1. 개요
부동산 가격이 폭등하는 현상.2. 원인
저 금리가 대표적인 원인이다. 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장의 순환을 용이하게 하고 변동성을 키우는 원인이다. 또한 공급 부족도 하나의 이유 중 하나지만, 주택 보급률이 100%가 넘어가면 주요한 원인은 되지 않는다.3. 코로나 19 사태
코로나 19로 인해 자본주의 국가들은 지난해 6월 이후 1년 사이 주택가격이 폭등했다. 미국 19개 대도시 집값은 사상 최고치를 기록했고, 스웨덴과 덴마크의 가격 상승률은 15%를 넘는다. 그리고 러시아, 캐나다, 독일, 네덜란드, 영국, 대만, 브라질도 집값 상승률이 10~15% 수준을 기록했다.3.1. 원인
코로나19가 확산하면서 세계 여러 나라들이 경제 충격을 줄이기 위해서 금리를 경쟁적으로 떨어트렸기 때문이다. 실제로 OECD 회원국의 지난해 주택 대출 금리는 2007년에 비해 절반 이하로 떨어졌다. 한국도 5% 후반대이던 금리가 코로나 시기에는 0.25%까지 하락했다.4. 대한민국의 사례
지난 10년간 대한민국의 부동산 상승률은 일본을 제외한 다른 선진국에 비해 낮은 편에 속한다.2013년 1월 집값 100 기준으로 2023년 1월까지의 상대적 집값이다. Financial Times 제공.
5. 원인
5.1. 수요 억제 정책
노무현 정부는 집권 초기인 2003년부터 강남지역에 대해 분양권 전매금지, LTV 규제강화, 다주택자 양도소득세 강화 등 강력한 부동산규제정책을 실시했다. 그러나 이런 정책은 서울의 강남지역 아파트가격을 안정화시키기 보다는 부동산규제가 덜한 수도권 나아가 지방 대도시의 아파트가격을 상승시키는 “풍선효과”를 가져왔다. 특히 “버블 세븐”으로 명명된 서울지역의 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 경기도지역의 분당, 용인, 평촌 등에서 아파트가격이 폭등하였다. 과거에는 부동산가격이 전국적으로 동시에 상승했는데, 2003년에는 이들 지역의 부동산가격만 상승하는 국지적 현상이 나타났다.[1]이후 문재인 정부에서도 개발이나 규제 완화에 따른 부동산 시장의 부양보다는 안정화를 추구하며 부동산 거래에 양도세, 다주택세를 물렸는데 이에 따라 거래량이 절반 수준으로 급감하며 가계대출이 지속적으로 증가해 수요-공급 불균형에 따른 증폭 현상이 나타났다.[2]
5.2. 주택 공급 부족
2004년 이후 화성통단 1지구 2004년 41,500가구, 성남판교 2006년 29,300가구, 파주운정 2006년 88,200가구 등 159,000가구의 공급이 이루어졌다. 이는 노태우 정부 200만 호에 비하면 주택공급물량이 매우 적음을 알 수 있고, 입지조건도 성남판교를 제외하고는 제1기 신도시에 비해 서울 도심에서 원거리에 위치해 상당히 열악했다. 이는 나아가 전국적인 부동산 공급 부족과 수요 욕구의 폭발로 이어져, 수도권의 부동산 폭등이 지방의 부동산 폭등까지 연쇄적으로 이어지는 결과를 낳게 되었다.결과적으로 2003년부터 2007년까지 노무현 정부 5년동안 공동 주택 가격은 전국적으로 60.6%, 서울은 74.7%가 상승하였다. 이는 공급 억제 대책이 부동산 가격 억제에 효과가 미약함을 증명했다.[3]
5.3. 일관적이지 않은 부동산 정책
2017년부터 2021년까지 무려 23번의 부동산 정책 변화를 끊임없이 반복하며, 수급 안정에 바탕을 둔 부동산 정책기조 유지, 시중 유동성을 생산적인 부문으로 유도하고, 부동산 정책의 일관성 유지와 신뢰성 확보하는 기초적인 부동산 안정책이 완전히 붕괴되었다. 그 결과 부동산 정책에 대한 내-외부 시차가 불균형하게 누적되며 부동산 시장은 침체와 과열이 반복, 예측이 불가능할 정도로 폭등하는 결과를 낳게 되었다.[4]5.4. 코로나19 관련 통화 정책
한국에서는 코로나19사태가 벌어지기 전부터 이미 부동산 자산의 폭등이 완전히 굳어진 상태였다. 게다가 2020년 이후세계적으로 유동성을 높이는 정책을 펴며 연쇄적으로 이를 거의 막아내지 못하게 되며, 세계적으로 다른 나라들이 겪은 금리 인하량 대비 주택 가격 상승률에 비해 매우 높은 추가적 부동산 가격 상승이 일어나게 되었다.[5]
한국은행은 이에 대해 "주요국의 자산가격 상승 배경을 저금리 등 세계적인 공통요인과 나라별 요인으로 나눠 분석해 보니 우리나라 주택가격 변동의 71%가 국내 요인의 영향을 받았다"라고 추정하며, 영국 등 다른 나라에서 유동성 확대와 같은 글로벌 요인의 영향이 큰 데 비해 한국에서는 코로나19로 인한 글로벌적 유동성 확대 영향은 부가적이고, 한국만에 한정되는 부동산 및 통화 정책의 영향이 훨씬 강력하다고 부연했다.
5.5. 참여정부
2002년부터 2007년까지 참여정부는 재건축 규제, 투기 억제 정책을 펼쳤으나 이는 주택 시장을 개선시키기보다는 부동산 시장 전체의 경직과 함께 수요의 폭증을 불러왔다.[6][7] 당시 부동산정책의 효과는 단기적이었고, 과도한 규제가 많은 부작용을 낳았다. 2017년 시점의 분석에 따르면, 이런 정책실패를 부른 가장 큰 원인은 장기적으로 주택 수요와 공급 및 소비자 선호를 살피기보다 집값 변동에 따른 정치적 이해관계가 앞섰기 때문일 확률이 높다[8] 이 때 당시 서울의 평균 아파트 값은 56% 상승하며, 이전까지의 정부에 비해 유례없는 폭등 결과를 낳았다. #5.6. 문재인 정부
6. 관련 문서
[1]
권호근. "유형별 부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 비교연구." 부동산학보 84 (2021): 34-48.
[2]
배기희. 역대 정부와 문재인 정부의 부동산 정책 연구. Diss. 한양대학교 공공정책대학원, 2021.
[3]
김형근, 전게논문, p.49
[4]
장재석. 문재인 정부 부동산 정책의 문제점 및 개선방안. Diss. 한양대학교 공공정책대학원, 2021.
[5]
An, Sungbae. "Changes, Challenges and Implications of Fiscal and Monetary Policy Directions in the Post Pandemic Era." KIEP Research Paper, World Economy Brief (2022): 22-07.
[6]
신완철, 김호철. (2008). 참여정부 재건축규제의 주택시장 영향분석 . 한국주거환경학회 논문집 <주거환경>, (), 129-144.
[7]
노진호, 한숙희, 김봉식, 고현, 권용호, 김재준. (2006). 주택·부동산정책이 주택가격에 미치는 영향분석 . 한국건설관리학회 학술발표대회 논문집, (), 665-668.
[8]
김경민, 이창석. "노무현정부 부동산정책의 교훈과 문재인정부의 부동산정책 방향." (2017): 20-33.