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최근 수정 시각 : 2024-01-19 14:21:32

임차권등기명령


1. 개요2. 임차권등기명령신청3. 재판 등 4. 신청비용의 청구5. 주의사항

1. 개요

주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도.
임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다.

임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에,[1] 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다.[2] 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다.

주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법에 주택임차권등기명령과 상가건물임차권등기명령이 각각 규정되어 있기 하지만, 내용이 거의 복붙 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.

구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).

2. 임차권등기명령신청

임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 전단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 전단).
신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명(疎明)하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 후단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 후단).

관할 법원은 해당 주택(또는 상가건물) 소재지 지방법원(본원, 지원) 또는 시·군법원이다.

법원에 내는 여느 민사 신청서와 마찬가지로 인지대를 내야 하는데, 특이하게도 근거 규정이 민사소송 등 인지법이 아니라 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙'에 있다.
부동산등기가 문제되므로, 부동산가압류와 약간 비슷하게도, 부동산등기 신청수수료, 등록면허세, 지방교육세의 납부도 문제된다.

인터넷을 통해 신청하는 방법도 있고, 장소와 시간에 구애 받지 않으려면 이 방법이 효과적이다.
대한민국 법원 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp)에서 신청하고, 임차권등기명령 신청 메뉴를 통해 진행하며 사건 기본정보 등의 문서작성과 등록면허세 등기촉탁수수료 등의 과정을 거치게 된다. 세부적인 진행과정은 링크 참조한다. 링크

3. 재판 등

주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) 제6조(임차권등기명령)
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. ③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

4. 신청비용의 청구

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).

5. 주의사항

법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 살짝 까다로운 신청인데(일반적인 가압류신청서보다 작성 난이도가 약간 더 높다), 미리 준비하거나 주의할 점들이 있다.
그리고 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 또는 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항).

그 밖에 특기할 점들을 꼽아 보면 아래와 같다.

[1] 예컨대, 주택임차인이 우선변제를 받으려면, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제권 요건이, 그 취득시에만 구비되면 족한 것이 아니라, 배당요구 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 등) [2] 이론적으로는 전입신고(주택)나 사업자등록(상가건물)을 하지 않은 채로나 확정일자를 받지 않은 채로 신청을 할 수도 있으나, 실제로는 아무리 늦어도 신청 전에 부랴부랴 그와 같은 대항력, 우선변제권 요건부터 갖추고 나서 신청하는 예가 거의 대부분이다. [3] 2020년 5월 이후로는 해당 건물의 일부나 특정 층만 임대차 한 경우 도면 첨부가 불필요한 듯 하다. 링크

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