으로 2018년 4월까지 다주택자의 집을 팔게 만들 것이고, 이후에도 팔지않는 사람들에 대해서는 추가 규제를 통해 시장에 물건을 내놓게 하겠다는 의도를 가진 정책이다.노태우, 이명박 정권에서의 주된 부동산 안정책이었던 공급 확대를 통한 시장 안정과는 방향이 완전히 다르다. 다주택 소유주에 대한 징벌적 조세와 무주택자/유주택자를 막론한 대출규제로 수요 억제를 하는것. 여러모로 노무현 정권 당시 부동산 정책과 비슷한 면이 있다. 애초에 정책 입안자가 노무현 정권 부동산 브레인이다.
2.1. 투기지역, 투기과열지구 지정
국내에서 부동산이 과열된 정도가 지역별로 다르기 때문에 규제의 강약을 조절하기 위하여 기존에 규제가 시행되던 청약조정대상지역 이외에도 투기과열지구와 투기지역을 신규 지정하였다. 참고로 청약조정대상지역은 2016년에 박근혜 정부 때 실시되었던 11.3 부동산 대책에서 선정된 37개 지역에 더불어, 6월달 문재인 정부에서 실시한 6.19 부동산 대책에서 추가 지정된 광명시, 부산시 기장군, 부산진구를 더한 40개 지역이 지정되어 있다.투기과열지구는 2002년에 최초로 지정되었다가 2011년 12월 22일자로 전 지역에서 지정이 해제되었으나 7년만에 부활하여 서울특별시 전역, 경기도 과천시, 세종특별자치시 등이 새로 투기과열지구로 지정되었다. 투기지역은 2003년에 도입되었다가 2012년 5월에 전부 해제된 지역이었는데 본 대책에 의하여 서울특별시 내에서는 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구가 투기지역으로 지정되었고, 세종특별자치시 행복도시 특별구역도 투기지역으로 지정되어 가장 강한 규제를 받게 되었다.
그러나 이 투기지역, 투기과열지구가 투기유망지구로 제대로 찍혀버려 풍선효과의 대표사례가 됐다.
2.2. 주택청약 규제
2014년의 9.1 부동산 대책 이후 수도권에서는 청약통장 가입 1년만 경과하면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있도록 규제가 완화되었는데 이를 다시 강화하여 청약조정대상지역과 투기과열지구 내에서는 청약통장 2년이 경과하여야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있도록 하였다. 1순위 자격요건을 강화로 수도권에서만 800만좌 가량 존재하던 1순위 통장이 700만좌로 줄어든다고 한다.또한 민영주택에서 각각의 생활조건에 대해서 점수를 매겨 청약순위를 높이는 청약가점제(請約加點制)[1]의 비중을 늘려서 전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율이 투기과열지구에서 75→100%로, 조정대상지역에서 40→75%로 상승. 85㎡를 넘는 경우 조정대상지역 30%, 투기과열지구 50%로 높아진다. 또한 청약가점제로 신축 주택에 당첨되면 2년간 다시 청약으로 아파트에 당첨될 수 없게 되었다. 국토부에서는 소위
2.3. 4년만의 롤백
20,30대들의 청약 당첨기회를 모조리 날려버린 4년 후, 민간분양에 다시 추첨제를 롤백했다. 청년층 주택청약 기회 많아진다…민간분양 특공에 추첨제 도입2.4. 대출 규제
투기과열지구의 LTV와 DTI를 40%로 하향 조정하였다. (청약조정대상지역은 종전과 같이 60%) 또한, 투기지역으로 지정된 지구의 주택담보대출 건수를 세대당 한건으로 제한하여, 대출로 인한 가수요를 억제하여 집값을 잡는다는 노무현 정부 부동산 정책을 계승하는 모습을 보여주었다.LTV가 40%가 된다는것은 7억원짜리 집(서울 아파트 평균가)을 구입할 때 700,000,000*40%=280,000,000원 까지만 대출을 내준다는 의미로, 투기과열지구 내에서 주택을 구입하려면 매매가격의 60%를 현금으로 가지고 있어야 구입할 수 있게 되었다. 투기 수요 잡으려다가 실 수요자의 내집 마련까지 막아버렸다는게 중론.
과거 노무현 정권 시절에도 투기지역에 LTV 40%를 적용하긴 하였으나 투기적 목적이 아니라 판단되는 무주택자의 10년 이상 원리금상환형 대출에 한해서는 최대 70%까지 완화되는 특례가 있었는데, 이번 정책에서는 대출 억제에만 치중한 나머지 실수요자 대상 특례까지 삭제해 버린 것.
더욱이, 다주택자한테는 집을 판매하라는 사인을 보냈으나, 다주택자 무주택자 상관 없이 투기과열지구 내 LTV를 하향 조정한 관계로 목돈이 없는 무주택자는 시장에 저렴한 매물이 나와도 구입하지 못하는 상황이며, 결국 단기적으로 저렴하게 나온 매물들은 목돈이 있는 복부인들이 다 쓸어가게 될 것이라 예상되고 있다.
또한, 투기지역 내의 주택담보대출 건수를 세대당 한건으로 제한하였으며 이에 관하여 취지는 좋으나 부작용이 크다는 비판이 잇따르고 있다. 예를 들면, 재건축, 재개발 사업에서 조합이 조합원에게 알선해 주는 '이주비'가 주택담보 대출 취급을 받기 때문에, 기존에 주택담보대출이 있는 세대의 경우 이번 대책으로 인하여 재건축, 재개발 이주비를 지급받지 못하게 되었으며 기존에는 60~70%까지 대여되던 이주비도 최대 40%로 제한되었다. 조합원 지위 양도도 금지되어, 이주비를 못 받거나 이주비로 마땅한 집에 이사갈 수 없는 조합원이 지분을 처분하는것도 막혔기 때문에 향후 투기지역 내 재건축, 재개발이 조합원 이주 문제로 지연될 가능성이 아주 높은 상황이다.
2.5. 재건축 재개발 규제
2018년 1월부로 재건축초과이익환수제[3]를 부활시킨다고 발표하였다. 재건축 사업이 속전 속결로 진행된 단지의 경우에는, 시세 상승 폭도 그리 크기 않아 수천만원만 부담하면 되지만, 강남이나 여의도 등지의 재건축 추진위원회 설립 후 십년이 넘도록 재건축에 착수하지 못한 일부 단지의 경우에는 수 억원의 세금이 과세된다고 분석되고 있다. 개인이 주택을 취득한 가격이 아니라 추진위원회 설립 기준일의 시세[4]를 적용하기 때문에, 재건축 사업이 장기화 되고 있는 강남이나 여의도 재건축 단지 소유주들의 타격이 매우 클 것으로 예상되며, 초과이익환수제도를 피하기 위해서 신탁 방식 재건축을 추진하는 등 여러 대책이 강구될 전망이다.재개발의 조합원 지위 양도 금지는 관리처분단계 이후에 적용된다. 그 이전에는 자유롭게 조합원 승계 양도가 가능하다.
재건축, 재개발 조합원 지위 양도와 더불어, 조합원 입주권의 매매도 금지되었다.[6]
대출 규제로 인한 재건축 이주비 지급 불능 사태와 함께 향후 재건축, 재개발 사업을 억제하고 서울시내 주택 공급을 줄여 집값을 상승하게 할 요인이 될 것으로 예상되고 있다.
2.6. 민간택지 분양가 상한제 재시행
노무현 정권 당시 1.11 대책으로 도입 후 2015년에 폐지되었던 민간택지 분양가 상한제가 부활할 예정이다. 민간택지란 신도시, 택지지구 등 정부가 공급하는 공공택지(현재 분양가 상한제 대상) 이외의 택지를 말하며 주로 재건축, 재개발 아파트의 일반분양분에 해당한다.분양가 상한제가 도입되면 당장은 신축 아파트 가격이 규제를 받아 저렴해지겠지만 공급이 감소하고, 아파트 품질이 낮아지며 하자가 늘어나는 등의 부작용이 우려된다. 실제로 민간택지 분양가 상한제가 시행된 후 1년 반 동안 서울시내에서 공급된 아파트는 고작 두 단지, 101세대에 불가하였다. 이 기간중에 공급된 한남더힐은 분양가 상한제를 피해 일단 임대아파트로 공급한 후 분양전환 방식을 택하는 등 각종 탈법 행위가 난무하기도 하였다.
이미 HUG에서 4월부터 강남 3구와 강동구, 과천시를 고분양가 관리지역으로 규제하고 있는지라 강남 3구와 강동구 및 과천시에는 분양가 상한제의 영향이 제한적일 수 있다. 신반포 센트럴자이의 경우에는 분양가 상한제 시행 전임에도 불구하고 HUG 눈치보기를 하느라 주변 시세 대비 15% 이상 저렴한 평당 4250만원에 분양하는 등, 이미 분양가 상한제 시장에 준하는 로또 청약판이 존재하는 상황이다.
정작 서울특별시에는 분양가 상한제가 적용되지 않는다고 한다. 8.2 부동산 대책 풍선효과로 집값이 급등한 성남시 분당구, 고양시 일산서구, 대구시 수성구에 우선적으로 적용될 전망이라고 #
3. 반응과 평가
3.1. 긍정적인 평가
업계가 예상했던 그 이상의 강력한 대책이라 평가 받고 있다. * 과열된 부동산 시장 조절 실패가 노무현 정권의 대표적인 과오로 남은 만큼, 당시 실패를 반면교사로 삼아 세금, 대출, 청약 총망라하는 강력한 규제 정책으로 정부의 투기 근절 의지를 보여줬다. 특히, 이번 부동산 대책을 주도한 김수현 청와대 사회수석이 당시 참여 정부 시절 부동산 대책 담당이었던 만큼, 노무현 정권 시절과 유사한 정책들을 한번에 때려박았다. 김현미 국토부 장관이 JTBC 뉴스룸에 출연해 우리가 할 수 있는 것은 다했다고 생각한다고 말할 정도. *8월 7일 발표된 이번 대책에 대한 리얼미터의 조사에 따르면 응답인원의 49.6%가 효과적이라고 전망했고, 30.3%가 비효과적이라고 대답했다. 그리고 11일 발표된 한국갤럽 조사에 따르며 44%가 잘하고 있다고 대답했고, 33%가 잘못하고 있다고 대답했다. 다만, 정책에 대한 인식과는상관없이 집값 전망에 대해서는 34%가 ‘오를 것’, 27%는 ‘내릴 것’, 28%는 ‘변화 없을 것’이라고 답했으며 11%는 의견을 유보했다.
그리고 8월 9일 조사된 대책의 후속 조치로 언급되고 있는 부동산 보유세[7] 인상에 대한 조사에서는, 41.8%가 8.2 대책과 상관없이 즉시 인상해야한다고 대답했고, 이번 대책이 효과가 없다면 인상해야 한다는 대답이 25.8%, 대책과 상관없이 부동산 보유세 인상을 반대한다는 대답이 20.6% 였다
썰전에서는 박형준 교수는 부동산 시장에 대한 대책은 각 정부가 처한 상황에 따라 다르고, 이번 정권에서는 부동산 시작의 안정화가 필요했던 만큼 이번 대책 자체에는 긍정적으로 반응했다. 그리고 이번 대책이 파리채로 잡으면 파리(=투기꾼)들이 요리조리 피해가기 때문에 에프킬라 사용했다고 비유했다. 그리고 수요 규제도 중요하지만, 근본적으로 공급을 통해 무주택자의 수를 줄이는것이 중요하다고 말하며, 추가적 대책이 필요한것이라고 평했다.
3.2. 부정적인 평가
부동산 전문가 10인 인터뷰 결과 단기적으로는 집값과 투기를 억제할 수 있겠지만, 풍선효과가 발생할 것이고 공급 대책이 없기 때문에 장기적으로는 집값을 억제하지 못할것이라는 의견이 대다수를 점했으며, 대책 발표 후 시장 상황도 이 의견과 비슷하게 흘러가고 있다.
야권에서도 본 정책에 관하여 부정적인 입장을 견지하고 있다. 자유한국당, 국민의당, 바른정당은 공급을 늘리지도 않고 수요만을 억제하는것은 시장 질서를 역행 하는 근시안적인 대책이라고 혹평하였다. *
3.2.1. 졸속 대책 논란
8.2 대책 전후 정부여당 내외에서 발생한 혼선을 두고 꼼꼼하게 준비되었어야 할 부동산 정책이 사실은 뜬금포 급조책에 가깝다는 주장이 제기되고 있다.6.19 부동산 대책 때는 국토교통부 공무원이 사전에 강남구 개포동 등지를 시찰하는 등, 부동산 정책이 발표된다는 시그널이 있었으나, 이번 대책에는 언론을 통해 유출된 엠바고 외에는 사전 시그널이 없었다. 실제로 대책 발표일인 8월 2일은 김현미 국토교통부 장관이 하계 휴가 기간(7.30~8.6)과 겹쳐 있었으며, 부동산 대책 발표로 인하여 김현미 장관은 급히 휴가에서 복귀하여야 하는 해프닝이 발생하기도 하였다. 김현미 장관이 휴가를 떠날 때 까지는 장관 본인도 부동산 대책에 대해 모르고 있었다는 사실.
정책 설계자가 국토교통부가 아니라 청와대에 있는 김수현 사회수석이라는 것도 국토교통부가 아니라 청와대가 주도적으로 대책을 세웠다는 해석을 가능하게 해 준다. 7월 27일 문재인 대통령의 부동산 잡으면 피자 쏘겠다라는 발언 이후에 급조되었다는 주장도 제기되는 상황.
결국 8월 13일에 추가 가이드라인이 나와서 서민 실수요자의 기준을 부부 합산 연소득 6000만원에서 7000만원으로 향상시키고, 대책 이전에 등기 완료가 되지 않았더라도 계약금이 들어간 물건에 대해서는 종전 규제를 적용한다는 등, 정책 시행 후에 제기된 부작용을 완화하려는 보완책이 마련되고 있다.
3.2.2. 졸속 심의 논란
김현미 국토교통부 장관은 8.2 부동산대책이 전문가들의 회의를 통해서 결정되었다고 하였지만, 24일 국토교통부에서 제출한 ‘최근 5년간 주거정책심의위원회 시행 내역’에 따르면 주거정책심의위원회 회의를 열지 않고 서면 검토만으로 결정이 내려졌다. LTV, DTI 규제를 비롯해 19개 규제가 한꺼번에 지정되는 투기과열지구 심의를 전문가 회의 없이 서면 검토만으로 결정했다는 사실에 논란이 일고 있다.3.2.3. 공급 부족 논란
정부에서는 현재 수도권 지역의 주택보급률이 96%에 달하였기 때문에, 주택의 공급 자체는 충분하다고 보고 있으며, 공공임대주택 연 13만호를 공급하고, 신혼부부 희망타운 연 1만호 공급을 추진한다고 하였다. 하지만 공공임대주택은 기존에도 꾸준히 공급해 왔던 것이고, 신혼부부 희망타운은 구체적인 장소가 언급되지 않아 실현 가능성이 낮아보인다. 또한, 수도권 인구가 2천 6백만명이고 꾸준한 증가세에 있는 상황인데 아파트 단지 하나보다도 규모가 작은 1만호를 신규 공급한다고 주택난 해소로 이어지지는 않을것이며, 신혼부부 한정 주택청약 로또판을 깔아주기만 하고 끝날 가능성이 있다.2013년이후로 신규 택지지구 지정이 중단된 상태이기 때문에 현재 절찬리에 분양중인 공공택지 외에는 서울 근처에 공공택지가 없다. 지금부터 공공 택지지구를 지정한다 해도 입주까지 10년은 걸릴것이기 때문에 기존 택지지구내 유보지를 쥐어 짜서 나온 공급 대책이 신혼부부 행복타운 연 1만호라는 추측도 가능할 것이다.
이번 대책은 투기 억제에 치중한 나머지 재건축, 재개발 사업에 급제동 드라이브를 걸었는데, 이로 인하여 서울 시내 주택 공급물량이 줄어 중장기적인 집값 폭등을 유발할 것이라는 예측도 있다.
4. 발표 이후
대책이 예상보다 강력하자 대책 발표 직후에는 강남3구 지역을 중심으로 수천만원 가격을 낮춘 급매가 출현하였고, 매수자들은 관망세로 돌아서며 대책 이후 매도세가 강해졌다. 직격탄을 맞은 서울은 단기적으로 매매가격이 하락하는 등 효과가 있는 것처럼 보였다. #그러나 9월이 되자 서울 집값은 다시 상승 드라이브를 타고 있으며 점점 상승폭이 커지고 있다.4.1. 파훼하려는 노력
어떤 부동산정책에서도 그랬지만 이번 규제가 상당히 강력한데도 파훼법을 찾으려는 여러 시도가 등장하고 있다. 정부는 다주택자한테 4월 전까지 집을 팔던가 임대주택사업자로 등록해서 양도소득세 중과를 피하고 장기보유특별공제를 원래대로 받으라고 하고 있지만, 노무현 정부가 도입한 종부세가 정권이 바뀌자마자 무력화 된 것을 경험한 대부분의 다주택자들은 일단 버티기에 돌입한 모양.어차피 양도소득세는 수입이 발생해야 내는것이라 양도소득세 중과가 된다고 해서 투자수익이 마이너스가 되는 일은 없기 때문에 보유세가 극단적으로 인상되지 않는 이상 기존처럼 투자가 가능하다는 시각도 있다.
만약에 다주택자들이 이렇게 끝까지 버티는 치킨게임을 시행할 경우 결과적으로 공급이 줄어, 즉 시장에 나온 매물이 줄어 집값이 상승하는 부작용이 발생하며, 이는 부동산 정책에서 고려해야하는 대표적 부작용 중 하나이다. 이번 정책이 상당히 강력하기에 마냥 그런 식으로 대처하기도 부담스럽다는 의견도 있으나, 대책 발표 이후 서울시 전역에서 부동산 거래량이 1/10으로 급감하는 등, 다주택자가 적극적으로 '버티기'에 들어갔다는 시그널이 보여지고 있다. 2018년 1월 현재 규제 여파로 인해 매물은 없는데 수요는 꾸준한 강남 지역에서 자고 일어나면 1억원씩 오르는 기현상이 벌어지고 있다. #
당분간 신규 아파트 공급이 감소할것이라 장기적으로 집값을 잡을 순 없을것이라는 회의적인 시장 반응도 다주택자의 버티기에 힘을 실어주는 상황. 갭 투자를 하고 있는 다주택자들은 8.2 대책에 대해 안 팔면 그만이라는 입장이다. 기사 어차피 이 사람들은 전세를 내주면 된다.
5. 풍선 효과
풍선 효과로 인해 2020년 7월 26일 부동산 전문가 15명이 꼽은 문재인 정부 최악의 부동산 대책 3위로 꼽혔다. 전문가 15명이 꼽았다…文정부 최악의 부동산 대책은 7ㆍ10대책5.1. 토지( 땅) 투자 폭증
8.2 부동산대책은 기본적으로 주택에 대한 규제책이다. 그러다보니 반대급부로 토지에 대한 수요가 폭발했다.대표적으로 원주기업도시의 경우, 수도권 지역도 아닌 곳인데 토지 분양에서 최고 청약경쟁률이 19,341:1, 평균 2,916:1이라는 미친 주택청약경쟁률을 보이고 말았다. 한국토지주택공사(LH) 입장에서는 땅을 비싸게 팔 수 있어서 좋겠지만, 결국 이것은 이 자리에 들어올 건축물의 분양가를 높이므로 입주자한테 전가될 뿐이다.
5.2. 상업용 부동산( 상가) 투자 폭증
주택 투자를 못하게 한다는 정책이 상업용 부동산으로도 풍선 효과를 일으키고 있다. 기사5.3. 비 투기과열지역 부동산 이상 급등
광명시, 위례신도시, 미사강변도시 등 사실상 서울 생활권이고 16년도 상승장에서 가장 많이 오른 경기도 택지지구나[8], 17년도 되어서 집값이 급등중인 분당신도시 등지가 투기과열지구 지정에서 빠지게 됨으로 대출 규제 때문에 서울 시내에 집을 못사게 된 무주택자들이 몰리게 되는 부작용이 예상되고 있으며, 분당의 경우에는 대책 발표 후 1주일간 아파트 가격이 약 0.19%(연간 약 10%), 용인 기흥도 0.10%(KB부동산 시세 8월 11일 발표 기준) 상승하는 등 비규제지역의 풍선효과의 전조가 보이고 있다.대책 발표 2주 후인 8월 14일자 한국감정원 주간 아파트 가격동향에 의하면 서울시 집값 상승률은 -0.04%로 조사되어 안정세로 돌아선 것처럼 보이지만, 청약조정지역인 성남시 분당구는 0.24%, 규제 무풍지대인 부천시가 0.16% 상승하여 연율 환산시 10% 수준의 급등세를 보였다. 근본적인 공급 부족 문제를 좌시한 채 수요를 억제하는 규제만 가지고는 집값 안정화는 요원하다는 전문가들의 분석이 현실화 되고 있다.
대책 발표 당일에 성남시에서 오래간만에 나온 분양가 상한제 아파트인 고등 호반베르디움은 입주시까지 전매가 불가능하여 투기 수요 진입이 어렵고, 대책 발표 당일이 당해 1순위 청약 접수일이라는 악조건에도 불구하고, 평당 1838만원이라는 저렴한 분양가에 힘입어 1순위 경쟁률 22대 1로 마감하여서 부동산 규제와 상관 없이 실 수요자 시장은 견고하다는 점을 보여주었다.
또한 지방 광역시의 부동산시장이 역으로 뜨거워지는 풍선효과가 현실화 되고 있다. 실제로 8.2 대책 다음날에 분양한 부산 대신 2차 푸르지오 아파트는 8만 752명이 접수하여 1순위 평균 경쟁률이 254.82:1에 달하였으며, 세종시에 붙어있으나 투기과열지구로 지정이 되지 않아 반사 이익이 노려지는 대전 유성구 반석 더샵의 경우에는 481가구 모집에 27764명이 접수하여 2010년 이후 대전 분양 기록을 갈아치우는 기염을 토하기도 하였다.
8월 3주차 언론 보도 결과 세종시와 붙어있는 대전에서는 매수우위지수가 급상승하며 풍선효과가 현실화되었으며 # 수도권에서는 1,2기 신도시들의 풍선효과가 현저해 지고 있다. #
6. 부작용
6.1. 사다리 걷어차기 논란
8.2 부동산 대책을 포함한 문재인 정부의 부동산 정책은 노무현 정권 시절 부동산 정책과 같이 금융권 차입을 조여서 부동산으로 흘러 들어가는 자금을 억제하는 성격으로 수요와 공급 중 수요 측면에 치중한 정책이라고 할 수 있다. 이러한 종류의 정책은 금융권 차입을 통해서 집을 구매하는 수요를 억제하는데에는 효과적이지만, 자산가들이 현금으로 집을 구입하는 수요를 억제하는데에는 한계가 있으며, 만에 하나 정책이 실패하여서 집값이 폭등하게 된다면 대출 없이 집을 구매할 수 있는 자산가들만 시세 차익을 누리게 되는 역효과가 발생하게 된다. 이와 관련하여, LTV 비율을 40%로 규제한 것은 예비 중산층이 부동산을 통하여 중산층으로 올라갈 수 있는 계층 이동의 사다리를 걷어찬 행위라는 주장이 있으며, # 결과적으로 8.2 부동산 대책이후에도 부동산 가격 급등세가 멈추지 않았기 때문에 사실상 대출 상환 능력은 있지만 모아둔 자산이 없어서 대출에 의존하여야 하는 주택 실 수요자들이 가장 큰 피해를 보고 있다.2018년 초 현재 서울 아파트의 중간값은 7억원 수준이지만, LTV 40% 규제로 대출은 2.8억원까지만 받을 수 있다. 즉 아무리 상환 능력이 있어도 당장 목돈 4.2억원을 자력으로 마련할 수 없는 가구는 규제 때문에 내집마련을 할 수 없는 상황이며, 이들이 향후 집값 상승으로 인한 시세 차익을 누리는것도 원천 봉쇄된 상황이다. -
6.2. 가계부채 질적 악화
무주택 여부와 상관 없이 투기과열지구 내 주택담보대출의 LTV를 일률적으로 40%로 제한한 결과, 주택 구입 목적의 신용대출이 급증하여 꾸준히 감소해오던 신용대출 규모가 급증세로 반전하였다. 부동산 대책 발표 이후 한은에서 잠정 발표한 가계신용 잠정치 자료에 의하면 신용대출 규모가 5.7조원 가량 증가하였다. 이에 대해 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “최근 주택담보대출에서 신용대출로 이동하는 사람들이 많다”면서 “이런 경우 가계부채로 인한 위험은 더 커진다고 볼 수 있다”고 평가하였다.신용대출이 급증하면 당연히 가계부채 리스크가 커지기 때문에 정부 당국은 DSR이나 신DTI등 추가 규제를 동원하여 대출 자금을 조이겠다고 하고 있으나 신 DTI는 미래 소득을 감안하여 사회 초년생들의 대출 한도를 늘려주겠다는 성격이 강하며, DSR 전면 도입은 2019년으로 잠정 결정 되었기 때문에 당분간 신용대출 증가세를 막을 수단은 없을것이다.
아니나 다를까 버블붕괴시 한국의 국가부도는 하루도 안걸릴 전망이다.
6.3. 전세시장 불안
원리금상환, LTV 40% 등으로 조건이 까다로워진 주택담보 대출에 비하여 전세자금대출의 문턱이 상대적으로 낮아졌기 때문에[9] 실수요자들이 매매 시장에서 전세 시장으로 눈을 돌려, 결과적으로는 전세가가 급등할 것이라는 예측이 있으나 전세 시장 불안에 대해서는 가을 이사철이 되어봐야 종합적인 평가가 가능할 것이다.8월 14일 한국감정원 주간 아파트가격동향에 의하면 서울시 강동구의 주간 전세가격이 0.12% 상승하는 등 전월세 폭등 조짐이 나타나고 있다. 또한, 8월은 전통적인 부동산 비수기임에도 불구하고 강남 지역 모 아파트 전세가 한달에만 30건이 넘게 거래되며 시세가 수천만원 상승하는 등 강남 지역을 중심으로 전세시장 불안 조짐이 확산되고 있다. 기사
6.4. 갭 투자 활성화
부동산 보유세 인상이 빠졌기때문에, 전세 수요가 증가하면 당연히 다주택자들의 갭 투자 유인만 커지게 된다. 어차피 LTV 40% 해도 전세가율이 70%이니까 30% 대출은 땡길 수 있기 때문이다.6.5. 로또 아파트 등장
주택도시보증공사 보증 거부를 통해 분양가 상한제 시행 전임에도 우회적으로 분양가를 억제 하다보니 주변 단지보다 파격적으로 저렴한 물건이 분양시장에 풀리고 분양 주택청약이 폭발하는 부작용이 생기기 시작했다.당첨만 되면 4억원 수준의 시세 차익을 기대할 수 있을것으로 예상되는 신반포 센트럴자이, 래미안 강남포레스트가 대표적인 예시. 주택청약경쟁률이 신반포 센트럴자이는 평균 168:1, 래미안 강남포레스트는 41:1까지 치솟았다. 이제 세번째 로또 아파트라고 서초 센트럴 아이파크가 등장하였다. 서초 센트럴 아이파크도 역시 17.2:1의 경쟁률로 마감되었다.
부산광역시와 대구광역시에는 청약자가 부산 229,734명, 대구 45,692명이 몰리는 등 미칠듯한 폭발을 보여주고 있다. 기사 심지어 명지 더샵 퍼스트월드 청약자 229,734명은 대한민국 역대 최대 청약자수 신기록이다.
LTV 규제 40% 때문에 분양가의 60%를 현금으로 들고 있지 않으면 청약은 꿈조차도 못 꾸게 되어있기 때문에 결국 저렴한 분양가로 인한 프리미엄은 현금 부자가 다 가져갈 것으로 예측된다.
6.6. 아파트 공급 감소
정부에서 행정지도를 통해 분양가를 찍어내리자 건설사들 사이에서 문재인 정부 내에서 주택 사업을 최대한 피하려고자 하는 움직임이 감지되고 있다. 당초 2017년 11월에 위례신도시 A3-5블록에서 아파트를 분양하려던 호반건설은 정부의 분양가 찍어누르기 정책으로 아파트가 제 값을 못 받을것이 예측되자 일단 문재인 정부를 피하고 본다는 작전으로 4년 민간임대로 건축 허가를 얻어 일단 임대를 내준 후 준공 4년 후에 고가 분양에 돌입한다는 작전을 세웠다. 문재인 정부만 믿으면 저가에 내 집을 구입할 수 있을것이라고 신봉하던 주택 수요자들만 피해를 입은 셈.6.7. 수도권, 비수도권 미분양 양극화
8.2 부동산대책을 통해 분양 주택청약 규제, 대출 규제 등을 모조리 했음에도 수도권 지역의 미분양 물량은 2017년 8월 말 기준 9,716호까지 감소하였다. 수도권 미분양이 1만호 아래로 떨어진 것은 부동산 시장이 미친듯이 뛰었던 2006년 이후 무려 11년 만이다. 하지만 비수도권 지역은 미분양 물량이 43,414호까지 급증하면서 부동산 양극화 현상을 8.2 부동산 대책이 해결하지 못하고 오히려 양극화를 방치 또는 조장하고 있다는 국정감사 지적도 나오고 있다. 기사참고로 서울 미분양은 4자리수를 넘은 적이 없다. 있어봐야 중대형.
그야말로 비수도권 말려죽이기라는 현장의 지적도 있다. 대한민국 제2도시 부촌이라는 해운대구 아파트값이 서울 역촌동, 도봉동 등 그야말로 서울 최외곽의 서민동네 소리 듣던 지역과 비교당할 정도로 추락하고 서울 아파트 90% 이상이 해운대 집값보다 비싸진 것도 이 정책의 여파와 부울경 불경기의 영향. 결국 서울 공화국 현상만 심해졌다는 비판도 전방위로 가해지고 있다. 단적으로 불광동 미성아파트나 상계주공이 해운대의 1990년대 대표 아파트였던 대우마리나의 가격을 추월한 것도 이 정책 이후 얘기다. 인서울 아파트가 하나의 계급장을 형성한 것으로 집값이 저렴했지만 도심 접근성이 좋은 은평구, 노원구, 관악구가 수혜를 입었다. 부산의 강남이란 별칭에 걸맞게 서울 집값보다 비쌌던 해운대는 물량폭탄에 힘입어 서울 모든 구(25개)보다 저렴해지는 굴욕적인 추이를 보이며 투기과열 해제를 요청하는 상황이다. 하지만 2020년에는 부동산정책 대재앙이 부산에도 강타하여 해운대도 집값거품이 극심해져서 도쿄의 대표적인 부촌들인 미나토구, 시부야구, 분쿄구보다 2배이상 비싸다.
6.8. 청년층 신축 주택 포기 사태 발생
무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족수를 기준으로 하는 청약 가점제 해당 물량을 100%로 하면서 청년층의 신축 아파트 구입이 극히 소량으로 존재하는 신혼부부 특공 이외에는 사실상 불가능해졌다. 일반적으로 가점제 하 당첨 안정권을 60점으로 보는데 30대가 이러한 점수를 만드는것은 아예 법적으로 막혀 있다. 가점제는 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장가입기간 17점으로 총 84점인데, 무주택기간에서 30세 이하는 아예 기간에서 빼버리기 때문이다. 만 30세 이하 기간은 뭘 해도 0점이며, 30세부터 1년마다 2점씩 붙인다. 부양가족수, 즉 자녀는 1명당 5점으로 6명 이상의 자녀가 있어야 청약가점 만점인데, 출산율을 생각했을 때 6명 이상의 자녀를 낳을 30대가 누가 있을까? 청약통장 가입기간도 1순위(24개월) 초과 6개월까지는 0점, 6~12개월 1점 후에는 1년마다 1점씩 붙여주는데, 17점 만점이 되려면 1순위 통장을 15년 이상 유지해야한다. 이러나 저러나 30대는 아예 서울 아파트에 주택청약하지 말란 소리다. 서울 아파트 청약 가점은 70점대도 자주 나온다. 이에 대한 반대급부로 청년층이 신축을 포기하고 기존 아파트를 구입하려 하고 있어, 서울시내 중소형 아파트의 가격이 계속 상승하고 있다. #7. 결론
문재인 정부가 끝나가면서, 결국 이 정책의 조치들이 하나씩 롤백되고 있다.문재인의 후임으로 선출된 여당의 대선후보자인 이재명조차 이 정책의 무지성 LTV 낮춤에 대해 비판할 정도. #
8. 관련 문서
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[1]
부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 점수가 바뀌는 방식이다. 부양가족수는 최소 5점에서 한 명 늘면 5점씩 늘어나 최대 35점, 무주택기간은 최소 2점에서 1년 늘어날때마다 2점씩 늘어나 최대 32점, 청약통장 가입기간은 1점부터 1년 경과할때마다 1점씩 올라가 최대 17점으로 합산 최고점수는 84점. 부양가족이 많고 무주택기간이 길수록 유리하다.
[2]
이에 대해서는 20대~30대의 일반공급 당첨 확률을 낮아지게 했다는 비판도 존재한다
[3]
재건축 추진위원회 설립 시점과, 재건축 사업 준공 인가일 사이에 주택의 시세가 상승하였으면 상승분의 최대 50%만큼 세금으로 환수한다는 정책
[4]
2003년에 추진위원회가 설립된 집을 2015년에 취득했다 하더라도, 2003년부터의 집값 상승분을 세금으로 뱉어내야 한다는 이야기.
[5]
대개 시세의 60~80% 가량의 염가에 현금 청산이 이루어진다.
[6]
조합원 지위란 재건축 재개발 물건을 가지고 분양 신청을 받을 수 있는 권리이며, 조합원 입주권이란 분양 신청을 받은 후 아파트가 완공되면 입주할 수 있는 권리이다
[7]
한국에
부동산 보유세라는 세목은 없고,
재산세와
종합부동산세로 나뉜다. 일반적으로 보유세라고 하면 재산세와 종합부동산세를 통칭하며, 재산세는
지방세, 종합부동산세는
국세이다.
[8]
결국 광명시, 하남시도 2018년 8월에 투기과열지구로 신규 지정되었다.
[9]
원금을 상환할 필요도 없으며, 전세금의 80% 까지는 수월히 대출이 가능하다.